张平:楼市释放出四大信号 现在还能买房吗？
金融界网站2018/08/16 11:06
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作者：知名财经评论家，金融界网站专栏作者 张平
今日（15号），国家统计局发布了2018年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。
在70个大中城市中，价格环比下跌的仅有上海、南京和泉州3个城市，上涨的城市有65个。
在70个城市中却有65个房价上涨，这让那些准备购房者感到担忧，人们在为是否该出手购房而纠结。
一边是房价多数沿续上半年的走势，总体呈现涨多跌少的格局。
而另一边，各地房地产调控正在集密进行中。仅7月份，楼市调控政策密集程度创历史纪录，合计超过60个城市发布了超过70次各类型的房地产调控政策。房地产调控如果生效，现在匆忙入市买房弄不好会当“接盘侠”。
对此，我们认为房价数据的涨跌，只能代表楼市过去一段时间的价格，并不代表未来。从中长期来看，不能因为当前多数城市房价仍上涨，就能判断出后续房价还会大幅上涨。
而且从近期的房地产发出四个信号来看，本轮持续了3年多的房价上涨行情，已近尾声。
中国楼市正从前期的巅狂中逐步恢复理性，预计房地产拐点已现，整个楼市将会快速降温。所以，购房者应耐心等待，静观楼市大调整周期的到来。
信号一：厦门房价降了1万多元
据厦门房地产联合网数据显示，2018上半年厦门二手房共成交10479套，与2017年下半年相比下跌28.63%。其中，二手住宅共成交6465套与2017年上半年20012套相比，同比下跌55.3%；与2017年下半年相比，环比下跌25.42%。
受到厦门严厉的房地产调控政策的影响，很多房企打出“大降65万元急售”、“一品价，打八折”、“诚心买条件还可以谈”的标语。但是当地民众看了高房价之后还是摇头表示“买不起”。
近年来，厦门房价走出了过山车行情，由前几年的八千元/平方米，一下涨至去年的6万元/平方米，而现在厦门房价跌去了1.5万元，再次回到了4.5万元/平方米，而且当地二手房成交量出现大幅萎缩、厦门市区土地流拍现象也较为严重。
厦门房价下跌，还有环京楼市出现大跌，这都是本轮房价在经历了3年的连涨之后，出现的首次成规模的房价大调整。
尽管，多数地区房价依然火爆，但部分地区房价的下跌，说明房地产走势开始分化，房价只涨不跌的神话已经破裂。这对于投机性购房者来说未来的风险不容小觑。
信号二：限制企事业单位购房已开始
南京发布微信公众号消息，近日，南京市房地产市场综合执法办公室发布《关于调整我市企事业单位住房限购政策的通知》，自即日起，在全市范围内暂停向企事业单位及其他机构销售商品住房。目前已有西安、长沙、杭州、上海、深圳、南京6座城市宣布限制企事业单位购买品房。
实际上，限制企事业单位购房是在本来调控限购基础打“补丁”。因为之前的房地产调控只对个人买房进行限购。
这导致一些企事业单位要么不务正业去炒房。要么，有很多人为了获得炒房机会，就想办法私人成立一个空壳企业，然后炒房者用企业的名义炒房。
这样不仅是买房不受限制，而且出售房产也不会受到限售的影响，一路畅通无阻。
更关键的是，有了以企业名义炒房，使得很多新开楼盘被企业全部买下，人为造成当地房屋供求失衡。企事业单位购房无形中会推高当地的房价。
信号三：大型土地流拍呈现零成交
据权威机构数据显示，今年前7个月，土地流拍率约6%，300城总流拍宗数已达258宗，与地价迷的2014年同期相比，土地流拍率还高出59%。从整体流拍规模来看，今年有望达到历史峰值。
土地市场降温明显的是一二线城市。7月23日，上海市中心的杨浦东，一块内环内的宅基地流拍，没有房企报名，实属罕见。
8月10日，杭州、南京、太原等城市都进行了土地拍卖。从拍卖过程和结果看，土拍市场明显降温，有的全部流拍，有的即使成交，地价比之前也降低了不少。
事实上，土地市场降温明显的原因有二个，一方面，地方政府积极推地，土地市场供应充足，但是地价政府又不肯在房地产调控时期，主动调降地价。
同时，还对拿地房企实行严格的限价政策，这就导致，房企的利润空间被压缩，房企们肯定不愿意去拍这样的地块。
另一方面，随着房地产调控政策的持续收紧，以及房企负债率的攀升，房企的融资难度大幅上升，不可能再像过去一掷千金争当地王。
同时，房企对后期房地产市场的看法发生逆转，认为高价拿地的风险会很大，投资更加趋于理性和谨慎，已不敢再贸然出手。
信号四：房地产调控的问责制来了！
在7月底，中央政治局会议上定调“坚决遏制房价上涨”没过多久。8月7日，住建部在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会，在会上，住建部对与会城市负责人表达了二层含义：
一是，要持续整治房地产市场乱像，严厉打击违法违规开发企业、中介机构，维护人民群体的合法权益。其实，之前住建部早就联合了七部委，想通过半年的时间，对30座大中城市的房地产市场的乱像进行整治。
二是，对于楼市调控不力的城市坚决实行问责制。以后如果出现房价上涨过快的城市，住建部要对相关负责人进行问责。过去房地产调控即使不力，也不会对相关负责人有太大影响，而现在却不同了，房价过快上涨则关系到相关负责人的仕途。
厦门房价下跌、土地出现流拍潮，这将预示房地产开始分化，投资者的风险正在积骤。
此外，暂停企事业单位买房就是将炒房资金阻挡在市场之外。而房地产调控问责制，就是中央给地方下了死命令，一定要把房价调降下去，回归到“住房不炒”的理性当中。四大信号已经非常明显，房地产市场的风向已变，购房者谨慎入市了。
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