齐俊杰：中国楼市泡沫的死穴在哪？
金融界网站 2018/06/01 09:43
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
作者：财经专栏作者、投资人 齐俊杰
近一打开新闻，就是各地抢房的画面，看着图片上这些人，每个都满怀期望，但实则已经是印堂发黑，用大时代里丁蟹的话说，每个人都是黑黑的。不过大多数人都不会信邪，现在仍然在抢房的人，都坚信一点，国家不会让房价跌的。
事实上，没有一个国家会让房价跌，大家都是想保护泡沫，让泡沫平稳落地，但29年大危机，佛罗里达泡沫，日本泡沫，亚洲金融危机，以及次贷危机，全都是呵护呵护再呵护，然后不小心把泡沫刺破了。换句话说，你越是不想刺破他，很可能后你的保护举动，成为了他的催命符。这种事情历史上已经多次出现。但很可惜，我们往往是到事后才会知晓答案，到底哪个呵护的政策，成了压垮骆驼的后一根稻草。
从现在楼市来看，其实很多地方都心里清楚，楼市说白了，短期看供给，中期看金融，长期看人口，现在各地玩命抢人的目的，就是为了推升长期预期，抢到人口的城市，未来房价仍将继续上涨。再加上由于限价政策造成的供给不足，以及金融上的睁一只眼闭一只眼，房抵贷大行其道，所以就造成了短中长期因素，在二线主要城市炒房的气氛越来越浓。甚至已经出现了明显的套利空间，买到就赚到。那么必然就是新房推升二手房预期，二手房也跟着上涨，这样的反身性再次强化新房的购买欲望。之所以出台这样的政策，政策意图已经十分明显。就是赤裸裸的支持炒房和卖地，维持这个城市的房地产增长。
但是，资金是平衡的，人口也就这么多，未来的趋势是年轻人越来越少。所以此消彼长，抢到人口的城市，房价猛涨，而失去人口的城市呢？马上就会陷入流动性陷阱，也就是在广大的三四五线城市，当棚改完成后，你发现家家户户都是多套房，整个城市里连个租房的都没有，你就更别想卖掉了。大量一线城市打工者，由于一线城市早就买不起了，所以转而回老家，将毕生的积蓄在三四线城市买房，然后这笔财富就被彻底套牢在房子里，再也拿不出来了。这就是三四线城市的阴谋，如果不拿房子拴住你，你在一线城市工作在一线城市生活，那么我一点都捞不到好处，现在趁着棚改的邪风，把房价推升，这样一线城市的财富就滚滚而来。
所以现在你看到，一线城市房价反倒是不涨了，因为一线城市短期供给充足，中期金融相对严格，重要的是长期人口负增长，再加上大量的财富外流，都拿去老家炒房了，所以一线城市现在倒是房价不涨反跌，尽管下跌的幅度十分有限，但也算是比较平稳。二线核心城市和三四线城市的房价是猛涨。说白了都是因为人口流动，和财富流动所造成的影响。
那么这种情况会一直持续吗？我们早说过，两大因素会让整个的楼市出现预期性的逆转，一个是连续加息，一个是房产税，现在个因素即将出现，利率市场化之后，各家银行都会将存贷款基准利率上浮，这其实就是开始加息了，很多房奴们的贷款负担将加重，但这才刚刚开始，并不致命，房贷基准利率超过7%以前，大家都还还的起。
那么房贷利率有没有可能超过7呢？这就看美国了，按照美联储的节奏，本月还要继续加息，今年还有2次，明年后年再有2次，也就是说，后面还有6次加息，利率将再升1.5%，现在中美利率已经倒挂，未来是否跟随美联储加息，对我们来说是个艰难的选择。现在美元指数也开始强势归来，又开始了百点行军，说白了这就是在用汇率推动利率，逼你加息维持币值稳定。
当然，央行还有的纠结，风险的火药桶，也是中国楼市的死穴却已经出现了，那就是香港，不管我们央行跟不跟随加息，香港金管局都是要加息的，港币跟美元是联系汇率，所以香港的货币政策跟美国必须保持一致，近期香港的银行间隔夜拆借利率hibor大幅走高，这是一个山雨欲来风满楼的先兆，市场缺钱缺的厉害，而香港金管局的陈德霖也坦诚不公，未来美国继续加息缩表，香港的银行按揭利率仍然会继续走高。所以，香港还是整个中国楼市的桥头堡，也是危险的地方，只有香港这个桥头堡，被美国的连续升息刺破了，一墙之隔的深圳才会有所反应，而深圳是房价的先行军，2015年就是深圳率先上涨的，而如果深圳出现了明显回落，一线城市都会发生预期上的逆转。一线城市如果落下去，那么其他城市也就看到了房价的天花板。
