易宪容：中国各城市房价排名榜单意味着什么？
金融界网站 2019/05/30 11:43
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
作者：青岛大学经济学院教授，原社科院金融研究所金融发展室主任 易宪容
今天，有一个各城市房价排名榜单公布，尽管这个城市房价排名榜单实际上没有多少意义，但是也能够从中看到一些问题，看到中国房地产市场的现实。按照这个榜单的排名，中国的城市分为一线城市、新一线城市、二线城市、三线城市、四线城市等。这样的城市排名基本上以城市的整体素质来排名，而各城市房价的排名则以实际新房的价格与二手房的价格来排名。
至于中国各城市的整个素质排名，由于多年来变动情况不是太大，大众心中还是比重有谱，只是目前比有争议的是所谓新一线城市，这个排名比较震荡，市场争议比较大。但是至于各城市房价的排名来说，其中包含的问题可能比显示的数字会更多。
首先，现在列出的房价是各城市住房的均价呢，还是国家统计局公布的房价水平，因为就目前国内房价统计指标来看，各城市政府要操纵其城市房价水平高低易如反掌。我就记得在前年，有记者就告诉我，他们那个城市政府为了表明其城市的房价上涨幅度不大，就明确要求房地产开发商在新房交易时签订住房购买的阴阳合同，有重要的一部分价格就是不进入该城市的房价统计指标。而且，地方政府控制房价的招数不止如此，城市政府还可以通过控制房价高低的楼盘预售的方式来控制当地房价。如果以这样的房价指数来排名各城市房价高低，实际上意义不大。
如果这个城市房价排名榜单以一个城市的住房均价来排名，这还可以与一个城市区域扩张的情况有关。因为，国内城市合并扩张的时间有早晚、有速度、有规模的问题。如果一个城市的扩张时间晚，而且速度很快，规模也很大，那么这个城市尽管早期的房价上涨较快，很当这个城市近期快速扩张时，而且扩张的规模很大时，那么这个城市早期房价上涨快的态势可以轻易向下倾斜。比如济南、青岛。青岛中心城区前几年的房价早就涨得很高了，但是把很多农村地区大规模合并过去，其城市住房均价排名岂能不下降？
再就是房价的高低，与土地资源没有关系，北京的土地是上海的6倍以上，但两个一线城市的房价同样相差无几。中国的房地产市场永远是一个政策市，一个城市的住房高低很大程度是与该城市的房地产政策有很大关系。北京与重庆相比，重庆的土地资源肯定会比北京短缺，重庆的人口密度也会高于北京，但是，重庆的房价为何一直比较与平稳，主要是与其房地产政策有很大关系。
其次，住房都是不动产，是不可贸易产品，不仅各个城市的房地产市场是分割的，而且一个城市房地产市场在区域性上也是分割的。而且这种一个城市房地产市场的区域性分割差别还会相当大。比如合肥整个房价水平在15000元左右，但是在政务新区的房价肯定超过40000元以上。如果仅是以一个十分质疑的城市住房均价来排名，其实对许多城市来说意义并不是太大。
第三，这个住房价格排名的意义，其实清楚的告诉市场，中国各城市房地产市场价格都已经顶到了天花板上。因为，无论是房价一线城市，还是房价新一线城市及二线城市，这些城市的房价与当地居民的收入水平比较，已经是一个天文数字了。这样的房价水平早就与绝大多数中低收入民众没有多少关系了。比如说，合肥住房均价在15000元，购买100平方米的住房150万元。这与当前中低收入民众的支付能力相比，房价收入比也会达到25-30。所以，中国各城市的高房价早就与中低收入居民没有什么关系，它完全成了少数人玩的游戏。中国房地产一起会这样下去吗？这才是问题的关键所在。
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| 慧谷臻园基本信息 | |||||
| 单价 | 均价9500元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 回民回民区万达 |
| 户型 | 三居室(126.00㎡)四居室(135.00㎡)二居室(89.00㎡) | 收房时间 | 开盘时间 | 2019-06-30 | |
项目简介：慧谷.臻园是慧谷鼎和在呼和浩特开发的观景式花园宜居社区。是继慧谷蓝庭后在呼和浩特市打造的又一精品住宅，通过对产品改良+升级，在原有慧谷蓝庭项目的基础上进行了更多的优化设计，是继慧谷蓝庭之后又一精心研磨而推出的诚意之作。 本项目地处回民新区核心地带，总建面约为13万㎡，户型面积约90-180㎡，首创会所式迎宾大堂，运动式主题园林，充分满足“全龄段”业主的活动需求。另外，项目采用完全人车分流， 限度保证业主在社区内的活动安全
交通状况：
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| 天福·九熙府基本信息 | |||||
| 单价 | 待定 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 玉泉 |
| 户型 | 收房时间 | 开盘时间 | 待定 | ||
