山东菏泽取消楼市限售 将为三四线城市此类政策实施拉开序幕？
云掌财经2018/12/20 14:42
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12月18日下午，山东省菏泽市住建局发布了《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，在对棚户区改造工作提出5点要求的同时，还提出“取消新购住房限制转让措施”、“降低市区商品房预售资金监管额度”。
《通知》第六条为，取消新购住房限制转让措施，即取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》(菏政办发〔2017〕42号)中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。
《通知》的第七条为，降低市区商品房预售资金监管额度。其中具体指出，对实力强、信誉好的企业不再监管，其它企业在现有的市区商品房预售资金监管标准的基础上，降低一半执行，可放宽到监管额度的10%。同时，商品房预售资金进入监管帐户后，不再要求项目监管资金达到既定监管额度后，才可提取，只要求留存够监管资金比例，即可使用。在主体结构封顶控制节点之前，商品房预售人可以凭银行出具的保函部分抵顶商品房预售监管资金，抵扣监管额度为30%。对于具有回迁安置房建设的商品房项目，根据安置房投资额度及建设形象进度降低预售资金监管额度。
2017年11月6日，《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》(菏政办发〔2017〕42号)，其中第14条指出：对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年。现在，这个规定只实施一年后就取消了。
今年年初也有兰州等地对楼市调控政策做出调整，当时也引起广泛关注，被过分敏感的人解读为调控放松的信号。不过，2天后，兰州市又发文强调，此次政策调整不是放松调控，而是落实分类调控、因域施策，提高调控的精准性。因此，兰州的政策调整并没有被更多城市效仿。
但是在楼市的上一轮调控中，2014年，呼和浩特在率先取消限购，其他城市随即跟进，房贷政策开始放松，范围的楼市去库存继而拉开序幕。
关于菏泽市取消新购住房限售政策，易居研究院智库中心研究总监认为，菏泽此次取消限售政策信号意义极强，可以认为是2018年楼市政策放松的枪，其意义和2014年南宁北部湾取消限购的意义类似，都是楼市政策从紧到宽松的重要变化。
菏泽代表了三四线城市尤其是地级市的市场。从11月份《百城库存报告》可以看出，三四线城市住宅库存在连续38个月同比下跌之后，目前首次出现同比正增长现象。其含义是，三四线城市过去库存消化速度是比较快的，而现在因为包括棚改政策调整、市场需求透支等因素影响，实际上库存基本面在发生变化。从去库存周期也可以看出，近期三四线城市的去库存周期开始从底部反弹了。
菏泽取消限售政策说明了两点政策动向，一是因地制宜依然是当前政策制定的出发点，各地可以根据具体情况进行政策调整；二是政策取消也会循序渐进，会从类似限售政策等取消开始，而包括限购等政策，可能后续还会相对谨慎。
对于2019年房地产市场来说，认为政策面存在松绑的可能，但在“房住不炒”的基调下，政策松绑方面还是会比较保守的。这也体现了房地产市场稳定的导向。从具体城市的表现看，落实一城一策的导向非常关键，这有助于实现房地产市场的全面健康发展，有助于促进政策调控更加匹配房地产的市场。
《通知》第六条为，取消新购住房限制转让措施，即取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》(菏政办发〔2017〕42号)中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。
《通知》的第七条为，降低市区商品房预售资金监管额度。其中具体指出，对实力强、信誉好的企业不再监管，其它企业在现有的市区商品房预售资金监管标准的基础上，降低一半执行，可放宽到监管额度的10%。同时，商品房预售资金进入监管帐户后，不再要求项目监管资金达到既定监管额度后，才可提取，只要求留存够监管资金比例，即可使用。在主体结构封顶控制节点之前，商品房预售人可以凭银行出具的保函部分抵顶商品房预售监管资金，抵扣监管额度为30%。对于具有回迁安置房建设的商品房项目，根据安置房投资额度及建设形象进度降低预售资金监管额度。
2017年11月6日，《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》(菏政办发〔2017〕42号)，其中第14条指出：对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年。现在，这个规定只实施一年后就取消了。
今年年初也有兰州等地对楼市调控政策做出调整，当时也引起广泛关注，被过分敏感的人解读为调控放松的信号。不过，2天后，兰州市又发文强调，此次政策调整不是放松调控，而是落实分类调控、因域施策，提高调控的精准性。因此，兰州的政策调整并没有被更多城市效仿。
但是在楼市的上一轮调控中，2014年，呼和浩特在率先取消限购，其他城市随即跟进，房贷政策开始放松，范围的楼市去库存继而拉开序幕。
关于菏泽市取消新购住房限售政策，易居研究院智库中心研究总监认为，菏泽此次取消限售政策信号意义极强，可以认为是2018年楼市政策放松的枪，其意义和2014年南宁北部湾取消限购的意义类似，都是楼市政策从紧到宽松的重要变化。
菏泽代表了三四线城市尤其是地级市的市场。从11月份《百城库存报告》可以看出，三四线城市住宅库存在连续38个月同比下跌之后，目前首次出现同比正增长现象。其含义是，三四线城市过去库存消化速度是比较快的，而现在因为包括棚改政策调整、市场需求透支等因素影响，实际上库存基本面在发生变化。从去库存周期也可以看出，近期三四线城市的去库存周期开始从底部反弹了。
菏泽取消限售政策说明了两点政策动向，一是因地制宜依然是当前政策制定的出发点，各地可以根据具体情况进行政策调整；二是政策取消也会循序渐进，会从类似限售政策等取消开始，而包括限购等政策，可能后续还会相对谨慎。
对于2019年房地产市场来说，认为政策面存在松绑的可能，但在“房住不炒”的基调下，政策松绑方面还是会比较保守的。这也体现了房地产市场稳定的导向。从具体城市的表现看，落实一城一策的导向非常关键，这有助于实现房地产市场的全面健康发展，有助于促进政策调控更加匹配房地产的市场。
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