开发商真的都有压力了吗?那就赶快降房价吧
浩俊2018/09/03 10:31
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原标题：开发商真的都有压力了吗？那就赶快降房价吧
【原创】开发商真的都有压力了吗？那就赶快降房价吧
●（非特别标注，文章皆为谭浩俊原创）
8月31日，融创中国董事长孙宏斌在2018年中期业绩会上谈到房地产问题时表示，现在市场的宏观调控程度超过任何人的想象，而且政策没有任何放松的迹象，有些地方还在加码。宏观调控政策在短期之内不会放松，购房者的购买预期也会发生变化。他认为，现在开发商都有压力，市场也处于焦虑中。
从开发商口中听到“开发商都有压力”的话，且不是一般的开发商，而是一名曾经在一二线城市疯狂拿地的开发商。看来，开发商有压力，已不是一句玩笑话，而是真实场景的表现。要知道，孙宏斌并不是一位轻易认输、轻易喊困难的人。这话从孙宏斌口里说出来，至少能够代表多数开发商的想法。
开发商有压力，当然是一件好事了。至少，说明调控的威力已经显现，已经开始传递到开发商身上。要知道，从2003年房地产市场放开到现在，已进行过多轮调控。期间，炒房客还有过短暂紧张的时刻，如2008年深圳少数炒房客断供。但是，开发商从来没有紧张过。不仅不紧张，反而会在每轮调控时，加快拿地步伐，以抢占新一轮房价上涨的制高点。所以，当本轮调控开始时，许多开发商也是没有放在心上。结果，就有了前几年调控力度越大、地王越多的奇怪现象。
很显然，在这一轮调控中，开发商打错了算盘，他们不仅没想到调控会愈来愈严，而且根本没有退出的意思。即便一些地方因为市场低迷影响了经济增长率，也没有放松对房地产的调控工作，且把调控的权力下放给地方政府，让地方政府不能再象过去一样，与开发商站在一边，而是必须把担子接过来，把调控的责任担起来。所以，调控政策也是一项接着一项，一个严于一个。更重要的，“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，也把炒房客的路给堵死了。而新的提出的“坚决遏制房价上涨”，更是把房价上涨的路也给堵死了。
房子不能炒，房价不能涨，对开发商来说，高价拿地是没有空间了。过去通过高价拿地，再通过高价抵押贷款，再高价出售房屋，用高负债推动高地价，用高地价推动高房价，用高房价获得高利润的做法，已经行不通。这条路走不通了，消化负债的难度就会加大。在高负债下，如果市场再持续低迷，那么，很多开发商将面临巨大的资金压力。我想，孙宏斌说的“开发商都有压力”，应该主要是指资金方面的压力。只要资金没压力，开发商就不可能有压力，就能死杠房价。有了资金压力，就需要考虑降价的问题了。
需要注意的是，开发商主动选择的降价，可能比限价什么的要理智理性得多，也更有利于防范可能出现的风险。毕竟，开发商不可能自设风险，也不可能把价格降到风险即刻爆发的地步，而是会在企业能够承受的范围内选择降价幅度。比较令人担心的是资金实力不强的开发商，如果其他开发商都选择降价了，自己不降，就容易把房子压在手中。如果选择降价，则有可能出现亏损，会使资金更加紧张。何去何从，就值得开发商好好考虑、认真研究了。
毫无疑问，调控的目的之一，就是要让开发商认识到维持房价稳定、维护房地产市场稳定、维护广大居民购房预期稳定的重要意义，把压力传递给开发商，而不是让他们与调控对着干。也只有让开发商感到压力了，调控的效力才算真正显现。否则，房价仍有持续上涨的动力。
当然，开发商有压力，不代表调控已经达到了目的。开发商有压力，只说明调控的威力才刚刚开始。只有让所有的开发商都回归理性了，拿地也好，制定房价策略也罢，都能理智、客观、合理，才算达到目的。否则，调控政策一放松，开发商立马又“凶相毕露”，再次喷发推动地价、房价上涨的动力。如此，调控就只能宣告失败，老百姓也会在调控失败中继续承受房价快速上涨之苦。所以，对孙宏斌说的开发商都已经有压力，我们更需要关注。如果真有压力，就会降房价。如果房价仍然坚挺，说明开发商有压力只是假象，是想以此来哄骗老百姓买房子。只有降价才是衡量开发商有没有压力的手段，也是有效手段。
