为什么三四线会一直涨
网络2019/05/27 15:55
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
这篇文章是「反常识」的，毕竟很多人都认为“三四线是垃圾”，呼吁”逃离三四线“，就连隔壁的老王，都会说出”有钱就买一二线，千万别买三四线“，这样听起来非常正确的语录。
但今天我却要告诉你三四线涨了、在涨、还会涨。
这个观点会让很多人不适，但希望你能认真地读完这篇文章中所列举的数据、事例，以及经济学的观点，相信会让你有不一样的收获。
关于“唱多“三四线这件事，并不是我的心血来潮。比如去年我就写过这篇微信文章：
为什么看衰地产的我，要唱多三四线？
这篇文章也是「反人性」的，毕竟全文有3541字，阅读完毕需要10。
先让我们看看最权威的国家统计局，在2019年5月16日发布的数据：
4月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.7%；二手住宅销售价格上涨0.8%。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨12.3%和8.3%。三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨11.3%；二手住宅销售价格上涨8.4%，涨幅与上月相同。虽然三线城市新房销售价格，同比去年的房价涨幅只有11.3%，低于二线的12.3%，但却明显高于一线的4.7%，而且与真实市场最相关的二手住宅价格，也达到了三者中的8.4%。
为什么房住不炒，三四线还涨？
以下是我的三点「理由」，也是我认为三四线一定会涨的主要逻辑支撑：
- 房价：相比于一二线城市，还差得很远
即便是2019年的一季度，北上广深四大一线城市中，房价的广州黄浦区，房价也高达24k，的静安区，更是高达135k。
相比之下，鹤岗2万/套的房产，在前段时间刷爆了朋友圈。
而我在辽宁省大连市旅顺口区，也看到了19万/套的两居海景房，还送一个仓库：
试问这样巨大的房价差异，在“一个中国”之下是会持续到永远么？可能，但是难。
如此之低的房价，还有继续下探的可能么？可能，但是难。
而我们要拥抱的是大概率事件，而非小概率的情况。
一二线城市房价过高，三四线城市房价极低，要拉平城市与城市之间的差距，不会去主动降一线的房价，因为牵扯到利益相关方太多，只能去稳房价，并逐渐抬升三四线城市的房价。
这就涉及到了「因地制宜」、「因城施策」、「一城一策」的房地产调控。
- 政策：相比于一二线，宽松许多
在一个高度集权的国家，没有什么是国家想管而管不好的，除非并不是真正想管。
房地产亦然。
前段时间为了写书稿，我将房地产的历史从1949年看到了2019年，70年斗转星移，恍若隔世。从私房到公房，再到92年海南房产泡沫、98年一次房改，我们能够看出，政府这一只有形的手，通过各种不同的政策，将中国的房地产市场塑造成了而今的状况。
1979年，我国城镇住房中，74.8%都是公有住房，人们都在等待着单位分房。
1989年，土地公开拍卖才刚刚开始尝试，绝大多数的房地产公司要在3年后才能成立。
1999年，次房地产改革正式推行了一年，从住房实物分配，转型到了住房分配的货币化。
2009年，在“四万亿”的刺激下，住宅均价同比上涨了25%，前十的中国富豪，6位为房地产大亨。
2019年，房住不炒的大方针下，限购、限贷、限售让炒房客欲哭无泪，也让一线停止了上涨，二线开启了抢人大战，三四线在棚改放缓与去库存的尾声，因城施策。
在94年的分税制改革之后，中央将70%的税收都收归了国家，仅留下30%的税收留给地方，但却放下了一个税，就是“土地出让金”，因此，卖地收入在长久以来都是地方政府的“二财政”。
虽然后来在2016年进行了营改增，但土地出让金对于地方政府依然占有非常重要的地位。想让北上广深脱离「房地产」非常容易，毕竟仅靠发达的第三产业就足够支撑GDP增长，但越是小城市，对房地产的依赖就越严重，想让三四线脱离，绝非一日之功。
棚改货币化安置的“叫停”与“因城施策”，就是在这样的大背景下看起来有些“矛盾”的政策。
- 城镇化：一二线的城镇化逐渐放缓，三四线的城镇化刚刚开始
很多人把三四线城市房价上涨原因归结为棚改，并预言在棚改放缓之后，房价上涨也会停止，并还会继续下跌。
这样的一元归因理论虽然简单，但也容易出错。因为现实生活中，都是多重因素综合影响的结果。何况棚改计划对房价的影响，要在接下来的2-3年才会逐渐显现。