项目简介：天福集团中国中部房企品牌十强，美好生活 ，幸福营造者，致力于盖老百姓买得起的好房子。25载励耕，布局，现13个省市，同时操作75盘。 天福·九熙府为天福集团高端品质国风府系——九熙府产品系。总规划600余亩，一期占地95亩。位于玉泉核心区南二环内，临南二环快速路、昭君路、鄂尔多斯大街、巴彦淖尔南路。周边城市生态文化长廊、商业配配套、名校学府环伺，自身还规划约4.5万方的商业配套，自建约3200㎡国际幼儿园等。项目将打造玉泉区 以新中式建筑风格为格调的高品质生活社区。置业南二环 当选九熙府。
交通状况：
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| 呼和浩特中海·铂悦府基本信息 | |||||
| 单价 | 待定 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 赛罕 |
| 户型 | 三居室(131.00㎡)三居室(115.00㎡)四居室(235.00㎡) | 收房时间 | 开盘时间 | ||
项目简介：本项目秉承“新中式文化”设计理念，依循东方建筑形制，整体规制居中守正，一条中轴线贯南北、分东西，礼序方正，成就庄严府邸；将新中式元素与地域文化相结合，以现代人的审美需求打造富东方底蕴的府邸文化
交通状况：可乘坐37/65路车到金盛国际家居站下车往南行280米即到
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| 中朵中心基本信息 | |||||
| 单价 | 均价16000元/平方米 | 产权年限 | 40 | 区域商圈 | 如意开发区 |
| 户型 | 一居室(50.36㎡)一居室(50.36㎡)一居室(48.00㎡) | 收房时间 | 2021-06-30 | 开盘时间 | 待定 |
项目简介：中朵未来寓通过对内部空间及家居的打造，实现单一空间功用多样化，打造多变自由精装空间：或居住，或创业，创业生活两不误，创造自己的生活和未来；引入小米智能家居，打造全智能便利生活，让居者与未来无缝链接：在远处掌控家中一切状况，同时 家居都聪明起来，将生活每一步智慧地安排
交通状况：3路、4路、29路、33路、37路、63路、72路、75路、82路、95路、101路、K2，地铁一号线
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| 中实·玺樾府基本信息 | |||||
| 单价 | 待定 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 赛罕西把栅乡政府 |
| 户型 | 收房时间 | 开盘时间 | |||
项目简介：中实·玺樾府规划总占地面积93467㎡，约140亩，其中总建筑面积246565㎡，共970户，幼儿园教育设施占地2474㎡，商业占地1360㎡，绿化率35%。中实·玺樾府作为呼市的新中式文化低密豪宅，在外部规划至内部雕琢都渗透着中式文化的精神，遵循中国文化生命哲学，研读呼市文化肌理，以当代营造技艺与材质，再现中国府院建筑营造智慧，由外内都构筑典型中国美学生活方式，为呼市塔尖阶层提供更符合时代需求的生活方式。
交通状况：乘坐99路、100路车到保全庄站；规划地铁3号线、5号线
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| 华润置地幸福里基本信息 | |||||
| 单价 | 均价12000元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 新城阿尔泰游乐园 |
| 户型 | 三居室(110.00㎡)四居室(143.00㎡)二居室(90.00㎡) | 收房时间 | 2020-10-31 | 开盘时间 | 2018-11-25 |
项目简介：华润置地幸福里为央企华润落子呼和浩特的 精品项目，自身配套丰富，园区水景、绿化丰富，户户南北通透，户户全明，以难以复制的宜居品质革新青城人居新体验。 华润置地幸福里，坐落于呼和浩特新城区东河河东，紧邻内蒙古妇幼保健医院新址，紧邻快速路，距离地铁2号线1.5km，到达机场、火车东站、客运站都极为便捷；项目周边公园环绕，景观资源丰富，坐拥 稀缺生态景观资源。
交通状况： BRT快速公交、地铁二号线
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| 东河院子基本信息 | |||||
| 单价 | 待定 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 新城新城区政府 |
| 户型 | 三居室(109.94㎡)三居室(134.63㎡)三居室(127.76㎡) | 收房时间 | 2020-12-31 | 开盘时间 | 2020年10月 |
