[购房交流] “李铁：高房价是伪命题 不可能降房价迎合低收入人群
凤凰2018/09/19 17:31
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李铁：高房价是伪命题 不可能降房价迎合低收入人群
“房价高是一个伪问题，真正的问题是需求的问题”，9月18日，中国城市和小城镇改革发展中心理事长李铁在接受凤凰网财经专访时谈及城镇化发展过程中存在的诸多问题和应对之道，对于广受关注的高房价问题，李铁表示，这是世界上任何一个核心城市都共同存在的问题，也是城市化进程中所产生的必然结果。
但这并不意味着中国要照搬西方的经验，比如土地私有化。李铁认为，正式由于中国过去的土地公有化制度，使得中国在重大工程和城市发展进程中相较于发达国家拥有较低的拿地成本，从而促进了中国的经济发展，这在中国40年的发展过程中是很重要的制度优势。
“我们怎么可以说私有化就可以解决中国城市化的问题呢，不是的”。
李铁指出，应该看到在过去40年间，中国在城市化进程中实现了40个百分点和5亿城镇人口的增长，“这个速度和规模都是空前的”，李铁道。
中国的城镇化速度和规模都是空前的
2014年3月16日，《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》发布，该规划指出，城镇化是现代化的必由之路，一国要成功实现现代化,在工业化发展的同时,必须注重城镇化发展。同时提出了发展目标：常住人口城镇化率达到60%左右,户籍人口城镇化率达到45%左右。
据李铁介绍，改革开放以来，中国的城镇化发展经历了城镇化率从17%到58.3%的飞跃，这40个百分点的增长涉及中国近5亿人口，同时有8亿人已经纳入了中国城市化进程。另一方面，中国的城市也发生了迅速变化，目前有170多个城市，其中包括6个千万人口以上的城市，25个500万人口以上的城市和140个100万人口以上的城市。
“我们在30-40年间实现了5亿人口纳入城市化进程，未来还有2个多亿人口。这个速度和规模都是空前的”。
然而，53.7%的常住人口城镇化率不仅远低于发达国家80%的平均水平,也低于人均收入与我国相近的发展中国家60%的平均水平。
李铁对此表示，发达国家的高城市化率大多是经历了上百年历史才达到的，中国现在的城镇化人口相当于欧盟和美国人口的综合，这是世界上前所未有的，“我们看到差距的同时，也应该知道我们的成绩是很巨大的”。
同时，在城镇化快速发展过程中, 大量人口纳入城市，城市规模随之扩大，这种扩大，也使得未来城市发展遇到严峻的挑战，也就是“城市病”问题：如何解决城市可持续发展，怎样提高城市的集约化水平，降低资源的消耗，实现低碳绿色生态的城市化发展道路等等。
举例来说，李铁指出，中国当前的人均能源消耗已经超过了欧洲，这种粗放的发展模式对世界带来极大压力。中国人均能源消耗现在已经是美国的三分之一，是日本的二分之一，是欧盟的三分之二。从另一角度看，如果按照城镇人口8亿来计算，中国的人均能源消耗已经超过了欧洲。
“所以在未来实现可持续绿色低碳发展路径上，真的我们要做出很大的改变，来通过降低消耗实现可持续发展道路，减少对社会的冲击，这一点也是我们目前面临的巨大挑战”。
房价高是一个伪命题
另一方面，高房价也一直被诟病为是城镇化发展过程中产生的历史遗留问题。李铁对此称，“房价高是一个伪命题，真正的问题是需求的问题”。
他指出，房价高是城市化发展的必然结果，全世界所有核心的城市都存在这样一个问题，所以主要问题不在于高房价，而在于这些城市有没有拿出足够的力量去解决适合中低收入人口的住房需求。
李铁对此提议，可以在城市主城区较远的区域去配置更低价格的住房来缓解中低收入人口的住房压力。也正是由于目前没有进行这种配置，才导致供需关系没有得到缓解，造成了高房价长期持续的状态。“房价高是一个伪问题，真正的问题是需求的问题”。