而对三四线房价有更大支撑作用的，是轰轰烈烈的城镇化运动。李铁有一句广为人知的预测：“城镇化是中国房地产的利好”。
很多人都在担心中国的房地产市场会步日本、美国的后尘，但当我真地细致研究过后，发现这些都是因为无知而产生的不安。
日本92年的那次房地产大地震，是发生在城镇化率75%的大前提下，而中国当前只有60%的城镇化率。
美国08年的那次次级贷款危机，是由于零首付的低收入人群弃贷而导致的连锁反应，而中国即便是年轻人首套房，在很多城市也需要30%的首付款，又何况在小城市，还有大量百姓选择全款买房？
即便中国真的遭遇了前所未有的地产狂潮，以我国广袤的疆域，各不相同的房地产发展状况，勤劳谨慎的国民，也根本不足为惧。
我国是一个拥有56个民族，34个省级行政区，960万平方公里国土面积，14亿人口的国家。不是一个岛国、小国、不是只拥有北上广深这4个一线城市，以及京津冀、长三角、珠三角这三大城市群的国家。
在「先富带后富」的思想之中，北上广深4城，东南沿海诸省，于改革开放之后，政策倾斜之下，发展的速度已经远远领先于中部、东北部诸省。在中国同时存在着发达地区、发展中地区，以及落后地区。
「中国房价高」，本身就是一个伪命题。
除房价低、政策松、城镇化进程外，支撑三四线城市房价上涨的逻辑还有很多，比如投资需求的外溢、农村人口的涌入、一二线人口的返乡、三四线的积极政策、房地产开发商的大力投入……
结束语
在城镇化的第二阶段，「一线工作，二线落户，三线买房，四线养老」或许会成为未来的主流。
国际化的大都市千篇一律，三四线的乡镇各有不同。三四线城市不会衰落，只会焕发出别样的光芒。
最后，如果你也想买三四线，买那些豪的、贵的、大的、中心的。别买老的、破的、小的、远的。我看涨三四线，是因为三四线上涨是必然，但不是让你去炒三四线，房子是用来住的，房价上涨易，房产卖出难。纸面富贵，并不值钱。
我只是想告诉你「三四线城市房价一定会跌」、「买房千万别买三四线」非常错误。自住改善，正当时。如果你想买品质住宅、买可以收藏的好房子，请大胆去买。
本文写于辽宁省大连市旅顺口区城区中心，本人以1000元/月短租来的140平米海景房内。
推荐理由：
| 慧谷臻园基本信息 | |||||
| 单价 | 均价9500元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 回民回民区万达 |
| 户型 | 三居室(126.00㎡)四居室(135.00㎡)二居室(89.00㎡) | 收房时间 | 开盘时间 | 2019-06-30 | |
项目简介：慧谷.臻园是慧谷鼎和在呼和浩特开发的观景式花园宜居社区。是继慧谷蓝庭后在呼和浩特市打造的又一精品住宅，通过对产品改良+升级，在原有慧谷蓝庭项目的基础上进行了更多的优化设计，是继慧谷蓝庭之后又一精心研磨而推出的诚意之作。 本项目地处回民新区核心地带，总建面约为13万㎡，户型面积约90-180㎡，首创会所式迎宾大堂，运动式主题园林，充分满足“全龄段”业主的活动需求。另外，项目采用完全人车分流， 限度保证业主在社区内的活动安全
交通状况：
推荐理由：
| 天福·九熙府基本信息 | |||||
| 单价 | 待定 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 玉泉 |
| 户型 | 收房时间 | 开盘时间 | 待定 | ||
项目简介：天福集团中国中部房企品牌十强，美好生活 ，幸福营造者，致力于盖老百姓买得起的好房子。25载励耕，布局，现13个省市，同时操作75盘。 天福·九熙府为天福集团高端品质国风府系——九熙府产品系。总规划600余亩，一期占地95亩。位于玉泉核心区南二环内，临南二环快速路、昭君路、鄂尔多斯大街、巴彦淖尔南路。周边城市生态文化长廊、商业配配套、名校学府环伺，自身还规划约4.5万方的商业配套，自建约3200㎡国际幼儿园等。项目将打造玉泉区 以新中式建筑风格为格调的高品质生活社区。置业南二环 当选九熙府。
交通状况：
推荐理由：
| 呼和浩特中海·铂悦府基本信息 | |||||
| 单价 | 待定 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 赛罕 |
| 户型 | 三居室(131.00㎡)三居室(115.00㎡)四居室(235.00㎡) | 收房时间 | 开盘时间 | ||
项目简介：本项目秉承“新中式文化”设计理念，依循东方建筑形制，整体规制居中守正，一条中轴线贯南北、分东西，礼序方正，成就庄严府邸；将新中式元素与地域文化相结合，以现代人的审美需求打造富东方底蕴的府邸文化
