这4大因素或是决定未来房价大局的关键
网络2019/03/01 15:02
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长期以来，持续上涨的房价给购房者带来了一种房价只涨不跌的心理感受。在不断趋紧的楼市调控下，上半年摇号买房、一房难求的局面依然存在。不过到了下半年，楼市组合拳频频出击，市场期待房价反弹的信心被一步步击垮。
特别是双节期间，各大房地产企业纷纷打折放利，再加上退房维权潮的出现，虽然说楼市入冬有些夸张，但说一夜入秋恐怕无可厚非了。那么，楼市的这股子凉意究竟还能持续多久？未来的一段时间，房价是再度升温还是转入寒冬呢？笔者认为，以下五点因素决定了房价恐怕不会再出现大幅度上涨了。
，高房价下，一边是居民杠杆率高升，一边是购买力承受有限。虽然市场总可以找到房价不断上涨的各种复杂原因，比如人口红利、城镇化水平以及供需矛盾等，但却无法忽视终端需求的购买力。
根据统计，过去十年时间里，我国居民部门杠杆率从18%攀升至50%，而购房贷款成为债务增长的主要力量，而美国从20%上升到50%用了40年左右。在房子金融属性被放大的这些年，高杠杆虽然换来了房子，但购房者同样也承受着巨大的压力。不过，这种情形已经到了作出改变的时候了。
首先，目前房产已经占据绝大多数家庭的主要资产构成形式，而且背负房贷的他们一定程度上对其他消费形成了挤出效应。其次，虽然大家对存钱的观念根深蒂固，但从长期趋势来看，如今存款水平却越来越呈现低水平状态。换句话说，未来存款已经被提前透支，多数人已无力承受起房价再次大涨。后，去杠杆已经是大势所趋，对于购房者来说更应该适当加杠杆，而且消费贷、首付贷等违规资金流入房地产早已经受到严格监管。
第二，虽然房地产是经济发展的重要组成部分，甚至起支柱性地位。但是，严厉的楼市调控下，随着经济转型和去地产依赖化的推进，事实证明楼市的低迷并没有影响经济的增长。
这两年，大家经常听到脱虚向实、经济转型、高质量发展等等，无一不与房地产变革有着密切关系。不可否认，这几年由于房地产发展势头较猛，大量资金流入了房地产，终导致社会资金面过紧。
不过，在笔者看来，当前出台的政策和各种会议都已明确传递出加强金融监管，打击投机炒作，改变资金脱实向虚的信号。今年年内央行三次所谓“放水”都明确表示要支持与服务实体经济的发展，这显然让一部分人失望了。笔者认为，下一步基建或将成为推进经济发展的一个重点。此外，近期印发的《完善促进消费体制机制实施方案（2018－2020年）》明确提及，要促进实物消费结构升级的政策体系，而引导住房租赁消费则是其中重要一项。
第三，在“房住不炒”和“坚决遏制房价上涨”的理念推动之下，楼市调控放松的可能性很小，未来因城施策依然是调控的重要逻辑，因地制宜之下，每个城市都有每个城市的“玩法”。
如果从2016年930新政开始算起，此次楼市调控已经持续两年多了，不过此次楼市调控并没有像以前那样经历短暂调控后有放松的迹象，而且持续收紧的信号依然不断释放。近期比较明显的一个变化就是各地开始密集对公积金政策进行调整，重点支持刚需和改善群体，同时还出现了一个新的趋势，那就是鼓励租房提取公积金。
此外，笔者认为，在坚决遏制房价上涨，坚决问责楼市调控不力的城市，坚决遏制房地产泡沫化的三个“遏制”目标下，楼市调控放松的可能性很小，终是要为房地产长效机制的加快建立争取时间。当然，不同城市面临不同的房地产问题，未来楼市调控的主要逻辑还是因城施策。比如，棚改货币化安置就是要结合每个城市的库存和房价上涨压力大小来决定是否加快取消。
第四，我国房地产市场整体需求开始趋于平稳，楼市逐步进入了存量房时代。可以预见的是，未来新房投资或将开始走向低位，盘活存量资产是房地产未来的大趋势。存量房，顾名思义，就是已经被购买或自建并取得所有权证书的房屋，一般也可以理解为没有人居住的二手房。当下，投机炒房囤房等空置的房子都可以看作是存量房。那么，为什么说我国正在逐渐进入存量房时代呢？
笔者认为，可以参考几个简单指标，一般认为，二手房流通呈现上升趋势被认为是进入存量房市场的一个标志。此外，市场出现越来越多并且规模化的服务机构，以存量资产交易为主也可以看作是市场转变的一个信号。根据国家统计局的数据统计，我国人均住房面积已超过40平，这意味着整体告别了住房短缺时代。因此，随着未来房地产投资增速继续下滑，进入存量房市场不可避免。
值得一提的是，盘活存量资产，特别是空置房是未来平衡供需矛盾的一个关键所在，而房地产税、空置税的出台也只是时间问题。对于人口流入区来说，潜在的供需矛盾也会得到缓解，而且可以肯定的是，租赁住房市场的未来潜力无限。
在笔者看来，在过去二十年的房地产发展历程当中，房价与居民收入、存款水平，甚至经济基础等都形成了一定背离趋势。因此，房地产变革已经是大势所趋。在当前严厉的楼市调控下，楼市预期已经开始有了松动，而在“房住不炒”的定位下，购房预期的持续松动和住房观念的转变或将成为楼市进一步回归理性的推动力，甚至成为压垮高房价的那根关键稻草。笔者认为，只要房价保持稳定，市场保持理性，购房者心里自然也就踏实了，也就有足够的时间挑选房子。