所以，等着吧，香港是整个中国楼市的突破口，而美国加息正在一步一步的逼近，香港金管局已经自顾不暇，要不停的投入资金维持汇率稳定，楼市这块也就实在管不了那么多了。香港可是有楼市崩盘传统的，从50年代开始，几乎每隔10年就会发生一次股灾或者楼灾，如今时间点刚刚好，后面加息这3年，香港楼市将十分的危险。只要香港楼市被攻破，国内这波炒房热，就基本可以告一段落了。
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| 云谷墅基本信息 | |||||
| 单价 | 均价140万元/套 | 产权年限 | 40 | 区域商圈 | 金桥开发区 |
| 户型 | 三居室(181.00㎡)五居室(233.54㎡)四居室(225.65㎡) | 收房时间 | 待定 | 开盘时间 | 待定 |
动态：云谷墅140万元/套。金桥往南现代农业示范基地南边，102省道安达驾校旁边。容积率0.35。毛坯交付。绿化率55%。
项目简介：云谷.墅，内蒙古私汤温泉别墅居住群落，拥有地下2300米私享温泉，均是温泉入户，以温泉开发为依托，规划建设园林式私汤温泉酒店、会所，开发别墅和度假公寓，将养生和旅游相结合，打造高品质的现代休闲养生新模式，并通过连锁经营，发挥规模优势，力争成为养生级别墅的领头羊。项目总占地面积660亩，约44万平米，总建筑面积约30多万平方米。项目分三期完成，其中一期建筑占地面积79632.00㎡，建筑面积约27815.70㎡，建筑面积容积率为0.35。三期总容积率为0.6。 一期项目具体建设内容包括： （1）温泉度假酒店6695.52㎡ （2）住宅：19120.18㎡ （3）综合配套：2000㎡ 2、建筑形态与面积： 项目一期规划开发90套，包含联排、双拼、平层独栋三大类产品，以及私汤温泉会所和高品质生活配套商业区。联排面积181㎡，双拼面积225㎡、233㎡，独栋面积192㎡、211㎡。 3、一期全部私人定制温泉： 项目一期全部实现温泉直接入户，2300米地下温泉全部由开发商出资完成，并在院落内接入温泉，完全可根据自己的意愿自主设计私人定制院内的私汤温泉池的位置、大小、形式等，另外赠送百米小院。
交通状况：金桥往南现代农业示范基地南边，102省道安达驾校旁边
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| 东河院子基本信息 | |||||
| 单价 | 均价9000元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 新城新城区政府 |
| 户型 | 四居室(284.61㎡)四居室(284.61㎡)四居室(284.61㎡) | 收房时间 | 2020-12-31 | 开盘时间 | 2018-06-30 |
动态：东河院子住宅：高层火热排号中，预计均价9000元/㎡起，建筑面积约103-192㎡，更有限时特别优惠活动，详情可到售楼部进行咨询。
项目简介：2013年以8.68亿摘得东河院子项目综合体，项目北靠大青山，东临如意河上游，位置尽享天时地利人和，院子所处位置也是政府重点发展区域。 东河院子以传承中式文化，结合现代居住理念，打造内蒙古首座新中式院落产品。不但如此，对于现代居住而言，生态环境更加是重中之重，而院子所处位置正是在市政发展方针中的北控区域，由市政投资的大青山前坡绿化资源整治就在项目的北侧，该工程完工后，会在院子的后方，由东向西形成万亩生态公园，而且，院子就坐拥在市政打造的600亩中央公园之内。 院子二期注重强调人与自然和谐共生的关系，以人为本，进入主大门可以看到俩侧山水相叠，象征开门见山见水见财的美好寓意，花草点缀着曲径通幽的小路，如诗，如画，整个建筑每一个细节，都在默默的讲述一个故事，二期建筑其特有的建筑消隐手法再加之布局考究的园林设计，配合大型落地窗的通透采光，结合首创的双院双首层设计，为您带来的居住体验。 东河院子项目位于呼和浩特市成吉思汗大街以北，东二环与北二环交汇处东北方向，紧邻呼和浩特东河景观带。 东河院子以传承中式院落文化为主题，打造呼和浩特首座低容低密合院别墅，充分将“家和”概念融入社区。