对于中低收入人群的买房需求，李铁认为，在实际操作层面上，即不可能让中低收入人群买高价住房，也不可能降低目前的房价去迎合他们，所以就需要发展那些特大城市周边的区域。
“欧洲，美国、日本的特大城市周边交通发达的很，他们平均是2000多公里，我们平均在几十公里，这就是我们目前出现的问题”。李铁认为，让没有得到住房的人可以用较低的价格在距离城市一定距离的地方买到他希望得到的住房，这是全世界通行的方法，也是中国当前应该要着手考虑的问题。
土地私有化可以解决中国城市化的问题吗？
在稳房价这一方面，任志强曾向凤凰网财经表示，应该向国外的经验学习，推动土地制度及户籍制度的改革，落实土地私有化和放开户籍制度，加快城市化进程。
对此，李铁却并不认同。户籍方面，目前各主要城市中的外来人口占比重较大，这么庞大的人口如果同时转成户籍人口会对城市的财政和公共服务等领域造成巨大的压力。
具体来说，北京总共2000多万人口，外来人口占900多万。上海2300万人口，外来人口1000万左右，深圳1300万人口，外来人口占900万，东莞是840万人口，本市有80万，都是严重倒挂。“我们不可能消减既有户籍人口的公共服务，但是我要解决新增人口公共服务问题，恐怕这是一个长期的过程，需要逐步的释放，逐步的解决”。
土地方面，李铁认为，一旦土地私有化，政府在发展城市建设时就会面临高昂的拿地成本，会延缓投资的进入和城市的发展，在这个层面上，当前的土地制度其实是中国的一项优势而不是劣势。
李铁对此解释称，很多发达国家早已实现了土地私有化制度，但他们的经济并没有像中国一样快速发展，原因就在于土地私有制会造成谈判成本过高，而中国的政府强制力在这个发展阶段实际上给国民带来了巨大的利好。
“无论是国家的重大工程还是城市的产业，它都要和土地发生关系，那么当你谈判成本过高的时候，会延缓你投资的进入，这（土地公有制）其实是中国的制度优势”。
不过这也并不意味着当前的土地制度不需要进行改革，李铁指出，土地制度应该根据中国各阶段的发展趋势、发展政策，和活力释放的需求进行调整，比如说现在也可以把集体土地以公有的形式来进入市场，不仅能够使得农民获益，也可以同时降低城市化和企业进入的成本。“有很多种选择，为什么一定要私有呢？”李铁说道。
今年8月，李铁就曾与知名地产商任志强围绕“土地改革”问题展开激辩，燃爆全场。在这场辩论中，李铁指出，中国的国有土地所有制，仅仅因集体土地进入市场，就能大大降低城市发展成本。住房也如此，中低收入人口住房，比如想在北京解决两千万人的住房，首先得把土地出让金降下来，前提是让集体土地进入市场，这样就不存在土地出让金问题了，开发商或住房建造者如果和集体土地共享这块土地未来的时候，成本就会大大降低。“不一定要动所有制，但是要改变集体土地的出让制度，把权利交还给集体，降低成本、激发活力的事情是一样能做到的。这是在现有体制下不动干戈的去化解所谓房价的问题。”李铁表示。
李铁指出，在城镇化过程中重要的一点就是要实现对农村和农业的反哺，其中一类是政府的反哺政策，也就是政府对农业农村的投入，另一类是市场的反哺。市场反哺的前提就是城市要素进入农村，这就要求一定要开放农村的集体建设用地市场，使得城市人可以进入农村进行投资，促进产业和地区的经济发展。
当务之急，就是要推进城市化。
对此，李铁给出了一个完整的逻辑：只有当大量的农村人口进入城市，农村人均占有才能增加。农村人均占有资源增加，就能够实行土地的适度规模经营，只有农业实现了土地适度规模经营，才能带动城市要素进入农村进行资本投入，才能从根本上改变农村，这才是世界上通用的规律，前提是打破城乡流通环节，推进户籍管理制度及土地管理制度的改革。
“只有减少农民才能富裕农民”，这是李铁对于理想中的城镇一体化给出的愿景。
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| 华润置地幸福里基本信息 | |||||
