买拆迁房的暴富指南
地产情报2018/05/14 11:19
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
同样是买房，结果大不一样！虽说目前拆迁的福利，相比之前几年十几年大幅降低，以前是一经拆迁，一套变两套，面积大一倍，还得不少拆迁款……现在呢，是按照相关法律得相应补偿，别指望拆迁暴富了。
但即便这样，能幸运得到政府的赐“拆”字，还是比不“拆”要幸运，毕竟拆迁是稳赔不赚的买卖！
话说到此，有些人就要有感慨了：为什么有些人买了房过几年后，就能赶到拆迁而赚一笔，但有些人买了房甚至一辈子都等不到拆迁呢？
接下来，牛油果结合自己的经历，给大家分享一些干货，从不同维度探讨拆迁话题。做个假设，假如你有1000万，而且符合买房资质，买什么房子未来可能幸运拆迁呢？
抱政府规划大腿
拆迁概率：☆☆☆☆☆
幸运成分：☆☆☆☆☆
这个比较困难，对幸运成分要求太高。就像北京副中心，保密工作极其严格，之前只是谣言，完全无法猜测具体区域。所以说，能被政府规划幸运砸中，是可遇不可求的。
还有目前的北京新机场，大兴庞各庄附近，估计也爆发了一批拆迁户吧！包括以前的北京南站、望京也是……
不过客观来说，以新机场这种基础建设为例，随着城市规模的发展，越来越饱和，拆迁的边际可能性越来越小，而且选址上越来越有郊区化趋势。可悲的是，郊区的农村平房，像农村宅基地之类的房子是不允许自由买卖的。
70、80年代老房
拆迁概率：☆☆☆☆
幸运成分：☆
就从拆迁可能性来看，买二手房远远高于买新房。一座刚刚盖起的楼房，怎么也得让居民住上几十年，不可能立马拆迁。
牛油果在网上搜资料时，看到了一个网友的留言，非常鸡血，为他点赞：也有一部分人认为房子根本就住不到70年就会拆迁。根据网友思路来看，上世纪70年代、80年代的老房，到目前为止已经住了70年产权中的一半时间了，拆迁几率远远高于90年代末、2000年代之后新建的楼房。
矮挫胖的小楼
拆迁概率：☆☆☆
幸运成分：☆
不要被大高楼的漂亮颜值蛊惑了，就从拆迁可能性来看，小矮楼完胜大高楼。尤其是那种3-5层的矮楼，看上去很土鳖，损了大都市的完美形象，但正因为如此，就很有可能成为拆迁瞄准的对象，其拆迁赔偿成本也是预算可控的。
2000年代之后建的高颜值大楼房呢？20多层、30多层，还指望它拆迁？！别做白日梦了，不是牛油果打击您，像这种新房，一辈子也别指望拆迁。简单算个经济账，上小学的孩子都懂，30层大高楼每层有3家，一栋楼有90户，这样的房子要拆迁了，得付给老百姓多少钱？！
鹤立鸡群的碍事楼
拆迁概率：☆☆☆☆☆
幸运成分：☆☆☆☆
记得当时通州万达广场的选址，非常明智。开发商用的成本，拿下了非常好的地盘。之前那附近一大半是小平房，另外有两栋5层高的居民楼，附近还有个派出所，以及底商性质的小楼（从现在的角度来看，属于违建）。
总结而言，万达广场拆迁偿债成本的也就是那两栋居民楼，而小平房、“违建”、派出所这些都好处理。通过这个案例，说明一定区域鹤立鸡群的碍事楼容易拆迁。
牛油果再举个例子。目前国贸东北角附近的一栋碍事楼也拆了。这座楼仅是五层，和国贸平均30、40层，甚至目前在建108层的中国尊相比，它确实太low了，而且这楼的旁边还有一大块小树林。可想而知，开发商不是傻子，拆这块地能达到帕累托优原则。
繁华马路旁的屌丝楼
拆迁概率：☆☆☆☆
幸运成分：☆☆☆
有句话是酒香不怕巷子深。但牛油果觉得，应用在房地产市场中，这句话真不一定成立。要想找这个地方，都得拐个山路十八弯才找到，时间成本也耽误不起啊。相反，那种繁华大马路的楼房，本来客流量就很高，比较容易被开发商相中。
此条可与第4条结合，如果这栋楼还是鹤立鸡群的，那么被拆的可能性更大了。
高处不胜寒的装逼“楼”
拆迁概率：☆☆
幸运成分：☆
有句话是水至清则无鱼，这句话在房地产市场中，就是说明过于繁华的地段，反而不太可能拆迁了。帝都的老北京胡同就是例子。比二环还繁华的地段是“一环”，天安门、前门附近。但来过北京旅游的人，都可感受到北京心脏区，怎么还有许多老胡同呢？
原因就是拆不起。这地方要是拆迁，按照补偿标准，每平米至少得12万，甚至会达到20万一平米。这么高的成本钱，开发商必须要好好斟酌，政府项目的话，可能终向钱妥协，选择了相对廉价的郊区。
于是乎，就变成北京历史保护项目了，给胡同翻新，不选择拆迁了。
“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”已过时
拆迁概率：☆☆☆☆
幸运成分：☆☆☆☆☆
这句话形容上世纪的上海，许多老上海人不愿意到偏远的浦西，愿意守住黄浦江，守住上海老城区。
