北京限价房转为共有产权房 比例为何设定为85%？

来源：国是直通车

限价房转为共有产权房，比例为何设定为85%？

5月7日，北京市住建委出台限价房项目销售征求意见稿，对限价房项目销售方式做了分类：设定限评比(限房价/评估价)，高于85%的按正常商品房售卖，低于85%的转为共有产权房摇号出售。

举个例子，假如某项目的限定房价为5万元/平米，评估价为6万元/平米，则限评比为83%，低于85%，需转为共有产权房销售。反之，限评比高于85%，按正常商品房销售。

相比正常销售，共有产权房销售的对象更严格，具体采取摇号方式。

销售方式的变化，对市场来说意味着什么？购房者，到底该不该紧张？

限价房扮演保障房角色

土地已经出让，价格已经限定，房子在建。接下来，对开发商来说，是怎么卖的问题；对购房者而言，是有没有资格买以及能不能买到的问题。

现实中，限价房因其价格低于市场价而备受追捧。在2016年北京930新政后，为抑制房价快速上涨，严控地价，北京土地市场出现了一大批限价房项目。在整个北京楼市供应不足的情况下，此类房源更是一房难求。

“被限价的预售房源，非常紧张，部分开发商不仅拒绝公积金，甚至要求全款，这种情况下，刚需买房难度加大。”中原地产首席分析师指出。

在这种情况下，如果不做任何规定，限价房项目在销售环节非常容易出现暗箱操作的手法。

思源地产首席分析师郭毅将这种情况称之为购房“鄙视链”。“全款买房的往里走，按揭的不要堵门口，公积金贷款的请把共享单车挪一挪”。

根据征求意见稿，限评比低于85%的项目需要转为共有产权房销售摇号出售。这在某种程度上，保障了人们购房的公平性。

换句话说，在购买限价房方面，富人和平民站在了同一起跑线上。

这也符合当下的情况，随着经适房的渐消隐退，自住房、共有产权房、限价房一定程度上扮演了保障房的角色。

为什么是85%？

在解释为何设定为85%之前，需要理解自住房、共有产权房等的价格，它们大多低于周边市场价格约3成。

如果按照以前思路，限评比设定低于85%，会产生一个问题，投机客牟利的空间被放大。

房屋的特点就是高总价，动辄数百万元的总房价，即便按照15%的价差计算，也有几十万元的获利空间。

在楼市求稳的背景下，显然不希望投机客的大量出现。尤其对北京而言，限价房项目多达60余个，公布案名的已有近20个，总货值高达千亿级别。

如果限评比设定高于85%，同样会产生一个问题，开发商积极性被打击。

高于85%意味着，转为共有产权的项目将更多。共有产权房很关键的一点是，产权不完整，对购房者的吸引力变小。

相比正常销售方式，共有产权摇号销售、政府收购，开发商可以活动的空间更小。茶水费、内部购房等潜规则将被限制。

另外，开发商在拿地时已经面临较高的地价，限价房项目通常以高周转方式出手，以便回正现金流，否则可能面临“算不过来帐”的局面。

改变销售规则，销售节奏可能会变慢。也认为，如果在企业拿地之后再改变销售规则，开发商积极性被打击，进而对土地市场的稳定不利。目前，北京已出现多宗土地流标。

再进一步考虑，土地流标，导致的结果是市场房屋供应量减少，供需矛盾更加突出。市场并不乐见这一现象发生。

北京房协副会长、秘书长陈志也认为，如果设定比例过高，收购项目过多，会对北京普通商品住房供应造成影响，不利于商品住房市场的稳定。

效果图

动态：云中盛景二期户型面积：130㎡、150㎡、180㎡，均价8600元/㎡。

环线位置：二环以外

容积率：2.66

绿化率：39.00

项目简介：云中盛景项目位于呼和浩特市赛罕区滨河新区核心位置，云中盛景项目依据未来区位优势及中高端客户对自住房屋需求的特点，终定位于改善提高型住宅小区，户型分为四种：98—120平方米两梯三户型，135—139平米两梯两户型，140—150平米两梯两户型，180平米左右的两梯两户型。两户型房屋均采用大开间、小进深客厅，2个卧室朝南的设计、采光、通风极佳。楼内公共区域例如电梯间、走廊、门厅的墙、地面采用非毛坯处理。云中盛景楼宇间室外场地大量建设绿色植被、亭园小品、休闲活动场地。停车场全部位于地下，地上不停车。为确保住户安全，小区从大门开始到电梯间全程视频监控，小区南侧东侧配建有商业服务设施。另外项目还准备建设幼儿园和未成年人课外托管教育中心，项目对面二中分校，用来解决年轻父母的后顾之忧