项目简介：2013年以8.68亿摘得东河院子项目综合体，项目北靠大青山，东临如意河上游，位置尽享天时地利人和，院子所处位置也是 重点发展区域 东河院子以传承中式文化，结合现代居住理念，打造内蒙古首座新中式院落产品。不但如此，对于现代居住而言，生态环境更加是重中之重，而院子所处位置正是在市政发展方针中的北控区域，由市政 的大青山前坡绿化资源整治就在项目的北侧，该工程完工后，会在院子的后方，由东向西形成万亩生态公园，而且，院子就坐拥在市政打造的600亩 公园之内 院子二期注重强调人与自然和谐共生的关系，以人为本，进入主大门可以看到俩侧山水相叠，象征开门见山见水见财的美好寓意，花草点缀着曲径通幽的小路，如诗，如画，整个建筑每一个细节，都在默默的讲述一个故事，二期建筑其特有的建筑消隐手法再加之布局考究的园林设计， 大型落地窗的通透采光，结合首创的双院双首层设计，为您带来 的居住体验 东河院子项目位于呼和浩特市成吉思汗大街以北，东二环与北二环交汇处东北方向， 呼和浩特东河景观带。 东河院子以传承中式院落文化为主题，打造呼和浩特首座低容低密合院别墅，充分将“家和”概念融入社区。本项目占地402亩，开发面积约29.5万平方米，容积率0.68 ，绿化 达60%以上，建筑类型以联排、双拼、类独栋为主，错落有致，围合成院。主力面积180—400平米。 东河院子独享2.5公里东河景观长廊，600亩绿化公园，天然氧吧。中式建筑园林，大气、包容，集中体现了中国传统文化的深厚内涵。 东河院子交通便利，周边 的东二环、北二环、成吉思汗大街都为双向8车道、路况通畅，可通往呼市各个方向。距离火车东站白塔机场仅5到15的。 即将启动的汽车长途客运 、高铁、都途径本项目， 站口就在项目门前。构成了一个立体的交通网络可快速的辐射呼市的各个区域，同时去万达商圈，摩尔城商圈，维多利国际，海亮商圈等购物 等线路完整 便利。
交通状况：公交车:7路，80路到新城区公检法下车，向东行500米；乘坐103路在 景苑生态园站 下车。 东河院子交通便利，周边紧邻的东二环、北二环、成吉思汗大街都为双向8车道、路况通畅，可通往呼市各个方向。距离火车站白塔机场仅5到15的， 即将启动的汽车长途客运中心、高铁、都途径本项目，地铁站口就在项目门前。构成了一个立体的交通网络可快速的辐射呼市的各个区域，同时去万达商圈， 摩尔城商圈，维多利国际，海亮商圈等购物中心等线路完整，非常便利 。
推荐理由：
| 城发绿园基本信息 | |||||
| 单价 | 均价9500元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 回民回民区万达 |
| 户型 | 三居室(127.35㎡)二居室(91.63㎡)四居室(141.70㎡) | 收房时间 | 二期预计2018年交房入住。 | 开盘时间 | 2017年11月18日 |
项目简介：城发绿园是一个以居住为主的生态智能化宜居社区。项目位于呼和浩特市回民区，海拉尔西街以北，工农兵路以西，防风林南街（成吉思汗西街南侧）以南，乌里沙河以东的区域。现开发项目城发绿园总占地1023.82亩，建筑面积170万平方米，分三期开发，其中一期占地234286.2平米，总建筑面积632562.74平米，绿地率45.35%，共4246户，首开区为2号地3区，共12栋楼（同时开工），总建筑面积182527.45平方米，合计1213套（包含LOFT）。二期开发的为A区和B区，共15栋楼，其中4栋洋房、4栋高层、7栋小高层，其中B区为 区，相临社区南入口和东景观入口，出入十分方便。B区主打洋房和小高层，7-17层低密度社区，70米的超大楼间距，提升生活品质的同时，更是身份的象征，95-152多种户型可供选择，项目均为大开间，双阳卧通透性极强。相比一期，二期加入了 会所、社区幼儿园、篮球场、主题儿童乐园，以及更大的绿地面积，可谓是“品质社区、卓越二期” 项目处于回民区商务 、购物 ，地理位置优越，发展 巨大，项目周边绿茵环绕，北侧有防风林公园，森林植被茂密，空气清新。东侧有新钢公园，花草丛生，绿意盎然，是休闲、娱乐的绝佳场所，西侧是 重点打造的乌里沙河景观水系依山傍水，加上我们项目本身配备的生态园林景观，立志打造呼市生态宜居智能化社区
交通状况：公交车：乘坐6路、33路、60路、70路、89路、K5路、一环1号线、一环2号线到城发绿园下车。
推荐理由：
| 舜和慢城基本信息 | |||||
| 单价 | 均价10500元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 新城阿尔泰游乐园 |
| 户型 | 二居室(105.61㎡)三居室(136.59㎡)二居室(91.15㎡) | 收房时间 | 待定2021-12-31 | 开盘时间 | 待定2018-12-28 |
项目简介：舜和慢城项目分两期开发，总占地面积254531平方米，总建面484400平方米，其中地上建筑面积373972平方米。地上共有35栋建筑，21栋11－26层的小高层和高层，11栋临街商业，2栋商墅，1栋办公楼。其中住宅面积在96－197平之间。 现一期已快售罄，智慧二期90-160平方米全南北通透即将上市。 舜和慢城位于呼和浩特市极具发展 的新城区察哈尔大街与东河交汇处东北角。西临如意东河景观，东接集通家属小区，南通察哈尔大街，北临妇幼保健院。 舜和慢城从 配套来说，项目周边配有 的 资源，从幼儿园到大学一应俱全。项目西侧的丁香路 ， 北校区，南侧的东河 ，向南到达省市两级重点高中二中，向东内蒙古师范大学鸿德学院、大学城等 ，全方位丰厚的 资源为孩子的 提供便利，成就孩子先天优越的人生起跑线。另外项目社区内建设有3800平米的幼儿园
交通状况：公交：可乘坐106路到南苑社区居委会站下车步行1.5公里即到，或乘坐80路到新城公检法办工区站下车步行1.9公里即到，或乘坐103路在景园生态园站下车步行1公里即到
