即使征收房产税确凿无疑 离正式出台也有相当的时间
明天资本2018/03/06 15:24
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
特约撰稿人平川
人民日报海外版本周一发布了一篇《人大回应“征收房产税”释放明确信号》的文章，文中 强调，“征收房地产税，已经是确凿无疑的方向”——这句话被很多媒体作为标题，并借人民日报的这样的“来源”，说明房产税已经 。
但对于老司机来说，这样的炒作每年两会都有、喊喊口号罢了，了无新意。如果仔细看人民日报海外版的原文，除了“征收房地产税，已经是确凿无疑的方向”，文中还说“（房地产税）离正式出台还有相当的时间”。
房产税不是用来抑制房价的
首先应该清楚一点的是，房产税不是用来抑制房价的，官方也从来都没提过这个说法。房产税的开征，更明晰的用意是拓展新的税源，用以替代现有的土地出让金。
根据财政部的数据，2017年国有土地使用权出让收入52059亿元，同比增长40.7%。另有测算显示，按市值计算的房地产总值高达约300万亿元左右。
我们将这两个数据相除，可以得到：5.2万亿 ÷300万亿 = 1.7% ——也就是说，如果按照目前房地产市场总值，每年征收1.7%的房产税，就可以完美取代土地财政收入了。
但实际上并不需要1.7%，因为土地出让金不会从5.2万亿突然归零。不仅不会归零，事实上，去年的土地出让金收入还创下了历史新高。
我们来看过去十年的土地出让金情况（数据来源：财政部、国土资源部）：
2017年：52059亿元，+40.7%
2016年：37457亿元，+15.1%
2015年：32547亿元，-21.4%
2014年：42606亿元，+3.2%
2013年：41250亿元，44.6%
2012年：28517亿元，-14%
2011年：3.15万亿元，+14.6%
2010年：2.71万亿元，+16.2%
2009年：1.59万亿元，+70.44%
2008年：9600亿元，
过去十年的土地出让金，从2008年的9600亿元、到2017年的5.2万亿元，翻了5.4倍，总体呈上升趋势。
2013年和2014年的4万亿+，本被认为是不可逾越的高点，之后两年的土地出让金也应声回落到3万亿+ ——但2017年，这个数值则直接从3万亿+跃升到5万亿+，创下历史新高。
如果把过去十年的土地出让金连成一条线，可以看到明显的上升趋势 ——也就是说，土地出让金这项收入依然坚挺、远未见到颓势，而且刚创新新高。那么，有什么理由、或者说有什么动力，要用房产税去替代这项收入？
如果说房产税是为了未雨绸缪，那也是要等到土地出让金的增长明显受限、徘徊不前之后，才真正推出 ——在这之前，都是“准备阶段”。
所以人民日报海外版会在文中说，“（房地产税）离正式出台还有相当的时间”。而且每年两会都喊着要开征房产税，已经喊了十几年了。
退一步讲，如果假设2017年的5.2万亿就是土地出让金的“大顶”、之后不断下滑；假设2020年，土地出让金会降至2017年的80%的水平 ——参照2015年相对于2014年同比下跌21.4%，那么只需要大约0.34%左右的房产税率，就足以满足地方 的需要。
0.34%的平均税率，比起美国各州1%-3%的房产税率，已经足够具备社会主义特色了。
似乎还是勉强具备可行性的？
落实到具体的税收上困难重重
但是，如果考虑到推行房产税过程中的制度成本，可行性就没有那么乐观了。
问题来了：房产税怎么收？
策略一：一套 ，二套起征
应对方式很简单，假离婚 ——比如一对夫妇名下两套房，离婚后每人名下一套，就从征收房产税到免征了。以此类推：这对夫妇各自的父母也都离婚，那么一大家人可以免征六套房。完美规避。
策略二：按照人均面积征收
应对方式依然简单，把亲朋好友接来住 ——通过增加人的方式来“拓宽”免征面积，依然是完美规避。如果税务局再去甄别住户身份证的真假，辨别是否有血缘关系，那又是一笔天价数字的制度成本。
策略三：按照房产价值征税
如上文所推算，即使 终的平均房产税是0.34%：那么在北京三环内，一幢100平米的二居，市值约为1000万元 ——每年需要缴纳的房产税就是3.4万元；而且考虑到北京房产长期是不断 的，未来需要缴纳的房产税一定会相对于3.4万元，越来越高。
3.4万元，折合每月2800多元，看起来好像还可以接受。但是，北京 并不都是富豪，也有很多国营机关或者是工厂的老职工、或者基层公务员，一辈子奉献国家，到 后落下这么一套房。他们持有的房产很值钱，但退休金并不高，如果强制去征收他们的房产税，如何征得上来？
