三四线城市房价仍在高歌猛进，市场何时才能降温？

从9月底开始，星星点点的楼市降价消息逐渐汇成一场疾风骤雨，交易趋冷的市场状态席卷了许多城市，仅仅一个多月的时间，就改变了大多数市场参与者对房地产市场的态度。

上半年一房难求，下半年却将精装修改为毛坯以变相降价，楼市似乎在一夜之间由卖方市场变为买方市场。上半年很多区域似乎都处于无房可卖的境地，新房一经开盘即被抢空，中签概率大概1/3，大部分选房者只能空手而归，二手房价格反而比新房高出很多。

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一房难求的现象

而下半年大部分开盘项目认购率下降，推出房源不能售罄，部分楼盘悄然将精装交付改为毛坯交付，变相降价。

事实上，这是供地过多，供应量过大带来的后遗症，一二线城市都是这样的情况。2018年楼市都经历了上半年的炙手可热和下半年的降温。上半年经历了“万人抢房”、中签率普遍低于20%的杭州新房市场，从7月份开始中签率逐渐提高，7月份入市的楼盘中签率普遍提高，也有些楼盘因报名人数不到预售房源套数而不用摇号。

其实除少量前期涨幅过大的城市出现较大幅度价格回调外，绝大多数城市并未出现明显的降价，而降价的多出现在城市郊区。房企在价格调整上也表现得“扭扭捏捏”，多以限时限量特价房、精装房改为毛坯房交付、送车位等方式变相降价，直接调整价格的并不多见。

而作为变相涨价的重要手段，精装修交付、“双合同”上半年几乎成为现在楼盘的普遍现象，也是开发商在市场火爆时为规避政府限价的一种手段。

几乎每一个项目每一批开盘房源均需要在住建局申报备案价，如果超过预期，便不予审批通过，因此目前武汉的新房价格普遍低于二手房，在此情况下，开发商将房屋精装交付，购房者需要签订毛坯和装修两个合同。但2018年这一年，房地产市场由热变冷，市场主动权又回到购房人手中。

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三四线城市涨疯了

继一二线城市之后，三四线城市成为2018年房价上涨主力军，核心动力之一即棚改货币化安置政策。“棚改”全名棚户区改造，是对城市简易房屋和棚厦房屋的集中区的改造，过去主要依靠实物住房安置棚改户。

近年来，棚改货币化安置变成政策主导方向。业内测算，2018年的范围内棚改货币化安置比例达到60%，资金来源主要是抵押补充贷款（PSL），提供者包括国家开发银行、农业发展银行以及部分商业银行。

从下跌的城市看，更多的还是体现在大城市的部分项目上，整个区域不见得都在下跌。部分城市近期供应增加，也容易带动房价下调。但从成交量上看，房地产市场确实出现了拐点，定价也有所松动，但整体降幅不大。对购房者而言，由于房贷利率上调，实际买房负担并未减少。

但是一线、强二线城市在2018年量稳价跌，2019年量升，2020年价格上涨，但涨价空间有限；弱二线城市2018年量缩价涨，2019年量稳，2020年价格下跌，但幅度有限；三四线城市市场分化，都市圈内三四线城市的未来趋势与强二线城市类似，其他三四线城市目前处于上升期，尽管棚改工作进入后半场，未来仍存在结构性机会。

而关于2019年中国楼市何往这一问题，或许每个人都有自己的判断。比如市场转冷虽已成事实，但会有多大幅度地回调，仍然难以预料。但是短期内，应该是没什么机会了，不能说涨，也不能说跌。