棚改大幅缩水，三四线楼市利空来了，手里空置房尽快脱手吧
楼市微观察2019/02/06 14:14
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
我们都知道，棚改是本轮三四线楼市，乃至楼市上行的动力。不过新的的数据显示，这一动力明显要熄火了。据统计目前各省已经出炉的2019年棚改计划，相比2018年大幅缩水。
山西，2018年是12.52万套，2019年的目标仅为3.26万套，缩水74%;
河南，2018年是50万套，2019年的目标仅为15万套，缩水70%;
四川，2018年是25.5万套，2019年的目标仅为15万套，缩水41%。
北京，2018年是2.36万套，2019年的目标仅为1.15万套，缩水51%;
安徽，2018年的目标是29.18万套，2019年的目标仅为21.25万套，缩水24%。
按照计划，未来两年仍要完成近900万套的棚改计划，但目前的资金缺口却非常大。据天风证券预测，2019年棚改资金需求约为1.3万亿，但专项债的支持规模约只有6000亿，缺口巨大。
要继续推进棚改，很大程度上这个缺口是要房企来补的，但眼下房企也是捉襟见肘。目前各大房企正在密集发债，这些融资的很大程度上是为了置换到期的旧债，降低债务成本。
据统计，2019-2021年，每年房企需要偿付的有息负债规模分别高达6.06万亿、5.85万亿和3.4万亿。
对于房企来说，眼下喜欢做的是拿净地搞开发，不愿意做的就是承担拆迁成本，因为后者周期相对于前者要长得多，不玩高周转模式，资金成本就会陡增。
不过地方城市也在做两手准备，专项债券就是出路之一。海通证券预计2019年地方城市专向债券总规模将在2.15万亿至2.35万亿之间，而该数字在2018年仅为1.35万亿，增幅高达60%。相比房企公司债动辄8%，10%以上的利率，地方债的优势在于利率非常低，一般不超过4%。
很大程度上，2019年会是棚改黯淡的一年，那么压力将积压至2020年，2020年是棚改计划的收官之年。
不管怎么说，棚改规模几近腰斩，这才是三四线楼市的风险。盖房子的规模缩水这么多，即使资金到位，其创造的需求也必然大幅缩水。对于三四线楼市和大大小小的县城，房子早就严重过剩了，很多城市的的住房数量已经达到了人均一套的惊人规模，一个三口之家就有三套房，自住一套房，另外两套房基本就是纯粹的钢筋混凝土了，除了赚一点点房租之外，房子作为资产配置，会一直缩水下去，完完全全的烂资产。本质上这是由城镇化的规律所决定的，人口流失无法阻止。这两年一线城市也开始减少，但回流的人口并未回到县城而是落到了二线城市。当然，棚改的房子还会有人买，不过这只不过是库存转移到老百姓手里而已，未来一家三口或许有四套甚至五套房，这可太不妙了。
另外，春节就要到了，这个时候很多人都要返回乡村团聚，但是你会发现，真正常年留守的没几个，节前节后差别巨大。这说明了什么?说明指望靠农村转移人口来支撑小城市的房地产也存在很大的困难。
未来的城镇化必然是大城市群带着周边的小城市玩，远离这些区域的城市都将继续黯淡下去。某种程度上来说70个大中城市名单是你们参考的标准，而在我看来，这70个城市至少还应该去掉30个城市左右，只有40个左右的城市的房子有购买价值。
2018年调控力度如此之强，住宅平均房价仍然上涨了930块钱，至8544元/平方米。推动房地产持续上行的当然是棚改。而2019年房地产的任务是“稳地价稳房价稳预期”，说明压力已经显现，而新的的棚改计划更是坐实了这一点。
从另一个数据来看，也许我们会倒吸一口凉气。2018年商品房新开工面积上涨3成，但销售面积却下滑了2.6%，这跟棚改预冷有直接关系，而随着2019年各地棚改计划的公布，相信大家对于三四线城市房地产的预期会进一步下降。
要知道，预期一旦走弱，这些小城市的房地产也就差不多交代了。