交通状况：可乘坐37/65路车到金盛国际家居站下车往南行280米即到
推荐理由：
| 中朵中心基本信息 | |||||
| 单价 | 均价16000元/平方米 | 产权年限 | 40 | 区域商圈 | 如意开发区 |
| 户型 | 一居室(50.36㎡)一居室(50.36㎡)一居室(48.00㎡) | 收房时间 | 2021-06-30 | 开盘时间 | 待定 |
项目简介：中朵未来寓通过对内部空间及家居的打造，实现单一空间功用多样化，打造多变自由精装空间：或居住，或创业，创业生活两不误，创造自己的生活和未来；引入小米智能家居，打造全智能便利生活，让居者与未来无缝链接：在远处掌控家中一切状况，同时 家居都聪明起来，将生活每一步智慧地安排
交通状况：3路、4路、29路、33路、37路、63路、72路、75路、82路、95路、101路、K2，地铁一号线
推荐理由：
| 中实·玺樾府基本信息 | |||||
| 单价 | 待定 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 赛罕西把栅乡政府 |
| 户型 | 收房时间 | 开盘时间 | |||
项目简介：中实·玺樾府规划总占地面积93467㎡，约140亩，其中总建筑面积246565㎡，共970户，幼儿园教育设施占地2474㎡，商业占地1360㎡，绿化率35%。中实·玺樾府作为呼市的新中式文化低密豪宅，在外部规划至内部雕琢都渗透着中式文化的精神，遵循中国文化生命哲学，研读呼市文化肌理，以当代营造技艺与材质，再现中国府院建筑营造智慧，由外内都构筑典型中国美学生活方式，为呼市塔尖阶层提供更符合时代需求的生活方式。
交通状况：乘坐99路、100路车到保全庄站；规划地铁3号线、5号线
推荐理由：
| 华润置地幸福里基本信息 | |||||
| 单价 | 均价12000元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 新城阿尔泰游乐园 |
| 户型 | 三居室(110.00㎡)四居室(143.00㎡)二居室(90.00㎡) | 收房时间 | 2020-10-31 | 开盘时间 | 2018-11-25 |
项目简介：华润置地幸福里为央企华润落子呼和浩特的 精品项目，自身配套丰富，园区水景、绿化丰富，户户南北通透，户户全明，以难以复制的宜居品质革新青城人居新体验。 华润置地幸福里，坐落于呼和浩特新城区东河河东，紧邻内蒙古妇幼保健医院新址，紧邻快速路，距离地铁2号线1.5km，到达机场、火车东站、客运站都极为便捷；项目周边公园环绕，景观资源丰富，坐拥 稀缺生态景观资源。
交通状况： BRT快速公交、地铁二号线
推荐理由：
| 东河院子基本信息 | |||||
| 单价 | 待定 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 新城新城区政府 |
| 户型 | 三居室(109.94㎡)三居室(134.63㎡)三居室(127.76㎡) | 收房时间 | 2020-12-31 | 开盘时间 | 2020年10月 |
项目简介：2013年以8.68亿摘得东河院子项目综合体，项目北靠大青山，东临如意河上游，位置尽享天时地利人和，院子所处位置也是 重点发展区域 东河院子以传承中式文化，结合现代居住理念，打造内蒙古首座新中式院落产品。不但如此，对于现代居住而言，生态环境更加是重中之重，而院子所处位置正是在市政发展方针中的北控区域，由市政 的大青山前坡绿化资源整治就在项目的北侧，该工程完工后，会在院子的后方，由东向西形成万亩生态公园，而且，院子就坐拥在市政打造的600亩 公园之内 院子二期注重强调人与自然和谐共生的关系，以人为本，进入主大门可以看到俩侧山水相叠，象征开门见山见水见财的美好寓意，花草点缀着曲径通幽的小路，如诗，如画，整个建筑每一个细节，都在默默的讲述一个故事，二期建筑其特有的建筑消隐手法再加之布局考究的园林设计， 大型落地窗的通透采光，结合首创的双院双首层设计，为您带来 的居住体验 东河院子项目位于呼和浩特市成吉思汗大街以北，东二环与北二环交汇处东北方向， 呼和浩特东河景观带。 东河院子以传承中式院落文化为主题，打造呼和浩特首座低容低密合院别墅，充分将“家和”概念融入社区。本项目占地402亩，开发面积约29.5万平方米，容积率0.68 ，绿化 达60%以上，建筑类型以联排、双拼、类独栋为主，错落有致，围合成院。主力面积180—400平米。 东河院子独享2.5公里东河景观长廊，600亩绿化公园，天然氧吧。中式建筑园林，大气、包容，集中体现了中国传统文化的深厚内涵。 东河院子交通便利，周边 的东二环、北二环、成吉思汗大街都为双向8车道、路况通畅，可通往呼市各个方向。距离火车东站白塔机场仅5到15的。 即将启动的汽车长途客运 、高铁、都途径本项目， 站口就在项目门前。构成了一个立体的交通网络可快速的辐射呼市的各个区域，同时去万达商圈，摩尔城商圈，维多利国际，海亮商圈等购物 等线路完整 便利。
