中国楼市调控！会上涨吗？会下跌吗？什么时候能抄底买房？
楼盘说2018/06/02 06:17
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给大家讲一个小故事吧：
舞台上，在击毙敌人的一刹那，手枪竟没有响。再次射击时，仍无声音。台下的观众哗然。演员一时不知所措，他慌乱地抬起脚，朝敌人狠狠踢去。扮演敌人的演员却很老练，只见他慢慢地倒在了地上，然后吃力地抬起了头，用微弱的声音说道：“他的靴子上……原来有毒，我……真的不行了……”
启示：戏剧的舞台何尝不是人生的舞台？意外的一刻考验的是人应变的能力，而这种能力正是人生经验的积淀。
摘要：“决定房地产价值的因素，是地段，第二是地段，第三还是地段！”这是李嘉诚曾说过的一句话，一度为房地产行业奉为铁律。但是，近两年，房地产市场开始从一二线城市转向三四线城市，唯地段论是否还适用？当西安、天津、成都、重庆的房地产热潮一浪高过一浪时，哪一座城市是“对”的城市？评判标准又是什么？
在大多数城市坚持因地制宜、因城施策的情况下，我国房地产市场总体保持了稳定态势。不过，近日个别城市房地产市场出现了过热苗头，投机炒作有所抬头。要解决这一问题，必须从供需两端发力，避免投机性需求大量进入市场
近日，个别城市的楼市再度火爆，购房者队伍排起“长龙”，一房难求。过热苗头的原因几何？
随着房地产市场逐步由增量时代转变为存量时代，企业和资本的关注点不断从前端开发向后端服务和资产管理转移。“房住不炒，租购并举”开启了房地产行业的租赁新 时代。根据研究院的研究测算，未来十年我国租赁市场规模将达到4万亿元左右，这个万亿元市场目前为止仍未成长出一个千亿元市值的公司，租赁市场整体上仍是一座尚待挖掘的金矿。
一、住房租赁企业呈现多专业背景的特征
长租公寓企业的概念可以分为狭义的概念和广义的概念，广义的长租公寓企业是指参与租赁市场全产业链的企业主体，包括基金、互联网平台公司等，而本文所指的范围是狭义的概念，即以直接面向市场供应租赁住宅产品的企业。根据住房租赁市场化企业的专业基因来分类，可以分为地产开发基因，中介服务基因，酒店运营基因以及创业运营基因。
（一）地产开发基因
随着整个房地产行业的转型升级，房企告别了过去高增长、快周转的时代，过去房企这种类制造业的发展模式不可持续，未来将是服务业的发展模式，特别是当前一线城市住宅土地一级市场拿地均规定了不少于15%的自持物业面积，更加考验房企的运营服务能力，这样才能够不断提升持有物业的价值。地产开发商在房源方面优势明显，依靠自身在产业链多年深耕的经验，能够以较低的成本完成房屋设计、装潢改造以及商业服务管理等，大幅降低出租房屋初期投入成本。此外地产商拥有明显的资金优势，能够专注于早期获取集中式优质房源，在竞争日趋激烈的长租公寓市场突出重围。
（二）中介服务基因
房地产服务中介作为连接房东和租客的桥梁，具有强大的数据优势，主要采用分布式收房的方式，能够以较低的成本迅速收集分散在当地各处的房源，规模扩张较快。同时与租客直接对接，精准定位不同偏好消费者，充分受益于其庞大的用户数据积累。
（三）酒店运营基因
酒店运营管理类企业有着涉足租赁市场的先天优势，相对于酒店，长租公寓投资额更低、服务人员更少、空置率更低，吸引了传统酒店集团的加入。早在多数开发企业还在以“开发+销售”模式快速壮大之时，一些外资背景的酒店业主或酒店管理公司，即已将“服务式公寓”“酒店式公寓”的概念引入了中国。在国内，从广义上讲，可以将服务式公寓或酒店式公寓理解为租赁市场的高端产品。随着长租公寓市场的不断发展，酒店背景的企业也逐渐切入中端乃至低端的公寓市场。酒店运营管理基因企业的优势在于住客和存量物业的管理经验上要比别的市场参与者都丰富，运营效率有先发优势，并且在物业资源端，与开发商相似，酒店集团也拥有较多的存量物业可以进行改造转变物业运营功能。
（四）创业运营基因