交通状况：公交：99路，100路北京四中下车即到 。

效果图

动态：华茂名居住宅在售，小高层户型110-150㎡，均价12000元/㎡以上，高层户型93-96㎡，均价12000元/㎡；

环线位置：二环以外

容积率：2.99

绿化率：33.00

项目简介：华茂名居项目坐拥呼和浩特赛罕区和如意开发区，项目周边交通线路发达，距城市核心中山路商圈仅10，项目北临城市主干道新华东街，项目占地面积11.5万平方米，总建筑面积45万平方米，容积率2.99，建筑密度23.3%。项目由住宅、公寓、商业、写字楼、酒店、幼儿园等组成，绿化率33%，商业比例21.5%，停车位比例达1:1.2。项目由巨华集团打造。 住宅产权70年，商业产权40年

交通状况：公交：可乘坐3, 12, 19, 27, 51, 53, 66, 72, 75, 87, 92路公交车到呼和浩特市政府下车对面即到。

效果图

动态：联排别墅、叠拼别墅、公寓在售。

环线位置：二环

容积率：1.90

绿化率：45.00

项目简介：上东墅是由呼和浩特市知名开发企业滨海建设投资有限公司开发，滨海建设成立2006年至今已有9年的发展史。已成功开发“呼和浩特市体育场”、“内蒙古自治区体育场”等十多个项目，总开发面积超过200万平方米。上东墅项目是滨海建设的又一力作，是公司迄今为止开发投入的复合型高端住宅社区。项目总占地108亩，总建筑面积约20万平米，社区绿化率45%以上，是呼市低密度社区的典型代表。整个社区由5栋联排别墅，4栋叠拼别墅、5栋复式住宅、1栋平层住宅及5栋商业组成。上东墅旨在打造纯英伦品质高端别墅社区。为了满足城市上流人群的居住需要，保证产品高规格属性，发展商经过反复推敲和其他一线城市已有作品的印证，形成了目前的英式都铎建筑风格，都铎风格起源于16世纪文艺复兴时期的都铎王朝，距今已经有600年历史，是英国皇家建筑的典型代表。目前英国牛津大学、剑桥大学加盖的部分，仍然沿用都铎的风格.

交通状况：公交：乘坐32、80路公交车到泽信加州华府下车向东步行500米即到。 地铁：地铁2号线设有妇幼保健院站，预计2020年后通车。

效果图

动态：荣盛楠湖郦舍，现房在售，五证齐全。

环线位置：二环以外

容积率：2.50

绿化率：42.00

项目简介：荣盛楠湖郦舍由呼和浩特市荣盛房地产开发有限公司倾力打造，设计单位为廊坊荣盛建筑设计有限公司，甲级资质。项目位于呼和浩特市玉泉区小黑河南岸西段，南邻南湖湿地公园，东靠观澜国际，西接东二道河村，北靠水语青城，东面就是大型食品批发市场“美通批发市场，能满足日常生活所需

交通状况：公交：1、62、44、6、27、111路公交车到三空正骨医院下车，小黑河路走2200米；乘31路公交车到楠湖丽舍下车。

效果图

动态：东方维也纳五证齐全，小高层现房尾房在售，公寓户型面积：53平米，均价5300元/平米，住宅户型面积：200平米，均价7500元/平米，商业户型面积70-2000平米，价格25000元/平米。

环线位置：二环以外

容积率：1.45

绿化率：40.00

项目简介：东方维也纳项目位于呼市如意区中心区域四纬街与远经二路交汇处，乾坤金店北侧。53、96路公交车途经社区，周边配套也是非常齐全。北侧有赛罕区民族小学，民族中学，这两所学校都是赛罕区的重点学校，周边还有农大附小，呼市二中分校、鼎奇幼儿园等。以西有工行、中行等金融网点以及西贝爱丽火锅等中高档就餐场所。东方维也纳位于呼市规划建设中的“国际性总部基地”核心位置，社区总占地面积15万平方米，总建面积30万平方米，容积率1.45，绿化40% ，由呼和浩特名城地产开发公司打造。社区共规划33栋楼，多种居住业态，如公寓、写字楼、商业、住宅，面积从53-216平方米，户型齐全

交通状况：公交：可乘坐53、96路公交车到乾坤金银站下车东走即到