有一种房价：让刚需族放心，让炒房团死心

　　很多人比较关心房价。

　　来，我们先看看下面这张图——

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　　看完这张图，是不是有点惊讶？

　　过去两年，尽管媒体上到处都是“房价崩盘”，“业主打砸售楼处”的消息，但真实的房价，却一直都是一个字，那就是——“稳”。

　　在2018这样摧枯拉朽的年份，房价竟能走出这样稳稳的形态，让中国股民们在羡慕之余，对楼市背后的“操盘手”也是佩服得五体投地。

　　房价这么稳，他们是如何做到的？

　　一

　　首先，当然要归功于调控政策。

　　这一轮的调控政策，始于2016年9月30日。

　　背景是，2015年股灾之后，各地房价开始疯涨。一线房价后，二三四线相继跟上。

　　面对如火如荼的房价走势，中央推出了堪称“史上严”的新一轮调控政策。

　　随后，各地政府纷纷响应，短短几个月内，就有几百条有关限购，限售，限贷的政策被相继推出。

　　当时，有媒体戏称：这轮房地产调控，各地方政府几乎用尽了字典里所有严厉的词语。

　　这轮调控的巅峰是，2018年7月31号的政治局会议，非常罕见地提出了“遏制房价上涨”的要求。

　　虽然，只是少了“速度”两个字，但意思却有着云泥之别，让无数的房地产商和投机客瑟瑟发抖，无法安眠。

　　但是，没过多久，情况就开始出现了一些微妙的变化。

　　11月26日，深圳模仿A股，率先推出了房地产的“涨跌停板”制度：上下涨跌不得超过15%。

　　12月12日，国家发改委发文，重点支持符合要求的优质房企发行企业债券，且对资金用途采用“法无禁止即自由”的负面清单模式。

　　而2018年中央经济工作会议上，对楼市的表述也仅仅只是“因城施策，分类指导”短短几个字。

　　我们研究过，每年的经济工作会议，重点提房地产的时候，说明调控会变严。如果谈得不多，往往说明，楼市政策可能会有所放松。

　　会议结束后不久，住建部正式宣布，未来的工作目标是：“稳地价，稳房价，稳预期”。

　　这意味着，中国楼市正式从“控房价”，进入到了“稳房价”时代。

　　现在，大家普遍预期，2019年：

　　1、一二线城市的限购限贷可能会适当放松，释放合理需求；

　　2、三四线城市增加供给补库存，稳定整个房地产投资；

　　3、对房地产企业的融资可能也会放松。

　　二

　　影响房价的另一个短期因素是：流动性。

　　在过去20年中，几乎每一轮房价暴涨，都与流动性宽松关系密切。

　　比如，

　　2009年，中国推出“四万亿刺激计划”后，楼市暴涨。

　　2015年，央行连续降息降准后，楼市暴涨。

　　下面这幅图比较直观地显示了，两轮宽松后，新增贷款（流动性）几乎都流向了房地产。

　　居民房贷占新增人民币贷款的比例图

　　反过来说，每当流动性收紧时，尤其是限制资金流向房地产后，对房价的抑制作用也是立竿见影的。

　　这两年，在去杠杆政策影响下，M2（广义货币，反映流动性）增速连创新低，房价明显就涨不动了。

　　那么，近1年，央行连续降准了5次，流动性将会保持“合理且充裕”，房价会因此而再次暴涨吗？

　　我的答案是：不会。

　　原因很简单，这几次降准所释放的流动性，都定向给了实体经济，不允许甚至严控流入楼市。

　　什么时候，当你发现房贷利率的上浮从30%逐渐变小，甚至回归到基准利率时，那就意味着，决策层开始放松对资金进入楼市的管制了。

　　当然，现在还有一种观点，根据经济学的资源配置理论，资金总是会流向能为投资者带来的资产。

