开发商卖一套房子，能赚多少钱？

为什么突然说起这个话题呢？因为近又一个朋友说我们是“黑心开发商”。虽然我不是老板，但是心里还是为老板鸣不平，希望老板看到能给我加薪升职。

市场大环境不好的情况下，开发企业对未来预期的把握遇增加了难度，对利润率测算也越来越严谨，目前主流企业的要求都是在8%-10%以上，部分公司战略性进入城市的可以降低到5-6%左右。这个利润10%是个什么概念呢？据网络媒体一份官方资料显示，银行业的净利润率是36%，食品饮料行业的净利润率是13.66%，公用事业净利润率是15%，传媒业的净利润率是12%，所以相比之下，开发商真不算黑。

至于开发商这5%-10%的利润率如何组成的呢？我想直接的是找个项目预估一下，以此来判断这个它将来的潜力、抵抗政策风险的能力。预估之前，我们要梳理一下，开发商各项大类成本的组成。

对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用，由开发成本、开发费用、税费三大部分组成。

开发成本不仅仅有建安，还有很多其他细项费用

很多买房的朋友，选房周期都会超过一年以上，在这期间，也会了解到很多房地产知识，对于房价的走向、房子成本的构成都有自己的见解，例如说我们是黑心开发商的朋友，自己心里就有一本账。但是我想大多数只看到了表面的内容，例如土地价格、人工费用、广告费用等，并没有看到深层的需求。开发企业的开发成本主要包含以下内容：

1、土地出让金：土地款，这可不单是开发商拍卖时举牌的那个价格，地买到了还要交契税；

2、前期费用：主要包含勘察费、设计费、报批报建费、三通一平费、临时设施费用、咨询顾问费等；

3、主体建筑安装工程费：这是我们俗称的盖房子的费用，主要由以下几部分组成、地基与基础工程、主体建筑安装工程、电梯及扶梯、外装饰工程、精装修工程、其他分包工程；

一般在一二线城市，主体建筑安装工程费用一般是4000-5000元/平方米。成本控制的企业能做到3500-4000元/平方米。当然，这个成本根据小区的品质定位而发生变化。

4、基础设施费，主要包含室外给排水系统、室外采暖系统、室外电气工程、燃气系统：室内室外的管道系统、燃气站、室外消防系统等。一般基础设施费用是400-500元/平方米。

5、环境工程费，主要是、绿化：苗木、草坪等、园建及设施、康体设施、水景设备及灌溉系统、照明、围墙、红线外园林建造费；

按可销售面积，环境工程费用一般是200-300元/平方米。当然，也会因为小区的品质定位而发生变化，上不封顶，一棵奈良的数百年罗汉松就得上百万。

6、公共配套设施费，主要是指的是社区设施费用、教育设施费用、会所、室外游泳池及泳池设备、室外球场、架空层、垃圾转运站、物业、设备用房、人防/非人防车库

7、开发间接费，主要是工程管理费、集团管理费、营销设施建造费、物业管理完善费、开发借款的资本化利息等，开发间接费用一般是100-200元/平方米。

8、不可预见费，一般是200-300元/平方米。

综上，开发成本里面，除去土地款，一般毛坯房成本合计在5000-6000元/平方米。如果加上精装修，就不止这个数了，一般非豪宅精装修成本1000-3000/平方米不等，上不封顶。

做广告要花很多钱，开发商盖房子也是要贷款的

管理需要费用，营销需要费用，这是很容易理解的，但是很多人不知道，开发商盖房子，也是需要贷款的，而且贷款的利息并不低。

1、管理费用：一般按照总销售额1.5-3%左右计算。

2、营销费用：指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。没有代理公司情况下，销售费用约占销售收人的1.5%一3%。

3、财务费用：指为筹集资金而发生的各项费用（一般6-12%）。

税费也是大成本，也得摊到房价里

其实天底下所有的税，都是消费者交的，房地产的税，于是就摊到房价里了。

以前要交销售额5%的作为营业税，城建税及附加税为这5%的12%，现在营业税改增值税了，说是为企业减负，可以用总包等各类公司给的增值税发票进行冲抵。

土地增值税，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，收取30%；增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，收取40%；增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，收取60%；

