担心的还是来了：楼市下沉，天量货币放水，有人逃顶有人在抄底

作者：葫芦娃，转载自米宅米宅

2018年开始，我们能很明显的看到一个趋势——

中国房地产市场的主体在下沉，在向三四线地级城市全面下沉！

为此，米宅作为一家智库研究机构，启动了“2018米宅看地市”的专题研究，我们想通过这种研究，找到新的市场裂缝和机会。

1

市场交易主体全面下沉！

曾经，中国房产的主要交易市场是在一二线城市和省会城市。但是，从去年我们会发现交易主体在整体向三四线城市下沉。

2017年全年各分级市场成交变动趋势▼

通过上面这个成交量变动趋势图上我们会发现，整个一二线城市的房产销售面积在持续萎靡，而三四线城市的成交量却始终在波动中呈现上升的趋势。

一二线城市卖的不好是因为调控，基本上成交被锁死。

而三四线城市卖的好的原因却有很多——

有人说，一二线城市被锁死之后，热钱流向了三四线城市；

也有人说，一二线城市 之后，三四线城市的群众热情被全面点燃；

还有人说，是碧桂园、恒大这一批想吃城镇化红利的人，全面涌入了三四线城市，把地价一路推高，房价自然也水涨船高……

说的都很好，但很遗憾：

以上全错！

2

天量货币在三四线棚改中定向放水！

我们先来看这几年集中发布的几个针对棚改的政策支持：

2013年，国务院出台《关于加快棚户区改造的意见》，鼓励棚改加速；

2014年，央行创设PSL，用货币工具为棚改提供低利率货币支撑，国开行成立专项棚改贷款业务；

2015年，住建部、国开行明确要求，各地棚改货币化安置比例不低于50%；

2016/2017年，棚改货币化安置比例分别为48.5%/60%；

2018年，明确棚改货币化安置比例不低于60%……

也就是说，从2014年开始，国家针对棚改给予了针对性的货币补贴，有相当体量的货币被集中地投放在了棚改中。

那么，问题来了，流入棚改的货币究竟有多少呢？

通过这张图上我们发现，这场针对棚改的货币放水集中在2016/2017/2018年爆发。

2016年，超2万亿；2017年，约1.6万亿；2018年， 季度约3000亿，根据全年棚改目标，预计全年投放不会低于1万亿。

保守估计，三年投放于棚改的货币超4万亿！

在这样的天量的货币投放下，棚改的货币化安置比例从 早2013年的不足8%，一直提高到2017年的60%以上！

2013-2017年棚改货币化安置比例▼

这些货币化安置并不是均匀的投放在中的，而是极大的侧重和集中。

货币化安置的对象集中在三四线城市，一二线城市进行货币化安置的仅为20%，而剩余的80%集中在三四线城市。

也就是说， 终，数万亿天量货币的集中投放地在三四线城市、地级城市和县级城市！

那么具体到每一个的地市有多少呢？

我举个例子吧。

我上周刚从河南的某个地级城市考察回来。

2016-2018年，这个地级市要完成50000户的棚改拆迁，其中6成以上为货币化安置。按照当前的当地均价计算，3年内，这个地级市要有400亿的货币进入。

而这个地级市一年的房地产销售额有多少呢？

区区130亿而已！

一边是100亿规模的小市场，一边是400亿规模的天量货币，这个脆弱的地级市市场瞬间被强行点燃、引爆！

3

三四线城市房价的天花板，已经被货币逼到触顶。

刚才已经说过，超4万亿的货币被集中地投放到了地级城市。

4万亿是一个什么概念？要知道08年的那个大计划，也就是4万亿而已！

手握大的老百姓们被幸福冲昏头脑，举目四望，竟然没有一个靠谱的放钱通道：

炒股？不敢！