　　所以，尽管每次降准，央行都强调“解决小微企业融资难、融资贵的问题”，但终受益的似乎总是房地产。

　　这种观点，有道理吗？我暂且按下不表，作为今天的讨论题。

　　三

　　房价稳的更重要的原因在于：房地产的长效机制正慢慢建立起来。

　　很多人可能不明白，所谓的“长效机制”究竟是什么？

　　你可以简单粗暴地理解为：对于稳定房价不能“头痛医头，脚痛医脚”，而是要制定长期的规划。

　　具体来说：

　　在供给端：大力推出租售并举以及保障性住房，而不仅仅是商品房。

　　在需求端：按照“十三五”规划，房产税应该会在不久的将来落地。

　　目测，房地产的长效机制建立起来之后，中国的房地产市场可能会比较德国。

　　德国是一种什么样的情景呢？

　　自1990年以来，德国房价累计上涨61%，每年的增长率只有1.8%左右，如果剔除通胀的影响，27年以来德国的实际房价累计增幅仅为1.9%。

　　羡慕吧？

　　四

　　下面，回答第二个问题：为什么要“稳房价”，而不是让房价直接降下来呢？

　　大家都知道，房地产在国民经济中处于“带头大哥”的至高地位。

　　一旦房地产出了问题，那么受牵连的将会是一大片——

　　基建（资金来自于卖地）、家电（后地产周期）、钢铁水泥（地产和基建的建设材料）乃至汽车（后地产周期）……

　　有些人可能会说，这正证明，中国经济已经被房地产严重绑架了。

　　其实，在大部分国家，包括美国，房地产都是重要的支柱产业。只要房地产一声吼，任何一个国家都要抖三抖的。

　　根据国外经验，房价一旦趋势性下降10%以上，就非常容易发生系统性风险。

　　比如，2008年，根据美联储的计算，美国可以承受23%的房价下跌。但实际上，当房价跌13%以后，就一发不可收拾了，爆发了严重的次贷危机。

　　历史表明，十次金融危机有九次都是房地产引起的。

　　所以，房价岂能说降就降？

　　一线城市的小伙伴可能会问了：如果房价一直稳在高位，我们什么时候买得起房？

　　我觉得，近某位官员刚好回答了这个问题：

　　只要中国长期房价平稳，人均收入和GDP超过房价增速，十年、十五年以后，房价收入比就会砍掉一半。

　　五

　　后一个问题：稳房价时代，谁受益？

　　总体上来说，2019年的房价依然处于“稳中有降”的趋势，很难再“大起大落”。

　　对于刚需族来说：

　　没买的，不用担心房价继续大涨。

　　买到的，也不必担心房价大跌而买亏了。

　　所以，可以安心工作，好好追求美好生活，好好去搞创新了。

　　而对于炒房团来说，暴涨的时代一去不复返了，还是拿钱来支持实体，支持股市吧。

　　对于房地产企业来说：

　　红利时代已经远去，“剩者为王”的时代已经逼近。

　　这意味着，小企业的生存将愈发艰难，本周四港股中的几只内地房地产股接连崩盘，就是一个信号。

　　而对于梯队的龙头企业来说，美好的白银时代才刚刚开始！

　　楼市趋向平稳，如果你现在想更懂股市投资，不妨借助我的投资课系统的学习一下，现在讲到价值投资，快接近尾声，有的学员已经做了两大本笔记了。

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项目简介：华润置地幸福里为央企华润落子呼和浩特的精品项目，自身配套丰富，园区水景、绿化丰富，户户南北通透，户户全明，以难以复制的宜居品质革新青城人居新体验。 华润置地幸福里，坐落于呼和浩特新城区东河河东，紧邻内蒙古妇幼保健医院新址，紧邻快速路，距离地铁2号线1.5km，到达机场、火车东站、客运站都极为便捷；项目周边公园环绕，景观资源丰富，坐拥稀缺生态景观资源。