本项目占地402亩，开发面积约29.5万平方米，容积率0.68 ，绿化率高达60%以上，建筑类型以联排、双拼、类独栋为主，错落有致，围合成院。主力面积180—400平米。 东河院子独享2.5公里东河景观长廊，600亩绿化公园，天然氧吧。中式建筑园林，大气、包容，集中体现了中国传统文化的深厚内涵。 东河院子交通便利，周边紧邻的东二环、北二环、成吉思汗大街都为双向8车道、路况通畅，可通往呼市各个方向。距离火车东站白塔机场仅5到15的。 即将启动的汽车长途客运中心、高铁、都途径本项目，地铁站口就在项目门前。构成了一个立体的交通网络可快速的辐射呼市的各个区域，同时去万达商圈，摩尔城商圈，维多利国际，海亮商圈等购物中心等线路完整非常便利。
交通状况：公交车:7路，80路到新城区公检法下车，向东行500米；乘坐103路在 景苑生态园站 下车。 东河院子交通便利，周边紧邻的东二环、北二环、成吉思汗大街都为双向8车道、路况通畅，可通往呼市各个方向。距离火车站白塔机场仅5到15的， 即将启动的汽车长途客运中心、高铁、都途径本项目，地铁站口就在项目门前。构成了一个立体的交通网络可快速的辐射呼市的各个区域，同时去万达商圈， 摩尔城商圈，维多利国际，海亮商圈等购物中心等线路完整，非常便利
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| 呼和浩特富力华庭基本信息 | |||||
| 单价 | 待定 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 回民回民区万达 |
| 户型 | 四居室(170.00㎡)三居室(142.00㎡)三居室(142.00㎡) | 收房时间 | 预计2020年11月30日交房 | 开盘时间 | 待定 |
动态：富力城一期售罄，富力地产又一品牌力作-富力华庭，正式耀起城北。回民区生态大盘，85㎡-170㎡典范户型，精琢轻奢美宅。新风系统，为健康保驾护航，白金会员卡诚意登记中（前500名赠送价值500元物业费）
项目简介：富力华庭项目位于成吉思汗大街以北，乌里沙河以西，北靠北二环快速路，西临规划路。首开区总建筑面积约为35万平方米，整体规划为11栋共31万平米高品质奢享精装住宅、16栋共1.5万平米仕家院落别墅及1.5万平米风情商业街。 富力华庭是由10强企业富力地产开发建设。广州富力地产股份有限公司成立于1994年，总部在广州，注册资金8.06亿人民币，拥有国家建设部颁发的一级开发资质、甲级设计资质、甲级工程监理资质、一级物业管理资质及一级房地产中介资质。公司在2005至2009年连续五年蝉联国家统计局评选及公布的中国房地产企业综合实力名。2016年成功进驻呼和浩特市，目前开发富力城及富力华庭的项目。
交通状况：富泰热力巴彦热源厂(公交站):6路;33路;37路;75路; 厂汉板站(公交站):23路;63路;二环快速路公交1号线;二环快速路公交2号线; 鑫荣城外城度假村(公交站):23路; 厂汉板村西(公交站):6路;33路;37路; 厂汉板中心校(公交站):63路; 水泉文苑(公交站):6路;33路;37路;75路; 呼市二十中(公交站):23路;63路; 宏泰铂郡西(公交站):6路;33路;75路; 厂汉板村东(公交站):75路; 呼市四十中(公交站):33路;57路;75路;
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| 城发绿园基本信息 | |||||
| 单价 | 均价8200元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 回民回民区万达 |
| 户型 | 二居室(97.29㎡)二居室(105.35㎡)三居室(133.34㎡) | 收房时间 | 二期预计2018年交房入住。 | 开盘时间 | 2017年11月18日 |
动态：城发绿园小高层在售，户型116—96平米价格8200元/㎡。