《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》（国办发[2015]85号）明确提出积极发展长租公寓等满足广大人民群众消费需求的细分业态，鼓励参与企业开展电子商务，实现线上线下互动发展，促进营销模式和服务方式创新。大量的创业类公寓企业借政策东风大力发展以O2O为代表模式的公寓类业务。创业基因企业与其他市场参与者相比而言，他们在资源端和资金端都没有先发优势，但经营思路和方式灵活，通常能在一个细分子领域中实现超速跨越。对于创业型公寓管理公司而言，领导者对细分市场的敏锐选择、商业模式的适应性、团队的执行能力都是更重要的市场竞争利器。
二、轻中有重，重中有轻才是租赁企业发展之道
住房租赁企业当前的发展模式主要是重资产和轻资产。所谓重资产，即企业通过拿地自建或收购改造等方式获取并持有房源、对外出租，通过获得资产增值和收取租金获取利益的模式。多数资产形态以集中式为主。
轻中有重，重中有轻，轻重并举是长租公寓企业未来发展方向及稳定的发展模式。轻若没了重的支撑，则会无法获得资产增值，这部分从美国成熟的租赁企业来看，是构成利润的重要组成部分；重若没了轻的内涵，则资产和租金增值无从谈起，重资产唯有嫁接轻的运营服务才能够实现资产增值与租金增值的双丰收。
1. 《房屋所有权证》：是房屋产权登记机关颁发给权利人的法定凭证，权利人依法凭证行使房屋的所有权。
2. 《房屋共有权证》：是房屋产权登记机关颁发给两个或者两个以上的权利人的法定凭证。共有的房屋，由权利人推举持证人收执《房屋所有权证》。其余共有人各执房屋共有权证书一份。房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等法律效力。
3. 《房屋他项权证》：是房屋产权登记机关颁发给抵押权人或者典权人等他项权利人的法定凭证。房屋他项权证书由他项权利人收执。他项权利人依法凭证行使他项权利，受国家法律保护。
4. 《国有土地使用权证》：是房屋产权人对房屋占用范围的国有土地享有使用权的凭证。土地的使用权性质一般分为出让或划拨两种。
5. 土地使用权的出让：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
6. 土地使用权划拨：是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。
7. 房产评估：是指房地产专业估价人员，以房地产为对象，根据委托人不同的估价目的，按照一定的估价程序，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产价格客观合理地估计、推测和判断，此价格通常与实际买卖成交价不同。
房产评估的目的一般有二个，一是为买房贷款提供贷款成数的依据(房地产抵押评估报告)，二是为房屋买卖缴纳的税费提供依据(房地产交易评估报告)。
8. 房屋产权过户：即房屋所有权的变更，是指原房屋所有权人通过买卖、继承、赠与等方式将房屋所有权(包括房屋所有权和土地使用权)转移为他人所有的过程。
9. 契税：契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房屋成交价(或评估价)的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种。 10. 个人住房按揭贷款：个人住房按揭贷款即买方在向卖方(或房地产开发商)购买房产时，自己先交首期房款，其余部分由银行贷款垫付，并用所购买的房产权益作为抵押，以后再按月偿还贷款本息(月供)的一种贷款方式。
11. 贷款额度：又称贷款限额，贷款人一般会用不同的指标，对借款人的贷款金额做出限制性规定。如：金额、贷款成数、偿还金额等指标。
12. 贷款期限：是指借款人应还清全部贷款本息的期限。贷款期限由贷款人和借款人根据实际情况商定，但一般有长贷款期限的规定。如个人住房贷款期限长为30年。贷款人可能根据住房的使用年限(寿命)，借款人的年龄等，对贷款期限作出限制。
13. 个人住房按揭贷款的分类：个人住房贷款按资金来源分类，可分为商业性贷款、住房公积金贷款和组合贷款。
商业性贷款是贷款人以营利为目的的贷款；住房公积金贷款是用住房公积金发放的贷款，带互助性质，利率比商业性贷款要低；
楼市政策储备应防患于未然