| 单价 | 待定 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 新城阿尔泰游乐园 |
| 户型 | 二居室(92.00㎡)三居室(125.00㎡)四居室(142.00㎡) | 收房时间 | 待定 | 开盘时间 | 待定 |
项目简介：华润置地幸福里为央企华润落子呼和浩特的精品项目，自身配套丰富，园区水景、绿化丰富，户户南北通透，户户全明，以难以复制的宜居品质革新青城人居新体验。 华润置地幸福里，坐落于呼和浩特新城区东河河东，紧邻内蒙古妇幼保健医院新址，紧邻快速路，距离地铁2号线1.5km，到达机场、火车东站、客运站都极为便捷；项目周边公园环绕，景观资源丰富，坐拥稀缺生态景观资源；
交通状况： BRT快速公交、地铁二号线
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| 玖都公馆基本信息 | |||||
| 单价 | 均价4980元/平方米 | 产权年限 | 40 | 区域商圈 | 赛罕丰州路 |
| 户型 | 三居室(67.81㎡)二居室(54.19㎡)二居室(39.80㎡) | 收房时间 | 2019-07-15 | 开盘时间 | 待定 |
项目简介：玖都公馆位于赛罕区滨河新区的核心地带，周边交通便利，南二环快速路，展东路、兴安南路，构架项目交通网。周边名校林立，购物便利，医疗配套齐全，重点环境优美、北临滨河景观带，项目东市政 6500万元新建的市政公园，项目南 八拜湖公园。 玖都公馆打造集购 物、餐饮、文化、娱乐、商务、休闲等多功能为一体的第三代大型商业公寓城市综合体，楼宇间将贯穿繁华的商业步行街。 目前主力户型：39.8㎡、54㎡、67㎡，层高5.4米，买一层送一层 2019年7月份交房！可以商贷，可以落户
交通状况：34路，202路，100路
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| 泽信青城基本信息 | |||||
| 单价 | 待定 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 如意开发区 |
| 户型 | 三居室(129.00㎡)三居室(119.00㎡)二居室(98.00㎡) | 收房时间 | 待定 | 开盘时间 | 待定 |
项目简介：泽信青城由北京泽信控股集团 50亿元开发建设，总建筑面积约83万平。项目位于如意开发区如意和大街呼和浩特海关东侧，“一街五区”如意商务金融 ，如意总部基地“一横两纵”核心点位，金融商务氛围浓郁。整体规划有星级酒店、写字楼、多功能商业体和景观住宅，致力于打造新型都市核心区及 活力区。 独特的建筑造型，焕发城市话题引力，打造城市标志性建筑。新型圈层综合体，将办公、居住、酒店、商业融为一体，综合开发。引入新型互联网办公模式，实现办公和居住的新型消费，增加生活体验型商业，实现好玩儿、有归属感、有态度、无距离的生活方式。 乐活生活示范区规划景观住宅38万平，规划总户数3000户。首期开发的北地块总占地面积为8.99万平，总建筑面积为24.4万平，密度低居住舒适，绿地 达35%，房屋面积96-300平。小区整体布局强调对称式轴线以及商业外部景观的渗透，致力于创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、具有文化内涵的住区 商务办公区总建筑面积20万平，由9栋写字楼组成，现已入住企业达42家，中国移动、蒙羊集团、内蒙古城市规划设计院、中国华电、通州建总等特大型、大型、中大型央企入住，周边商务氛围浓郁。
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| 慧谷臻园基本信息 | |||||
| 单价 | 待定 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 回民回民区万达 |