交通状况：　BRT快速公交、地铁二号线

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项目简介：城发绿园是一个以居住为主的生态智能化宜居社区。项目位于呼和浩特市回民区，海拉尔西街以北，工农兵路以西，防风林南街（成吉思汗西街南侧）以南，乌里沙河以东的区域。现开发项目城发绿园总占地1023.82亩，建筑面积170万平方米，分三期开发，其中一期占地234286.2平米，总建筑面积632562.74平米，绿地率45.35%，共4246户，首开区为2号地3区，共12栋楼（同时开工），总建筑面积182527.45平方米，合计1213套（包含LOFT）。二期开发的为A区和B区，共15栋楼，其中4栋洋房、4栋高层、7栋小高层，其中B区为 区，相临社区南入口和东景观入口，出入十分方便。B区主打洋房和小高层，7-17层低密度社区，70米的超大楼间距，提升生活品质的同时，更是身份的象征，95-152多种户型可供选择，项目均为大开间，双阳卧通透性极强。相比一期，二期加入了 会所、社区幼儿园、篮球场、主题儿童乐园，以及更大的绿地面积，可谓是“品质社区、卓越二期” 项目处于回民区商务 、购物 ，地理位置优越，发展 巨大，项目周边绿茵环绕，北侧有防风林公园，森林植被茂密，空气清新。东侧有新钢公园，花草丛生，绿意盎然，是休闲、娱乐的绝佳场所，西侧是 重点打造的乌里沙河景观水系依山傍水，加上我们项目本身配备的生态园林景观，立志打造呼市生态宜居智能化社区。

交通状况：公交车：乘坐6路、33路、60路、70路、89路、K5路、一环1号线、一环2号线到城发绿园下车。

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项目简介：富力华庭项目位于成吉思汗大街以北，乌里沙河以西，北靠北二环快速路，西临规划路。首开区总建筑面积约为35万平方米，整体规划为11栋共31万平米高品质奢享精装住宅、16栋共1.5万平米仕家院落别墅及1.5万平米风情商业街。 富力华庭是由10强企业富力地产开发建设。广州富力地产股份有限公司成立于1994年，总部在广州，注册资金8.06亿人民币，拥有国家建设部颁发的一级开发资质、甲级设计资质、甲级工程监理资质、一级物业管理资质及一级房地产中介资质。公司在2005至2009年连续五年蝉联国家统计局评选及公布的中国房地产企业综合实力 名。2016年成功进驻呼和浩特市，目前开发富力城及富力华庭的项目

交通状况：富泰热力巴彦热源厂(公交站):6路;33路;37路;75路; 厂汉板站(公交站):23路;63路;二环快速路公交1号线;二环快速路公交2号线; 鑫荣城外城度假村(公交站):23路; 厂汉板村西(公交站):6路;33路;37路; 厂汉板中心校(公交站):63路; 水泉文苑(公交站):6路;33路;37路;75路; 呼市二十中(公交站):23路;63路; 宏泰铂郡西(公交站):6路;33路;75路; 厂汉板村东(公交站):75路; 呼市四十中(公交站):33路;57路;75路;

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项目简介：2018年7月，祥生拓土北疆，在内蒙古自治区首府所在地，呼和浩特市落子----东方樾，匠心钜著，礼献青城！东方樾地处呼市回民新区核心，尽享规划利好：周边路网发达，环绕周边有“两河一街一公园”，生态环境绝佳，适宜居住。项目以祥生品牌为形象、以江南园林为特色、墅质华宅为亮点，打造城北高端人居社区，将成为回民区的亮点，立足于新城市中 项目以生态化、休闲性、文化性为主题，营造主题社区，小区室外空间的景观、水体、绿地为社区的居民健康的交往提供了良好的场所。建筑外观采用现代中式的立面风格，简约而有视觉张力，建筑韵味浓厚，品质感高，同时充分考虑地域、文化等因素， 使建筑的立面设计极富古典神韵，稳重却具有活力 1、地处城市核心，回民新区，板块地理位置优越，配套齐全； 2、祥生拓疆呼市子，高赠送面积户型，匠心钜著 3、新中式建筑，东方园林 墅质华宅， 品质生活环境