可悲的是，当时执拗的选择输给了目前残酷的结果。浦东新区是国家战略，是上海的门面，在集中财力发展之下的浦东，目前房价已能和浦西媲美，甚至还超过浦西了。这说明地区的经济发展增长程度，决定了房价增幅。
举个简单的例子，用学生成绩来形容房价。如果一个差等生考试都是30几分左右，一两年时间内突然蹦到年级前五名，基本每科都接近满分，这样的受益程度（买这种形式的房子），远远高于之前的尖子生，因为尖子生进步空间不太多。
所以说，选择未来有前景地区，是去战略区买可能拆迁的房，远胜于非热门地区（此条与条有相似之处，但此条着重强调规划战略）。
成熟繁华区的老楼VS婴儿成长期的新楼
拆迁概率：☆☆☆
幸运成分：☆☆
买房的朋友，估计纠结过这个问题：是买繁华地段的老小区呢，还是新城附近的大高楼呢？牛油果认为，从拆迁几率上看，成熟繁华区的老楼更胜一筹。
为何呢？从新城区性质来说吧。较偏地区的新楼盘，看上去非常高大上，但附近人口密度较小，基础设施不完善，相比繁华区所谓是地广人稀，开发面积与前景较大。
而一个地区的发展，如同人一样，从婴儿期开始，此块地区也将逐步成熟起来。对于地广且逐渐成熟的新区，附近绝不可能拆迁。所以说，买偏远新城的拆迁概率极低，哪怕是楼层不高的房子。
而繁华地段的老楼，毕竟有人口和客流量基础，随着一步步的旧城改造进程，在成本预算范围内，大有可能在将来拆迁。
牛油果说了这八种性质的房子，分享了自己的观点，还比较了发展中的新城房与旧城区老房。概括而言：
1.政府或开发商拆迁以成本小，经济利益化为原则。概率上看，郊区农村房高于鹤立鸡群的一两栋矮楼，70、80年代老房被拆概率较大。
2.那些高颜值大高楼，这辈子就别指望拆迁了，拆迁成本过大，安心好好住吧。
3.一个城市的发展潜力，决定了未来房价的涨幅，浦东就是案例。买房看地区的未来发展前景，看进步空间。
4.同样是70、80年代的老房子，要选就选羊群里出骆驼的那种，它与周围的繁华格格不入。而抱团取暖的成片成批老房子，在数量上有了劣势，可能要延迟拆迁。同时，也要注意“高处不胜寒”的现象。
效果图
| 云中盛景基本信息 | |||||
| 单价 | 均价8600元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 赛罕 |
| 户型 | 三居室(136.09㎡)三居室(149.16㎡)二居室(97.93㎡) | 收房时间 | 2018年10月全部住宅入住 | 开盘时间 | 2014年11月1日A1-A5#、B1-B4#开盘 |
动态：云中盛景二期户型面积：130㎡、150㎡、180㎡，均价8600元/㎡。
环线位置：二环以外
容积率：2.66
绿化率：39.00
项目简介：云中盛景项目位于呼和浩特市赛罕区滨河新区核心位置，云中盛景项目依据未来区位优势及中高端客户对自住房屋需求的特点，终定位于改善提高型住宅小区，户型分为四种：98—120平方米两梯三户型，135—139平米两梯两户型，140—150平米两梯两户型，180平米左右的两梯两户型。两户型房屋均采用大开间、小进深客厅，2个卧室朝南的设计、采光、通风极佳。楼内公共区域例如电梯间、走廊、门厅的墙、地面采用非毛坯处理。云中盛景楼宇间室外场地大量建设绿色植被、亭园小品、休闲活动场地。停车场全部位于地下，地上不停车。为确保住户安全，小区从大门开始到电梯间全程视频监控，小区南侧东侧配建有商业服务设施。另外项目还准备建设幼儿园和未成年人课外托管教育中心，项目对面二中分校，用来解决年轻父母的后顾之忧
交通状况：公交：99路，100路北京四中下车即到 。
效果图
| 华茂名居基本信息 | |||||
| 单价 | 均价12000元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 如意开发区 |
| 户型 | 三居室(132.00㎡)二居室(96.22㎡)四居室(206.00㎡) | 收房时间 | 2014-10-10 3# 19#入住 | 开盘时间 | 2014-8-30 3# 19# 20#和停车位 |
动态：华茂名居住宅在售，小高层户型110-150㎡，均价12000元/㎡以上，高层户型93-96㎡，均价12000元/㎡；
环线位置：二环以外
容积率：2.99
绿化率：33.00
项目简介：华茂名居项目坐拥呼和浩特赛罕区和如意开发区，项目周边交通线路发达，距城市核心中山路商圈仅10，项目北临城市主干道新华东街，项目占地面积11.5万平方米，总建筑面积45万平方米，容积率2.99，建筑密度23.3%。项目由住宅、公寓、商业、写字楼、酒店、幼儿园等组成，绿化率33%，商业比例21.5%，停车位比例达1:1.2。项目由巨华集团打造。 住宅产权70年，商业产权40年