那扣除项目多些，是不是增值税就能少交点呢？这个“扣除项目”，都给你规定好了，比如营销费+管理费，一般都按照6%来做预算，但是税务局只给你算5%，比如财务费用，你从基金公司或者其他金融机构融资成本比较高，税务局也不认，他们只认基础利率。虽然有些开发商土地拿的早，差价的虽多，但一大半都被相关部门拿走了。

还有一个是企业所得税，即扣除所有成本、增值税税金后，利润的25%，需要缴纳企业所得税。

好了，以上是开发商拿地开发成本的大致构成，有些细项的数据因地而异，因企业而不同，希望不要计较。有错误的地方，也非常感谢行业大拿给与指正。

举个例子

以济南东部韩仓河片区7月刚成交土地为参考。假设土地占地面积为80000㎡，容积率1.8.，楼面价9700元/㎡，总地价139680万元。

产品定位：55%多层、45%小高层、5%商业。（预计能做出部分叠拼产品，考虑到购房者辨识度高的问题，我们定位为多层和洋房）

产品售价：洋房售价20500元/㎡、小高层售价19000元/㎡（周边高层目前售价17200元/㎡，按照洋房售价为高层的1.2倍，小高层售价为高层的1.1倍计算）、底商售价30000元/㎡、车位售价15万/个计算。

成本假设：建安成本5700元/㎡（带1000精装修），融资成本8%（开发贷款利息），管理费用1.5%，营销费用2.5%，其他费用参照上述介绍。

以上数据均为预估，区域不同、公司控制成本的能力不同，或许会有很大的差异。

具体指标如下表：

计算结果如下表：

1、按照当前时价计算，该项目利润率为7%，销售价格为：洋房售价20500元/㎡、小高层售价19000元/㎡

2、该项目不赚不赔的情况下，倒推销售价格为：洋房售价18500元/㎡、小高层售价17000元/㎡

3、如果达到利润率10%，该项目的销售价格为：洋房售价22000元/㎡、小高层售价20000元/㎡

倒推换算成高层产品的话，该区域新地块将来的售价，至少卖15500元/㎡，如果要达到10%的净利润率，至少要卖18200元/㎡。

所以，一年之后，该区域的高层售价达到18000元/㎡，小高层售价达到20000元/㎡，洋房售价达到22000元/㎡一点也不奇怪，当然，并不是说现在、马上就是买房的时机，政策大环境下，在售项目所在公司如果资金短缺，也存在价格调整的空间，因为他们当初拿地价格低。

不过长远来看，该片区目前的售价还是具备上升空间的。

开发商卖一套房子能赚多少钱？

不过，我们不要忘了另一笔帐，18000元/㎡的售价中，土地是9700元/㎡，占比54%，交给相关部门的单方税费占比约10%，可以理解为，从拿到地，还没开始搬砖盖房子，就达到11500元/㎡了。开发商进货价格，达到了售价的65%。

后，回归到主题，按照举例的区域来看，卖一套100㎡的房子，能赚18万，可不少啊，怪不得都说开发商心黑，好了，我不解释了，洗洗睡觉。

文章为个人观点，仅供交流。 文/渔翁

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项目简介：华润置地幸福里为央企华润落子呼和浩特的精品项目，自身配套丰富，园区水景、绿化丰富，户户南北通透，户户全明，以难以复制的宜居品质革新青城人居新体验。 华润置地幸福里，坐落于呼和浩特新城区东河河东，紧邻内蒙古妇幼保健医院新址，紧邻快速路，距离地铁2号线1.5km，到达机场、火车东站、客运站都极为便捷；项目周边公园环绕，景观资源丰富，坐拥稀缺生态景观资源