交通状况：6路 33路 K5 60路 70路

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项目简介：呼市·中梁首府项目为20 强开发商——中梁控股集团在呼市打造的个新中式滨水智慧豪宅项目。中梁首府项目建设用地面积4.23万方，总建筑面积 11万方，容积率为1.99。项目南靠成吉思汗大街，贯穿城市东西命脉，北接北二环快速路，半小内通达全城，西临万达广场，与西万达约 2 公里，东面乌里沙河，百步之遥享美河景。出则繁华，入则宁静，项目具备的人居区位，从本案出发上京藏高速仅 5 公里不到的，项目周边公交线路配套完善：6 路 、33 路、 37 路、63 路、75 路以及北二环BRT 公交线路，四通八达，基本可以覆盖城市的东南西北 项目总共有11栋，产品打造为洋房和高层、社区商业，其中洋房有7栋，高层总共 3栋，社区商业1栋，整体产品面积约为 100-150㎡，小的为三室两厅产品，的为四室两厅产品，住宅产品系列丰富。中梁地产研发“正、大、光、明、精、薄、宽、透”的八大价值体系，旨在打造阔绰明亮、人性化的居住空间

交通状况：可乘坐6、33、37、63、75路及北二环BRT公交线路车到

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项目简介：呼和浩特恒大翡翠华庭项目是 五百强企业恒大集团在首府继恒大雅苑、恒大名都、恒大华府、恒大城、恒大绿洲后又一升级力作。 【产品规划】 项目位于回民区成吉思汗西街与工农兵路交会处，规划总用地面积12万平方米，总建筑面积38万平方米，绿地率35%，住宅区容积率为1.99，商业区容积率为2.99。项目共计规划24栋楼，其中住宅12栋，洋房6栋，loft6栋，低层商业3栋。项目首期推出6栋瞰景高层，3栋低密洋房，产品户型面积规划，叠院洋房124～160㎡，瞰景高层104～143㎡，户型区间选择性多。 项目配套规划有社区商业、会所（1500平）、幼儿园（1800平）等，另外还有老年活动场地，儿童活动场地。 【项目自身园林】 恒大翡翠华庭居于首府生态 、以皇家欧陆园林成就匠心美景。沿袭欧陆园林景观，以2500㎡人工湖、10万㎡风情园林缔造皇家盛景。从恒大集团遍布各地的园林基地之中甄选全冠大树，精心培育灌木、花植、精琢细雕，巧夺天工，成就首府园林新境界

交通状况：6/33路宏泰铂郡北站下车到达项目； 6/33/37/75路到厂汉板村西站村西下车，向西步行500米即到； 14路到花园蒙古站下车步行2公里到达项目； 23/63路内蒙古财经大学下车步行1.2公里即可到达； K3坐到府兴营站下车向西步行1.2公里到项目。

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项目简介：舜和慢城项目分两期开发，总占地面积254531平方米，总建面484400平方米，其中地上建筑面积373972平方米。地上共有35栋建筑，21栋11－26层的小高层和高层，11栋临街商业，2栋商墅，1栋办公楼。其中住宅面积在96－197平之间。 现一期已快售罄，智慧二期90-160平方米全南北通透即将上市。 舜和慢城位于呼和浩特市极具发展 的新城区察哈尔大街与东河交汇处东北角。西临如意东河景观，东接集通家属小区，南通察哈尔大街，北临妇幼保健院。 舜和慢城从 配套来说，项目周边配有 的 资源，从幼儿园到大学一应俱全。项目西侧的丁香路 ， 北校区，南侧的东河 ，向南到达省市两级重点高中二中，向东内蒙古师范大学鸿德学院、大学城等 ，全方位丰厚的 资源为孩子的 提供便利，成就孩子先天优越的人生起跑线。另外项目社区内建设有3800平米的幼儿园

交通状况：公交：可乘坐106路到南苑社区居委会站下车步行1.5公里即到，或乘坐80路到新城公检法办工区站下车步行1.9公里即到，或乘坐103路在景园生态园站下车步行1公里即到