P2P、 担保？隔壁村的老王头去年刚被坑了几十万，心脏病发作，现在还躺在医院里！

币圈、区块链？啥币，啥链儿，这都是啥啥啥，还想收割我！

还得是买房，这才靠谱！旧社会老地主把钱变成土地，新中国拆迁户把钱变成房子，这才是中华民族的优良传统。

所以，在那个400亿货币冲击的河南地级市里——

一个滞销5年，月均去化不足20套的准烂尾项目，2000套的存货，不足1年时间，瞬间出清。房价从6字头，一路 到9字头。

所以，我们看到现在的房价上涨指数 里——

正在唱主角的，几乎都是一水的三四线城市、地级市甚至是县级市！

所以，我们看到了这样的一个奇葩现象——

安徽，阜阳和安庆的房价 点，碰到了省会合肥的底；

江苏，苏北的徐州和盐城的房价 点，碰到了苏南准一线城市苏州的底；

浙江，海宁和柯桥的房价 点，碰到了省会杭州的底……

究其原因，无非就是这些省会城市有限购的门槛，有限价的压制，价格被死死地控制在一个特定空间里，而三四线城市因为有天量的棚改货币托底，又没有政策限制，房价突飞猛进。

一个被压制，一个被鼓励，两者在这个时间节点默契的相交了。

三四线城市的房价，蹦着高的纷纷触碰到了省会城市和的一二线城市！

4

那么，问题来了——

能不能买？

买个屁啊，拿着赔偿款，抓紧时间 到底部的那些省会城市和的一二线城市 、摇号、抢房！

一旦地级城市的房价开始逼平了省会城市，那么所谓的低价红利已经被吃干喝净，纯粹就是靠着棚改货币来续命。

慢慢的会有越来越多的人发现这种奇葩现象的不合理和不科学，那波购买力极强的棚改客户一定会持币进入省会城市和的一二线城市，毕竟同样的价格，这里拥有更好的商业、更好的 、更好的城市基础。

更重要的是，还有 一手帮你摁着房价，一手用抢人大战帮你打开大门的缝隙。

这年头，谁家还没有几个大学毕业生！

在当下这个节点， 的机会来自于逃顶和抄底。

逃哪些城市的顶？

逃那些房价已经逼平省会的那些城市的顶！

抄哪些城市的底？

所在省份有集中爆发的大规模棚改、6成以上比例都是货币化安置、省会城市正在爆发抢人大战、 和限购被撕开缝隙、且省会城市限价执行比较严格……

去抄这些省会城市的底！未来一定会有一大波缓过神来的棚改拆迁户，持币涌入这些省会城市中！

效果图

动态：慧谷蓝庭尾房在售，均价7600元/㎡

环线位置：二环

容积率：2.00

绿化率：35.00

项目简介：慧谷蓝庭位于成吉思汗大街西线，是北京三合慧谷集团倾力打造的墅质花园洋房社区。项目南临50米超宽绿化隔离带，让社区远离噪音，享受宁静；高大的乔木和入口环岛围合成私家社区入口，尽显业主尊贵地位。建筑采用新古典主义设计风格，一、二期以7~11层墅质电梯花园洋房为主，三期为板式18～26层景观住宅，北高南低，顺应地形肌理，给人带来静谧、舒适的空间和视觉感受；楼宇多为点式、短板建筑，极大地增加了采光性和景观面；各楼座错落布置，自然形成组团围合，提供更多邻里交流空间；项目为完全人车分流设计，全部地下停车，电梯地下车库，让生活更加安全、便利！园林设计也充分体现了以人为本的设计思想，注重整体筹划，精心打造了五重园林空间，在层次丰富的自然景观布局中强化参与感，强调人与人的交流、人与景的互动。在细节上运用复层种植技术，营造自然清新的景观环境，并注重实用性和舒适性，让体贴入微的考究在不经意间彰显。在户型设计方面，该项目也力求打造人性化、宜居、舒适的室内空间。户型面积从74～218㎡，户型南北通透、注重室内交通动线和局部细节设计是户型的主要特点.