交通状况：　BRT快速公交、地铁二号线

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项目简介：城发绿园是一个以居住为主的生态智能化宜居社区。项目位于呼和浩特市回民区，海拉尔西街以北，工农兵路以西，防风林南街（成吉思汗西街南侧）以南，乌里沙河以东的区域。现开发项目城发绿园总占地1023.82亩，建筑面积170万平方米，分三期开发，其中一期占地234286.2平米，总建筑面积632562.74平米，绿地率45.35%，共4246户，首开区为2号地3区，共12栋楼（同时开工），总建筑面积182527.45平方米，合计1213套（包含LOFT）。二期开发的为A区和B区，共15栋楼，其中4栋洋房、4栋高层、7栋小高层，其中B区为 区，相临社区南入口和东景观入口，出入十分方便。B区主打洋房和小高层，7-17层低密度社区，70米的超大楼间距，提升生活品质的同时，更是身份的象征，95-152多种户型可供选择，项目均为大开间，双阳卧通透性极强。相比一期，二期加入了 会所、社区幼儿园、篮球场、主题儿童乐园，以及更大的绿地面积，可谓是“品质社区、卓越二期” 项目处于回民区商务 、购物 ，地理位置优越，发展 巨大，项目周边绿茵环绕，北侧有防风林公园，森林植被茂密，空气清新。东侧有新钢公园，花草丛生，绿意盎然，是休闲、娱乐的绝佳场所，西侧是 重点打造的乌里沙河景观水系依山傍水，加上我们项目本身配备的生态园林景观，立志打造呼市生态宜居智能化社区。

交通状况：公交车：乘坐6路、33路、60路、70路、89路、K5路、一环1号线、一环2号线到城发绿园下车。

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项目简介：富力华庭项目位于成吉思汗大街以北，乌里沙河以西，北靠北二环快速路，西临规划路。首开区总建筑面积约为35万平方米，整体规划为11栋共31万平米高品质奢享精装住宅、16栋共1.5万平米仕家院落别墅及1.5万平米风情商业街。 富力华庭是由10强企业富力地产开发建设。广州富力地产股份有限公司成立于1994年，总部在广州，注册资金8.06亿人民币，拥有国家建设部颁发的一级开发资质、甲级设计资质、甲级工程监理资质、一级物业管理资质及一级房地产中介资质。公司在2005至2009年连续五年蝉联国家统计局评选及公布的中国房地产企业综合实力 名。2016年成功进驻呼和浩特市，目前开发富力城及富力华庭的项目

交通状况：富泰热力巴彦热源厂(公交站):6路;33路;37路;75路; 厂汉板站(公交站):23路;63路;二环快速路公交1号线;二环快速路公交2号线; 鑫荣城外城度假村(公交站):23路; 厂汉板村西(公交站):6路;33路;37路; 厂汉板中心校(公交站):63路; 水泉文苑(公交站):6路;33路;37路;75路; 呼市二十中(公交站):23路;63路; 宏泰铂郡西(公交站):6路;33路;75路; 厂汉板村东(公交站):75路; 呼市四十中(公交站):33路;57路;75路;

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项目简介：2018年7月，祥生拓土北疆，在内蒙古自治区首府所在地，呼和浩特市落子----东方樾，匠心钜著，礼献青城！东方樾地处呼市回民新区核心，尽享规划利好：周边路网发达，环绕周边有“两河一街一公园”，生态环境绝佳，适宜居住。项目以祥生品牌为形象、以江南园林为特色、墅质华宅为亮点，打造城北高端人居社区，将成为回民区的亮点，立足于新城市中 项目以生态化、休闲性、文化性为主题，营造主题社区，小区室外空间的景观、水体、绿地为社区的居民健康的交往提供了良好的场所。建筑外观采用现代中式的立面风格，简约而有视觉张力，建筑韵味浓厚，品质感高，同时充分考虑地域、文化等因素， 使建筑的立面设计极富古典神韵，稳重却具有活力 1、地处城市核心，回民新区，板块地理位置优越，配套齐全； 2、祥生拓疆呼市子，高赠送面积户型，匠心钜著 3、新中式建筑，东方园林 墅质华宅， 品质生活环境