项目简介：城发绿园是一个以居住为主的生态智能化宜居社区。项目位于呼和浩特市回民区，海拉尔西街以北，工农兵路以西，防风林南街（成吉思汗西街南侧）以南，乌里沙河以东的区域。现开发项目城发绿园总占地1023.82亩，建筑面积170万平方米，分三期开发，其中一期占地234286.2平米，总建筑面积632562.74平米，绿地率45.35%，共4246户，首开区为2号地3区，共12栋楼（同时开工），总建筑面积182527.45平方米，合计1213套（包含LOFT）。二期开发的为A区和B区，共15栋楼，其中4栋洋房、4栋高层、7栋小高层，其中B区为高端区，相临社区南入口和东景观入口，出入十分方便。B区主打洋房和小高层，7-17层低密度社区，70米的超大楼间距，提升生活品质的同时，更是身份的象征，95-152多种户型可供选择，项目均为大开间，双阳卧通透性极强。相比一期，二期加入了高端会所、社区幼儿园、篮球场、主题儿童乐园，以及更大的绿地面积，可谓是“品质社区、卓越二期”。 项目处于回民区商务中心、购物中心，地理位置优越，发展潜力巨大，项目周边绿茵环绕，北侧有防风林公园，森林植被茂密，空气清新。东侧有新钢公园，花草丛生，绿意盎然，是休闲、娱乐的绝佳场所，西侧是政府重点打造的乌里沙河景观水系依山傍水，加上我们项目本身配备的生态园林景观，立志打造呼市生态宜居智能化社区.
交通状况：公交车：乘坐6路、33路、60路、70路、89路、K5路、一环1号线、一环2号线到城发绿园下车。
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| 泽信青城基本信息 | |||||
| 单价 | 待定 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 如意开发区 |
| 户型 | 三居室(129.00㎡)三居室(119.00㎡)二居室(98.00㎡) | 收房时间 | 待定 | 开盘时间 | 待定 |
动态：泽信青城预售房源一万抵五万。五证齐全。
项目简介：泽信青城由北京泽信控股集团投资50亿元开发建设，总建筑面积约83万平。项目位于如意开发区如意和大街呼和浩特海关东侧，“一街五区”如意商务金融中心，如意总部基地“一横两纵”核心点位，金融商务氛围浓郁。整体规划有星级酒店、写字楼、多功能商业体和景观住宅，致力于打造新型都市核心区及中央活力区。 独特的建筑造型，焕发城市话题引力，打造城市标志性建筑。新型圈层综合体，将办公、居住、酒店、商业融为一体，综合开发。引入新型互联网办公模式，实现办公和居住的新型消费，增加生活体验型商业，实现好玩儿、有归属感、有态度、无距离的生活方式。 乐活生活示范区规划景观住宅38万平，规划总户数3000户。首期开发的北地块总占地面积为8.99万平，总建筑面积为24.4万平，密度低居住舒适，绿地率高达35%，房屋面积96-300平。小区整体布局强调对称式轴线以及商业外部景观的渗透，致力于创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、具有文化内涵的住区。 商务办公区总建筑面积20万平，由9栋写字楼组成，现已入住企业达42家，中国移动、蒙羊集团、内蒙古城市规划设计院、中国华电、通州建总等特大型、大型、中大型央企入住，周边商务氛围浓郁。
交通状况：紧邻BRT快速公交、53路、96路、97路等多路公交车途经地块；地块相距在建地铁1号线东客站站1.8公里，距离呼市火车东站、客运总站、呼市白塔机场5。
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| 金宇星城基本信息 | |||||
| 单价 | 均价11000元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 赛罕赛罕区政府 |
| 户型 | 五居室(177.15㎡)三居室(150.16㎡)三居室(162.14㎡) | 收房时间 | 预计2018年12月完工交付 | 开盘时间 | 2018年01月13日 |
动态：金宇星城3号楼6月2号开盘。
项目简介：金宇星城项目定位于低密度花园洋房生活住区，以褐石建筑风格为基调，结合南北地块自然高差形成的台地地形，打造多层次景观空间，配合高绿化立体园林的覆盖，真正实现品质生活信仰人群的居住梦想
交通状况：临近地铁4号，乘坐周边公车202路车赛罕文体中心站下车即到