交通状况：公交：6路、33路、37路、57路、63路、75路公交车到慧谷蓝庭站下车即到驾车：从西二环路、军区教导队路，至成吉思汗大街向东，回民区万达广场

效果图

动态：新公馆高层住宅：均价7600元/㎡，户型建筑面积190㎡。

环线位置：一环

容积率：3.50

绿化率：35.00

项目简介：新公馆项目位于呼和浩特赛罕区核心地带， 长乐宫区域与学院区双核心，周边 机构、商业、医疗、 、娱乐等生活配套设施一应俱全。在设计时将用地及周边道路的走势，将小区东侧设为沿街商业及商务、公寓等不同公建，形成三层、和商业面，北侧4-18层高级公寓，西南角4-21层奢华商务楼，有效隔离城市噪音。使商业场地与住宅场地相对独立。新公馆由内蒙古荣氏房地产开发，社区总占地面积约43583㎡，总建面积186020㎡，由7栋25-28层的板式高层住宅及塔式写字楼公寓构成,其中有3-5层商业，住宅大部分2梯2户，独享1梯。新公馆设计从宏观入手，将部分住宅恰当角度的旋转，使住宅以纵向排列式分布在基地内部，户型设计采用大面宽、浅进深的设计理念，保证室内阳光充足，户型设计功能分区明确，动静分明，结构布局严整。景观阳台等设置强化开敞的空间设计保证住户拥有更宽阔的悦目视野。新公馆商业部分以石材幕墙为主，局部结合玻璃幕墙，住宅部分1-3层干挂大理石，3到18层高级仿石涂料，18层以上高级防水涂料。社区采用完全封闭式管理，共设计2个出入口，东部为人车主出入口，直接进入社区 景观带，北侧是次入口，两个出入口通过社区外围环形车道相连，停车位分布地下，共854个，达到1：1的比例，一户一车位。同时电梯可地下停车处，完全达到人车分流，社区内部设计1条6米环形主干道，局部设计4米消防应急车道，充分满足消防规范要求，整个社区完全体现了人性化设计

交通状况：公交：可乘坐33路、98路、54路、63路到金汉御园下车即到。

效果图

动态：金宇·新天地，现房，五证齐全。

环线位置：一环

容积率：4.00

绿化率：30.00

项目简介：金宇·新天地分两期开发，一期（烟厂地块）总用地面积为146.5亩，总建筑面积55万平米！二期位于嘉茂购物 ，总建筑面积49.8万平米，是集17万平米大型购物 、 公寓、国际标准写字楼于一体的综合体建筑。目前在建为项目一期，涵盖20万平米大型购物 、4000平米情景商街，同时集中了3.8万平米5A写字楼、7.5万平米非毛坯公寓及9.2万平米臻品住宅，并配有3000个地下车位。金宇·新天地是呼和浩特市南拓区域的重点项目，建成后将成为城南商业 及区域新地标.

交通状况：乘坐 71路，k2路, 57路, 70路，一环2号线， 59路, 38路, 79路, 在嘉茂购物 站下车或乘坐 84路，60路， 在 三十六中站 下车步行640米至金宇新天地。

效果图

动态：水语青城，五证办理中。

环线位置：二环

容积率：2.60

绿化率：36.00

项目简介：水语青城项目南临滨河路，西至云中路，东靠范家营路，北接世纪五路，规划南北横越整个社区。水语青城项目由54栋多层与高层错落搭配，约为30-35米楼间距

交通状况：乘42路到小黑河乡 下车，步行至滨河北路与云中路交汇处东侧 即到或 乘坐31、71、73、83到范家营下车，步行至范家营村西侧。

效果图

动态：兴泰东河湾，五证齐全。

环线位置：二环以外

容积率：1.69

绿化率：40.00

项目简介：兴泰东河湾项目位于东二环以东，海东路南北两侧，项目总占地面积30.71万平方米，规划总建筑面积为69.9万平方米，东河景观河西畔。本区域涵盖新火车站、汽车长途客运 ； 东二环路、海拉尔东街、腾飞路、成吉思汗大街、北垣街、新华东街。兴泰东河湾项目整体分为南北两区，建筑风格整体运用现代法式风格，项目整体占地面积14.22万平米，建筑面积为 28.1万平米，容积率1.69，绿化 达40%.

交通状况：乘坐 66路，27路, 在 如意小区(东门)站 下车步行920米至 兴泰·东河湾或乘坐 109，19路, 在 呼和浩特警备区站 下车 步行至 兴泰·东河湾或乘坐 79路(或 80路, 106路, 103路), 在 敬业 东区站 下车步行至1.1公里 兴泰·东河湾或乘坐 102路，53路, 青城2号线, 青城1号线, 97路, k1路, 72路, 92路, 75路, 98路, 在 站 下车步行1.3公里至 兴泰·东河湾或乘坐 k5路, 在 北辰·希尔顿广场站 下车 步行980米至 兴泰·东河湾