交通状况：公交车:7路，80路到新城区公检法下车，向东行500米；乘坐103路在 景苑生态园站 下车。 东河院子交通便利，周边紧邻的东二环、北二环、成吉思汗大街都为双向8车道、路况通畅，可通往呼市各个方向。距离火车站白塔机场仅5到15的， 即将启动的汽车长途客运中心、高铁、都途径本项目，地铁站口就在项目门前。构成了一个立体的交通网络可快速的辐射呼市的各个区域，同时去万达商圈， 摩尔城商圈，维多利国际，海亮商圈等购物中心等线路完整，非常便利 。
推荐理由：
| 城发绿园基本信息 | |||||
| 单价 | 均价9500元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 回民回民区万达 |
| 户型 | 三居室(127.35㎡)二居室(91.63㎡)四居室(141.70㎡) | 收房时间 | 二期预计2018年交房入住。 | 开盘时间 | 2017年11月18日 |
项目简介：城发绿园是一个以居住为主的生态智能化宜居社区。项目位于呼和浩特市回民区，海拉尔西街以北，工农兵路以西，防风林南街（成吉思汗西街南侧）以南，乌里沙河以东的区域。现开发项目城发绿园总占地1023.82亩，建筑面积170万平方米，分三期开发，其中一期占地234286.2平米，总建筑面积632562.74平米，绿地率45.35%，共4246户，首开区为2号地3区，共12栋楼（同时开工），总建筑面积182527.45平方米，合计1213套（包含LOFT）。二期开发的为A区和B区，共15栋楼，其中4栋洋房、4栋高层、7栋小高层，其中B区为 区，相临社区南入口和东景观入口，出入十分方便。B区主打洋房和小高层，7-17层低密度社区，70米的超大楼间距，提升生活品质的同时，更是身份的象征，95-152多种户型可供选择，项目均为大开间，双阳卧通透性极强。相比一期，二期加入了 会所、社区幼儿园、篮球场、主题儿童乐园，以及更大的绿地面积，可谓是“品质社区、卓越二期” 项目处于回民区商务 、购物 ，地理位置优越，发展 巨大，项目周边绿茵环绕，北侧有防风林公园，森林植被茂密，空气清新。东侧有新钢公园，花草丛生，绿意盎然，是休闲、娱乐的绝佳场所，西侧是 重点打造的乌里沙河景观水系依山傍水，加上我们项目本身配备的生态园林景观，立志打造呼市生态宜居智能化社区
交通状况：公交车：乘坐6路、33路、60路、70路、89路、K5路、一环1号线、一环2号线到城发绿园下车。
推荐理由：
| 舜和慢城基本信息 | |||||
| 单价 | 均价10500元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 新城阿尔泰游乐园 |
| 户型 | 二居室(105.61㎡)三居室(136.59㎡)二居室(91.15㎡) | 收房时间 | 待定2021-12-31 | 开盘时间 | 待定2018-12-28 |
项目简介：舜和慢城项目分两期开发，总占地面积254531平方米，总建面484400平方米，其中地上建筑面积373972平方米。地上共有35栋建筑，21栋11－26层的小高层和高层，11栋临街商业，2栋商墅，1栋办公楼。其中住宅面积在96－197平之间。 现一期已快售罄，智慧二期90-160平方米全南北通透即将上市。 舜和慢城位于呼和浩特市极具发展 的新城区察哈尔大街与东河交汇处东北角。西临如意东河景观，东接集通家属小区，南通察哈尔大街，北临妇幼保健院。 舜和慢城从 配套来说，项目周边配有 的 资源，从幼儿园到大学一应俱全。项目西侧的丁香路 ， 北校区，南侧的东河 ，向南到达省市两级重点高中二中，向东内蒙古师范大学鸿德学院、大学城等 ，全方位丰厚的 资源为孩子的 提供便利，成就孩子先天优越的人生起跑线。另外项目社区内建设有3800平米的幼儿园
交通状况：公交：可乘坐106路到南苑社区居委会站下车步行1.5公里即到，或乘坐80路到新城公检法办工区站下车步行1.9公里即到，或乘坐103路在景园生态园站下车步行1公里即到