在三四线城市买房？可以考虑
证券市场周刊2018/12/06 17:06
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
三四线市场的回暖有体系、有支撑，阶段性波动后，仍有3至5年成长期。
本刊特约作者 张文豪/文
小城亦有春秋。
从占比看，三四线城市已经成为主战场；从政策看，三四线城市会成为受政策变化影响的区域；对三四线楼市，有很多“约定俗成”的偏颇观点充斥坊间。
此时，对三四线楼市的已往和未来做下理性客观的分析，很有必要。
棚改货币化的作用被高估
先拿棚改货币化说说事儿。
在前一段三四线楼市的风云变幻中，棚改货币化曾被视为关键先生萧何：成败都是他。
先是将“过度回暖”归咎于此，后来棚改货币化被“叫停”和“半叫停”，又担心楼市发展动能将因此消失殆尽。
其实它的作用被夸大了。棚改仅是阶段性的催化剂，而非决定性因素，无法长期发挥作用，与三四线回暖并无线性逻辑关系。
首先，时间对不上。三四线城市的回暖明显滞后于棚改货币化安置比例较高的时间。2013年到2015年，货币化安置比例不断提升，市场无明显起色，房价未起波澜。
其次，被货币化安置的家庭重新购房率并不高。2015年至2017年间，拆迁后城镇家庭购房比例为16%，其中货币化安置家庭购房比例为25%，意味着75%的货币化安置家庭并未购房。
后，棚改力度大的城市，大部分并非回暖力度大的城市。比如，棚改重点城市济宁和遵义的棚改比重分别约10%和4.9%，但其房价涨幅处于这16个城市的中下游水平；而非棚户区改造城市如惠州、桂林等，其棚改比重仅为0.1%和0.28%，而房价涨幅却处于高位。
综上，换一种方式来描述棚改货币化的作用是不是更合适？
即，棚改货币化本身并没有从0到1启动市场的能力。只有在市场明确启动，即成交增加，房价上涨之后，相关居民又获得货币化补偿、提升了购买能力，才会有意愿买房。如果楼市没有明确的启动信号，拿到手里的钱更可能用来买车。
三四线城市还有成长空间
三四线市场的回暖有体系、有支撑，还有3至5年成长期。
首先，有效供给出现真空。这里的“有效”是指，基本生活配套设施齐全的区位和地段。
2013年之后，三四线城市土地市场成交情况差强人意，价格低，政府主动控制卖地量，土地供给不足。
而2015年年底开始的去库存，使得去化周期加速，截至2018年上半年，多数城市不足10个月，而正常水平一般在12-18个月。
其次，一二线溢出的投资效应。
在一二线城市被冷冻，三四线城市有所回暖后，房企和银行的态度转变，开始寻找三四线城市机会。目前来看，一二线城市调控政策难以放松，土地供应难以放量，溢出效应将持续。
而三四线城市与周边一二线城市的比价效应依然明显。2016年之后，一二线核心城市市场房价有过暴涨，而当时三四线城市并未马上随涨，直到2017年下半年才开始回暖，但较一线及核心二线城市，房价差距仍然明显，甚至进一步扩大。
第三，“刚需”、“刚改”等内生性需求持续增加。
虽然基于调控，一二线溢出的投资效应有所收敛，但大多数三四线城市自身的购买能力却不可小觑。相比一线城市，三四线居民收入房价比更靠近国际公认的合理区间；此外，棚改货币化使一部分居民“更有钱了”；再则，三四线城市调控相对较弱，内生需求一般都有购买资格。
第四，购买力之外，居民购房意愿逐步增强。
原因之一在于产品升级，2011年前后大量品牌房企进入，住房质量有大幅提升。原因之二是城市新区城市配套更加完善，包括商业生活配套公共服务配套，前者主要为购物中心、商场，后者主要为教育和医疗，即学校和医院。2011年至2017年间，三四线城市新区有大量购物中心、医院和学校搬入或建成。
第五，三四线城市的政策和市场仍有腾挪空间。
从体量和房价上升空间来看，三四线已成主战场。如果再要拉动投资，这些城市会成为主打区域。
三四线楼市总体处于底部上升期，长期趋势不会出现实质性降价。对中国房市而言，房价会升和房价不会降都是投资性的体现。据新的报道，自2016年以来，著名“鬼城”鄂尔多斯康巴什的房价已翻了一番，重上万元。
内因被漠视
后说说对三四线楼市的误解。
比如，90%以上三四线城市（甚至包括大部分二线）的房价，在大部分时间里，与本地GDP增长率和通货膨胀率相比，不仅没有上涨，甚至还是下跌的。开发商和炒房者都没赚到什么钱。
再比如，三四线城市房价长期呆滞的主要原因：主要不是那里的人没钱，而是那里的房子缺！乏！投！资！性！没有投资性，也就引不来外来购买力。
房价高企的一二线城市，天天说有泡沫，但一直没有破，反倒是某些三四线城市的泡沫大破而特破，道理就在这里。典型如温州和鄂尔多斯，房价曾经腰斩，新区就是鬼城。
而且，对三四线城市房价上涨，过于强调外因，过于漠视内因。大家骂炒房，骂撒币，骂棚改货币化，好像三四线的房价都是外部因素炒上去的。这不公平，也不客观。
内因是什么？城市成长、交通改善、收入上升、产品升级（特别是大开发商给出了现代意义上的完整社区）等等，这些都是0到1的进步。只不过，一般都是外因先动，内因后补。
所以，现在会看到，很多鬼城又变成了旺区，很多新区的房价已超过了老城。
三四线城市居民的购买力也被过于轻视。
就说东北吧。一个三线半城市，夫妻俩月收入6000元并不太困难，主流新房房价约在5000元左右（地段不错的万科、恒大新房价约在6000-7000元之间），以90平米计，收入房价比约在6左右，非常正常！
况且还有三方面的助力：一、只要20年前在国企干过，每户一定会分到过至少一套房，存在着置换收入；二、如果首次购房，还有至少30%的首付杠杆；三、父母一生积蓄，要说给儿女买房，都毫不犹豫掏出来。
同此凉热，小城亦有春秋。
在中国200万人口以上的三四线城市，一套均好性不错的新房，如果是自用，能买还是买了吧！
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