| 户型 | 三居室(140.00㎡)三居室(120.00㎡)四居室(180.00㎡) | 收房时间 | 开盘时间 | ||
项目简介：慧谷.臻园是慧谷鼎和在呼和浩特开发的观景式花园宜居社区。是继慧谷蓝庭后在呼和浩特市打造的又一精品住宅，通过对产品改良+升级，在原有慧谷蓝庭项目的基础上进行了更多的优化设计，是继慧谷蓝庭之后又一精心研磨而推出的诚意之作。 本项目地处回民新区核心地带，总建面约为13万㎡，户型面积约90-180㎡，首创会所式迎宾大堂，运动式主题园林，充分满足“全龄段”业主的活动需求。另外，项目采用完全人车分流，限度保证业主在社区内的活动安全。
交通状况：
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| 左右城基本信息 | |||||
| 单价 | 均价9500元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 新城新城区政府 |
| 户型 | 四居室(178.52㎡)三居室(109.00㎡)三居室(119.00㎡) | 收房时间 | 5-4#、5-5#，3-2#、3-4#、3-6#预计2019年中旬交房入住 | 开盘时间 | 2018-03-01 |
项目简介：左右城位于呼和浩特市东北部，南接成吉思汗大街，北邻大青山脉，西至新建体育场、体育馆，东接呼伦贝尔北路，东侧与新城区 紧密相连。 左右城生活圈方便快捷，东有联华超市、比萨塔商业街、小南国高级餐厅、蒙晋会馆等；南有内蒙古体育馆、呼市体育场等；西有滨河景观带，滨河公园等；北有元福大型物流集散 等。周边有鼎奇幼儿园，新城区幼儿园，海东路 ，向阳 ，土默特 ，内蒙古工业大学、内蒙古财经大学等 ；有253医院、天骄医院、同济医院等医院；有建设银行、工商银行、金谷农村信用社等银行！
交通状况：公交：乘坐13、26、24、37、75、76、84、85、303 路在体育馆站下车或乘坐78路在滨海友谊商业广场站下车步行1.9公里或乘坐80路在成吉思汗广场站下车步行1.3公里即到。
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| 绿蒙国泰广场基本信息 | |||||
| 单价 | 待定 | 产权年限 | 40 | 区域商圈 | 回民 |
| 户型 | 收房时间 | 2018-08-31 | 开盘时间 | 2018-09-30 | |
项目简介：绿蒙国泰广场位于回民区巴彦淖尔北路和光明路交汇处，三面临街，处于回民区商业核心位置，交通方便，配套齐全，项目建筑面积14万平方米，其中商业8.8万平方米，公寓楼3.6万平方米，建筑总高91.8米，项目计划于2019年8月31日交房，项目主体结构、二次结构已全部完成，目前工程在做内外墙装修， A座平层公寓和B座LOFT公寓准现学区公寓房，面积40㎡-75㎡首次开放，诚意报名登记中，接待中心精美礼品发放中。商、住、办、投自由切换，玻璃幕墙，中央空调，新风系统，享健康舒适生活。
交通状况：回民区光明大街与巴彦淖尔北路交汇处北100米路西
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| 远鹏香林郡基本信息 | |||||
| 单价 | 均价9200元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 玉泉昭君路 |
| 户型 | 三居室(114.00㎡)二居室(89.00㎡)二居室(89.51㎡) | 收房时间 | 开盘时间 | ||
项目简介：香林郡项目位于玉泉区南茶坊，鄂尔多斯大街与昭君路交汇处向南800米路东，呼市六中南侧，呼市27中北侧。项目总建筑面积11304.1平方米，住宅建筑面积约11034.1平米，香林郡项目是分四个区开发的，目前开发的是四区1#、2#一共2栋楼，一百套房源面积有：96平米、103平米、117平米、154平米的。都是南北通透国标户型，绿化面积达到了35%
