未来三五年内房价真的会大跌吗？
不执著财经 张平2019/01/07 15:22
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
尽管央行降准1个百分点，很多房产专家都认为是利好，但实际上利好效应有限。后续房价还是会继续沿着原来的轨道下跌的。只是一二线城市房价小幅下跌没问题，但不能短期内大跌，更不能形成房价要大跌的预期，而三四线城市房价出现大跌也无妨，比如环京燕郊、香河、通州等地新房都跌去了三成，也没看到发生什么系统性风险。
总体上看，一二线城市房价新房在政府“限价”政策的影响下，难以大跌。二手房由于受到“限购”、“限售”的影响，小幅下跌的可能性大，大跌是不会被允许的。目前政策的思路是，让一二线房价慢慢的下跌，而当地居民收入水平的逐步上调，终房价要与当地居民的购买力接轨。从此，房地产调控将退出，接下来就是楼市的长效机制建立。
楼市的长效机制分成二部分：一部分是由房地产税组成，未来几年里将全面实施。这等于在住房的持有环节征税，增加了投机炒房者的成本。同时，房地产问责制建立，住建部会经常对于房价有上涨势头的地方政府负责人进行约谈，并且进行问责。所以，各地会“因城施策”的调控房价，绝不让房价有上涨的可能。
另一部分是过去各地只知道发展商品房市场，却忽略了租赁房和保障房市场，这造成了商品房市场一家，其他两个市场的规模实在太小，而且也不规范。未来，将通过几年的时间，完成对租赁房和保障房市场的建设。以后中高收入群体住商品房，中低收入群体住保障房，刚刚大学毕业生可以通过租房解决居住问题。届时，商品房的影响力逐步退去，投机炒房者根本炒不起来。
再说三四线城市房价，主要是从2017年下半年开始上涨，到去年下半年一直涨到现在。近期听闻菏泽等地放松了对房地产调控的限购令，很多人认为，三四线城市房价还会继续大涨。但是，我们认为，三四线城市房价有以下几大利空，未来部分三四线城市出现大跌的可能性还是蛮大的。
首先，本轮始于2015年下半年的房地产上涨周期已经结束，像碧桂园、万科这种定位于三四线城市房地产的开发商现在都在降价促销，希望能够回笼资金早点撤退。同时，之前受到三四线棚改的利好消息进入的投机炒房者也开始撤离。未来三四线城市只有当地刚需购买力支撑，恐怕不大跌都很难。
再者，导致三四线城市房价上涨的原因除了棚改货币化安置之外，还有三四线城市房价处于估值洼地，这次游资进来，房价进行补涨一回。现在，国务院已经下令，凡是前期房价上涨过快的三四线城市，要尽快取消货币化安置，改成实物安置。本来三四线城市房价上涨主要靠货币化安置的突然出现这么多刚需来推高的，而一旦货币化安置取消，三四线城市房价不跌才是怪事。
后，三四线城市房子经过了前期大涨之后，购买力达到了集中释放，现在要么买不起房的群体，要么是一家拥有好几房产的家庭。三四线城市由于人口流入量少，产业结构单一，总体房源趋于饱和状态。同时，新房或许还能有人买进，但是二手房则肯定是没有原因，谁愿意到三四线城市去投资二手房呢？所以，三四线城市二手房市场已经“有价无市”。所以，未来新房和二手房价格都会出现大幅调整，只是短期不一定会出现断涯式下跌，而是缓慢的下跌过程。
中国的高房价不能再涨下去了，这不仅会影响到实体经济的发展，而且还会影响到国家扩内需的战略意图，更是因为房贷市场全民加杠杆，导致金融体系存在着一定的系统性风险。所以，房地产泡沫一定要去除，房价逐步跌回到当地居民所能承受的范围之内。至于房价以何种速度达到去投机化，各个城市情况不同，过程会有所不同，但是结果都是要完成去投机化，回归居住属性。