交通状况：6路 33路 K5 60路 70路

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项目简介：呼市·中梁首府项目为20 强开发商——中梁控股集团在呼市打造的个新中式滨水智慧豪宅项目。中梁首府项目建设用地面积4.23万方，总建筑面积 11万方，容积率为1.99。项目南靠成吉思汗大街，贯穿城市东西命脉，北接北二环快速路，半小内通达全城，西临万达广场，与西万达约 2 公里，东面乌里沙河，百步之遥享美河景。出则繁华，入则宁静，项目具备的人居区位，从本案出发上京藏高速仅 5 公里不到的，项目周边公交线路配套完善：6 路 、33 路、 37 路、63 路、75 路以及北二环BRT 公交线路，四通八达，基本可以覆盖城市的东南西北 项目总共有11栋，产品打造为洋房和高层、社区商业，其中洋房有7栋，高层总共 3栋，社区商业1栋，整体产品面积约为 100-150㎡，小的为三室两厅产品，的为四室两厅产品，住宅产品系列丰富。中梁地产研发“正、大、光、明、精、薄、宽、透”的八大价值体系，旨在打造阔绰明亮、人性化的居住空间.

交通状况：可乘坐6、33、37、63、75路及北二环BRT公交线路车到

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项目简介：呼和浩特恒大翡翠华庭项目是 五百强企业恒大集团在首府继恒大雅苑、恒大名都、恒大华府、恒大城、恒大绿洲后又一升级力作。 【产品规划】 项目位于回民区成吉思汗西街与工农兵路交会处，规划总用地面积12万平方米，总建筑面积38万平方米，绿地率35%，住宅区容积率为1.99，商业区容积率为2.99。项目共计规划24栋楼，其中住宅12栋，洋房6栋，loft6栋，低层商业3栋。项目首期推出6栋瞰景高层，3栋低密洋房，产品户型面积规划，叠院洋房124～160㎡，瞰景高层104～143㎡，户型区间选择性多。 项目配套规划有社区商业、会所（1500平）、幼儿园（1800平）等，另外还有老年活动场地，儿童活动场地。 【项目自身园林】 恒大翡翠华庭居于首府生态 、以皇家欧陆园林成就匠心美景。沿袭欧陆园林景观，以2500㎡人工湖、10万㎡风情园林缔造皇家盛景。从恒大集团遍布各地的园林基地之中甄选全冠大树，精心培育灌木、花植、精琢细雕，巧夺天工，成就首府园林新境界

交通状况：6/33路宏泰铂郡北站下车到达项目； 6/33/37/75路到厂汉板村西站村西下车，向西步行500米即到； 14路到花园蒙古站下车步行2公里到达项目； 23/63路内蒙古财经大学下车步行1.2公里即可到达； K3坐到府兴营站下车向西步行1.2公里到项目。

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项目简介：舜和慢城项目分两期开发，总占地面积254531平方米，总建面484400平方米，其中地上建筑面积373972平方米。地上共有35栋建筑，21栋11－26层的小高层和高层，11栋临街商业，2栋商墅，1栋办公楼。其中住宅面积在96－197平之间。 现一期已快售罄，智慧二期90-160平方米全南北通透即将上市。 舜和慢城位于呼和浩特市极具发展 的新城区察哈尔大街与东河交汇处东北角。西临如意东河景观，东接集通家属小区，南通察哈尔大街，北临妇幼保健院。 舜和慢城从 配套来说，项目周边配有 的 资源，从幼儿园到大学一应俱全。项目西侧的丁香路 ， 北校区，南侧的东河 ，向南到达省市两级重点高中二中，向东内蒙古师范大学鸿德学院、大学城等 ，全方位丰厚的 资源为孩子的 提供便利，成就孩子先天优越的人生起跑线。另外项目社区内建设有3800平米的幼儿园

交通状况：公交：可乘坐106路到南苑社区居委会站下车步行1.5公里即到，或乘坐80路到新城公检法办工区站下车步行1.9公里即到，或乘坐103路在景园生态园站下车步行1公里即到