交通状况：有多部公交车通过，1、6、27、K3、71、76、83等
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| 万正广场基本信息 | |||||
| 单价 | 待定 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 赛罕 |
| 户型 | 四居室(249.00㎡)四居室(173.00㎡)三居室(208.00㎡) | 收房时间 | 2016年7月住宅入住 | 开盘时间 | 2013年10月28日7#-10#、12#-17#已开盘 |
项目简介：呼和浩特万正广场是由中国民营企业500强万正集团出资，万正地产开发的百万平米城市地标级财智综合体。万正地产是国家一级资质开发企业，本着“诚信筑家，一生选择“的企业宗旨，十年来，总开发面积超1000万平方米。万正广场项目是万正地产在首府打造具有里程碑意义的品牌项目，首期一次性开发83万平米，涵盖国际5A甲级写字楼集群、精装公寓、精装高层平层大宅、五星旅游度假酒店、大型主题体验式购物中心、繁华商业街区六大业态，掀开首府总部经济新时代。 万正广场雄踞如意开发区核心，由城市主干道东二环路、大学东街、学苑东街围合而成，火车东站举步可达，极速高铁接驳；紧邻机场高速路，瞬抵呼和浩特白塔机场。周边行政、总部、教育、文化资源得天独厚，内蒙古自治区党委政府、呼和浩特市党委政府、内蒙古自治区政协、发改委、财政厅、呼市公安局等40余家省市两级行政机构；内蒙古建设银行、内蒙古银行、内蒙古交通银行、内蒙古移动等众多金融机构总部；内蒙古国际会展中心、内蒙古博物院、绿地小学、敕勒川实验中学、呼市二中等众多等优质文化教育配套。 万正广场着力打造如意总部繁华商业圈，在首府行政中心、经济中心、金融中心基础上开启商业中心新里程，营造未来的黄金商圈，投资置业于此，必将收获城市未来。
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| 华美国际汽配城基本信息 | |||||
| 单价 | 均价11000元/平方米 | 产权年限 | 40 | 区域商圈 | 玉泉化纤厂 |
| 户型 | 三居室(120.00㎡)一居室(120.00㎡)一居室(240.00㎡) | 收房时间 | 2011年年底一期东区和西区入住 | 开盘时间 | 2011年6月18日商业已开盘 |
项目简介：华美国际汽配城由广东华美国际 集团有限公司 建设的汽车配件用品大型专业市场，是呼和浩特市 重点项目，同时也是工商联汽车摩托车配件用品业商会重点培育市场。项目建于呼和浩特市玉泉区南二环与西二环交界处，占地约为17万平方米，总建筑面积约为15万平米，总 约8亿元人民币。项目规划有市场交易区、华美商务酒店、华美商务公寓等，集品牌展示、批发零售、出口贸易、电子商务、快修美容、物流配送、金融服务、商住配套共八大功能为一体。2008年被评为“中国具发展 的汽车配件市场” 华美汽配城计划用3-5年的时间培育，实现入驻生产企业、经销商、采购商近1000家，年交易额约30亿元。该项目对振兴少数民族汽车后市场将起到巨大的推进作用，真正做到“建一个市场、旺一方企业、兴一方经济、富一方百姓” 华美汽配城一期火爆热销、快速涌旺，目前市场入驻商户超300家，经营范围涵盖汽车配件、汽车用品、维修美容、整车销售、工程机械，形成汽车销费的 服务。充足人车流量，创造强势的财富风暴。
交通状况：公交：可乘坐65路车到华美汽配城下车即到。
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| 呼和浩特恒大翡翠华庭基本信息 | |||||