交通状况：公交：可乘坐3, 12, 19, 27, 51, 53, 66, 72, 75, 87, 92路公交车到呼和浩特市政府下车对面即到。
效果图
| 上东墅基本信息 | |||||
| 单价 | 均价28000元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 新城阿尔泰游乐园 |
| 户型 | 三居室(52.39㎡)四居室(122.27㎡)六居室(426.50㎡) | 收房时间 | 2019-12-31交房 | 开盘时间 | 2017-08-15 |
动态：联排别墅、叠拼别墅、公寓在售。
环线位置：二环
容积率：1.90
绿化率：45.00
项目简介：上东墅是由呼和浩特市知名开发企业滨海建设投资有限公司开发，滨海建设成立2006年至今已有9年的发展史。已成功开发“呼和浩特市体育场”、“内蒙古自治区体育场”等十多个项目，总开发面积超过200万平方米。上东墅项目是滨海建设的又一力作，是公司迄今为止开发投入的复合型高端住宅社区。项目总占地108亩，总建筑面积约20万平米，社区绿化率45%以上，是呼市低密度社区的典型代表。整个社区由5栋联排别墅，4栋叠拼别墅、5栋复式住宅、1栋平层住宅及5栋商业组成。上东墅旨在打造纯英伦品质高端别墅社区。为了满足城市上流人群的居住需要，保证产品高规格属性，发展商经过反复推敲和其他一线城市已有作品的印证，形成了目前的英式都铎建筑风格，都铎风格起源于16世纪文艺复兴时期的都铎王朝，距今已经有600年历史，是英国皇家建筑的典型代表。目前英国牛津大学、剑桥大学加盖的部分，仍然沿用都铎的风格.
交通状况：公交：乘坐32、80路公交车到泽信加州华府下车向东步行500米即到。 地铁：地铁2号线设有妇幼保健院站，预计2020年后通车。
效果图
| 荣盛楠湖郦舍基本信息 | |||||
| 单价 | 均价4800元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 玉泉昭君路 |
| 户型 | 二居室(70.18㎡)二居室(68.10㎡)三居室(107.17㎡) | 收房时间 | 2017-10-30 | 开盘时间 | 2016年6月25日4#、8#已开盘 |
动态：荣盛楠湖郦舍，现房在售，五证齐全。
环线位置：二环以外
容积率：2.50
绿化率：42.00
项目简介：荣盛楠湖郦舍由呼和浩特市荣盛房地产开发有限公司倾力打造，设计单位为廊坊荣盛建筑设计有限公司，甲级资质。项目位于呼和浩特市玉泉区小黑河南岸西段，南邻南湖湿地公园，东靠观澜国际，西接东二道河村，北靠水语青城，东面就是大型食品批发市场“美通批发市场，能满足日常生活所需
交通状况：公交：1、62、44、6、27、111路公交车到三空正骨医院下车，小黑河路走2200米；乘31路公交车到楠湖丽舍下车。
效果图
| 东方维也纳基本信息 | |||||
| 单价 | 均价7500元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 如意开发区 |
| 户型 | 一居室(55.77㎡)一居室(58.82㎡)四居室(163.00㎡) | 收房时间 | 2016-7-15日T1号楼已交房 | 开盘时间 | 2012年9月15日住宅1#-20#等16栋，公寓9-12#已开盘 |
动态：东方维也纳五证齐全，小高层现房尾房在售，公寓户型面积：53平米，均价5300元/平米，住宅户型面积：200平米，均价7500元/平米，商业户型面积70-2000平米，价格25000元/平米。
环线位置：二环以外
容积率：1.45
绿化率：40.00
项目简介：东方维也纳项目位于呼市如意区中心区域四纬街与远经二路交汇处，乾坤金店北侧。53、96路公交车途经社区，周边配套也是非常齐全。北侧有赛罕区民族小学，民族中学，这两所学校都是赛罕区的重点学校，周边还有农大附小，呼市二中分校、鼎奇幼儿园等。以西有工行、中行等金融网点以及西贝爱丽火锅等中高档就餐场所。东方维也纳位于呼市规划建设中的“国际性总部基地”核心位置，社区总占地面积15万平方米，总建面积30万平方米，容积率1.45，绿化40% ，由呼和浩特名城地产开发公司打造。社区共规划33栋楼，多种居住业态，如公寓、写字楼、商业、住宅，面积从53-216平方米，户型齐全
交通状况：公交：可乘坐53、96路公交车到乾坤金银站下车东走即到