近来，部分地方楼市弥漫着一股躁动的氛围。各地政府对接二连三出现的楼市信号切莫等闲视之，要见事早，谋事实，行事严，站在维护房地产市场健康发展、维护经济高质量发展的大局之上，做深做实楼市调控政策的实施和储备。当前楼市调控正面临政策疲惫期和政策空档期的双重考验。进入政策疲惫期后，市场会认为政策已经“出无可出”或对政策边际效应递减预期增强，由此判断市场已进入谷底，将迎来所谓投资机遇；而在部分地区政策空档期中，游资会打着热点、政策利好的旗号，利用政策效果滞后性，短时间内将一地的楼市拉高，并迅速转手获利。行百里者半九十。各地政府要在前期因地制宜、因城施策的基础上，继续咬定青山不放松，继续做好做足楼市调控的政策储备，以防止当前部分城市楼市躁动的蔓延扩散。针对政策疲惫期，要重申前期调控理念、手段、目的不动摇，并进一步在限购、限售、限贷等方面做出政策储备。同时，个别楼市热点区域，要持续增加土地、房屋供应，以稳定市场预期，缓解供给需求矛盾。针对部分地方的政策空档期，要提高对游资炒作的警惕性，一旦发现市场异动，要果断出手，切不可听之任之。
在大多数城市坚持因地制宜、因城施策、分类调控不放松，保持政策的连续性和稳定性的情况下，我国房地产市场总体保持了稳定态势。从国家统计局的新的统计数据看，一线城市商品住宅销售价格同比降幅扩大，二三线城市同比涨幅有所回落。
不过，近日个别城市房地产市场出现了过热苗头，投机炒作有所抬头：
成都出现了几万人抢购千套住房，买房队伍绵延几公里的场景；杭州（楼盘）出现了大量市民为了获得购房摇号的资格，在开发商指定银行排队等候购房诚意金冻结的情况。
记者注意到，造成这些城市居民排队抢购住房的主要原因是政府出台限价政策，使新房价格比周边二手房价格更低，这意味着“买到即是赚到”。为了体现“公平”，一些城市又不得不出台摇号政策。中原地产首席分析师张大伟说，目前摇号的城市已经有8个，摇号可以说是无奈之举，短期的确有效，起码可以公平一些，增加普通人买到房的概率，但如果不配套其他政策，只限价、只摇号，那么各种暗箱操作可能会越来越多。财经评论员马光远认为，如此抢房场景让大家对市场的真实温度失去了基本判断，在不明真相的人看来，市场依旧火爆，加剧了市场的焦虑，扰乱了市场的基本秩序和规律。
用什么办法能有效调控房价控制风险呢？坦率地说，做得好的国家寥寥无几，更多的是教训。不过，从错误中学习是一个社会进步的有力武器。我们来看看这些教训是什么？
，紧缩的货币政策不一定有效，且代价高昂。紧缩的货币政策会传导到整个国民经济体系，如果房地产繁荣和泡沫仅仅是部门性的而不是整个宏观经济过热，那紧缩的货币政策代价可就大了；另外，在繁荣向泡沫演化时，更高的利率根本无法浇灭投资者的热情，而贷款难度的提升只会驱使投资者寻找不受监管的融资渠道。
第二，交易税理论上能有效地使得市场降温，通过限制投机活动降低泡沫发生的概率。更高的房产税率能降低房价，但并不能阻止繁荣和泡沫的出现。而在繁荣和泡沫出现时，房产税的制定者反而面临社区居民要求降低房产税的压力，这使得房产税作为一个反周期的工具大打折扣。对于按揭贷款利息抵税，该政策其实提高了房价。
第三，宏观审慎监管政策被认为能直接作用于住房市场且代价较低。即要求银行在住房市场繁荣时增加资本金和贷款损失准备金同时提高首付比例，还要控制按揭者的债务收入比率。这些措施能有效减低杠杆比例和泡沫发生的概率同时增强银行系统在泡沫破灭后的应对实力。
对于中国来说，相对于国际经验或教训，尽管当前居民杠杆率显著上升，但首付比例一直控制得不错，对于一度盛行的各种首付贷和消费贷我们也能及时刹车，住房市场和宏观经济的基本面仍然很稳健，M2低增速也成为常态。这些都是我国控制房地产市场风险的有利条件。同时，我国可以采用的政策工具更多，比如说我们可以控制土地，可以采取限购、限售甚至限价这些具有中国特色的调控工具。不过，这可能同时也是劣势，因为这些行政性措施的副作用也非常显著，甚至容易伤害到真正的自住需求，比如当前的首套房贷款利率大幅上浮事实上已经违背了央行的差别化房贷政策要求。同时各种需求限制措施并不能真正消除需求，反而使得需求信息失真，这会加剧房地产市场的波动。