| 单价 | 均价11000元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 回民回民区万达 |
| 户型 | 四居室(152.28㎡)三居室(138.97㎡)三居室(105.52㎡) | 收房时间 | 2021年6月30日 | 开盘时间 | 2018-06-26 |
项目简介：呼和浩特恒大翡翠华庭项目是 五百强企业恒大集团在首府继恒大雅苑、恒大名都、恒大华府、恒大城、恒大绿洲后又一升级力作。 【产品规划】 项目位于回民区成吉思汗西街与工农兵路交会处，规划总用地面积12万平方米，总建筑面积38万平方米，绿地率35%，住宅区容积率为1.99，商业区容积率为2.99。项目共计规划24栋楼，其中住宅12栋，洋房6栋，loft6栋，低层商业3栋。项目首期推出6栋瞰景高层，3栋低密洋房，产品户型面积规划，叠院洋房124～160㎡，瞰景高层104～143㎡，户型区间选择性多。 项目配套规划有社区商业、会所（1500平）、幼儿园（1800平）等，另外还有老年活动场地，儿童活动场地。 【项目自身园林】 恒大翡翠华庭居于首府生态 、以皇家欧陆园林成就匠心美景。沿袭欧陆园林景观，以2500㎡人工湖、10万㎡风情园林缔造皇家盛景。从恒大集团遍布各地的园林基地之中甄选全冠大树，精心培育灌木、花植、精琢细雕，巧夺天工，成就首府园林新境界。
交通状况：6/33路宏泰铂郡北站下车到达项目； 6/33/37/75路到厂汉板村西站村西下车，向西步行500米即到； 14路到花园蒙古站下车步行2公里到达项目； 23/63路内蒙古财经大学下车步行1.2公里即可到达； K3坐到府兴营站下车向西步行1.2公里到项目。
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| 云谷墅基本信息 | |||||
| 单价 | 均价140万元/套 | 产权年限 | 40 | 区域商圈 | 金桥开发区 |
| 户型 | 三居室(181.00㎡)五居室(233.54㎡)四居室(225.65㎡) | 收房时间 | 待定 | 开盘时间 | 待定 |
项目简介：云谷.墅，内蒙古 私汤温泉别墅居住群落，拥有地下2300米私享温泉，均是温泉入户，以温泉开发为依托，规划建设园林式私汤温泉酒店、会所，开发别墅和度假公寓，将养生和旅游相结合，打造高品质的现代休闲养生新模式，并通过连锁经营，发挥规模 ，力争成为养生级别墅的领头羊！ 一期项目具体建设内容包括： （1）温泉度假酒店6695.52㎡ （2）住宅：19120.18㎡ （3）综合配套：2000㎡ 2、建筑形态与面积： 项目一期规划开发90套，包含联排、双拼、平层独栋三大类产品，以及私汤温泉会所和高品质生活配套商业区。联排面积181㎡，双拼面积225㎡、233㎡，独栋面积192㎡、211㎡。 3、一期全部私人定制温泉： 项目一期全部实现温泉直接入户，2300米地下温泉全部由开发商出资完成，并在院落内接入温泉，完全可根据自己的意愿自主设计私人定制院内的私汤温泉池的位置、大小、形式等，另外赠送百米小院。 云谷墅，处于赛罕区与 新区 轴线之上。于一片静谧中，享受着城市加速发展后所带来的一切。别墅设计以生活需要现代化，情感需要中国化的思想雕琢出别具一格的风格。 项目秉承人于养生，于自然的建筑理念，强调人与自然的相互交融，养生与温泉的相互结合。所以，我们在这静谧的别墅群落里，将地下2300米的养生温泉潺潺送入每栋私享别墅。 另外项目以温泉开发为依托，规划建设园林式私汤温泉酒店、会所、度假公寓，将养生和旅游相结合，打造高品质的现代休闲养生新模式。 项目总占地面积约44万平米，总建筑面积约30多万平方米。项目分三期完成，其中一期建筑占地面积79632.00㎡，建筑面积约27815.70㎡，建筑面积容积率为0.35。三期总容积率为0.6。
交通状况：金桥往南现代农业示范基地南边，102省道安达驾校旁边