无论北京、上海、深圳，还是一些房产价值比较高的强二线城市，有些住在 的普通市民就是交不起房产税。那么你是征还是不征？
如果硬要上门征收，不符合道义，而且很容易引发官民矛盾，于国家形象也有损伤；如果有一部分人可以不交，那么其他人会不会援引此例，也不交？
所以，且不说现在土地出让金增长势头良好，没有用房产税替代的必要，地方 也没有动力去推行 ——因为房产税开征必然会影响到土地出让金收入。即使地方财政真的有需要，从可行性上来看，从征收房产税的制度成本来看，这也是相当难执行的。
确定下来方向很容易，纸上的规划也不难，但一旦落实到具体的税收上来，你就会发现困难重重。
房产税面临的困境
国家税务总局前任副局长，曾于2011年在《财经》杂志上发表了一篇文章， 《房产税不符合中国当前的国情》，就讲到了征收房产税的制度成本问题。并以当年取消农业税做了类比。
2006年中国取消了几千年来的农业税，这项德政的背后，其实是征不上来 ——农民本就不富裕，有的农民因为家人生病或者其他原因，就是没有钱交农业税。这个时候地方 就面临两难：如果因为不忍之心，允许一部分人不交，那么就会损伤到制度的严肃性，其他人也会不交；如果强令 人都交，那么一部分人真的没有钱交，很容易引发官民矛盾和冲突。
权衡之后，征收农业税的综合成本，要远大于实际收上来的这点税，所以 后干脆取消。虽然国家层面是2006年正式取消的，但实际上在2003年之后，很多地方 就已经把农业税取消掉了。
房产税面临同样的困境。
如许善达7年前在 《房产税不符合中国当前的国情》中所写：
总会有一部分住房 者不缴纳房产税，可能因为住房 者的收入在某一个时间段不足以缴纳，也可能有纳税能力但因为种种原因不愿意缴纳。
面对这样一个必然出现的局面，如果地方 放任不缴纳者，很快就会出现“劣币驱逐良币”的结果，必然是越来越多的人不纳税，也就是说，有能力愿意缴纳的住房 者也会加入不缴纳的行列。
如果地方 必须依赖这项收入维持支出需要，一些不富裕的基层地方 必然会动用税法赋予他们的强制手段。可这一批人中如果有10%的人不缴纳， 怎么办？甚至只有1%的人不缴纳， 怎么办？有的住房 者这个纳税期交了而下个纳税期不交， 怎么办？
房产税不能成功的第六个原因是，对高档住宅在保有环节征收房产税可能会引发难以估量的负面效果。
如果房产税出台，地方 之间对人才的争夺战略必定会以各自竞相返还房产税的方式，使房产税自生自灭。
效果图
| 城发绿园基本信息 | |||||
| 单价 | 待定 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 回民回民区万达 |
| 户型 | 二居室(97.29㎡)二居室(105.35㎡)三居室(133.34㎡) | 收房时间 | 二期预计2018年交房入住。 | 开盘时间 | 2017年11月18日 |
动态：城发绿园二期“楼王”全城紧急加推中，97-153㎡经典通透户型，买就送5年物业费。目前加推二期高层A1，97-127平米在售，起价约6500元/㎡；小高层A5，A6，105-133平米在售，起价约6900-7000元/㎡；洋房B1，136平米在售，均价约8000元/㎡。 Loft预计2018年10月份交房；二期项目11月8日封顶，小高层、洋房预计2018年12月底交房，高层预计19年8月底交房
项目简介：城发绿园是一个以居住为主的生态智能化宜居社区。项目位于呼和浩特市回民区，海拉尔西街以北，工农兵路以西，防风林南街（成吉思汗西街南侧）以南，乌里沙河以东的区域。现开发项目城发绿园总占地1023.82亩，建筑面积170万平方米，分三期开发，其中一期占地234286.2平米，总建筑面积632562.74平米，绿地率45.35%，共4246户，首开区为2号地3区，共12栋楼（同时开工），总建筑面积182527.45平方米，合计1213套（包含LOFT）。二期开发的为A区和B区，共15栋楼，其中4栋洋房、4栋高层、7栋小高层，其中B区为 区，相临社区南入口和东景观入口，出入十分方便。B区主打洋房和小高层，7-17层低密度社区，70米的超大楼间距，提升生活品质的同时，更是身份的象征，95-152多种户型可供选择，项目均为大开间，双阳卧通透性极强。相比一期，二期加入了 会所、社区幼儿园、篮球场、主题儿童乐园，以及更大的绿地面积，可谓是“品质社区、卓越二期”。项目处于回民区商务 、购物 ，地理位置优越， 五号线经过的核心区域，发展 巨大，项目周边绿茵环绕，北侧有防风林公园，森林植被茂密，空气清新。东侧有新钢公园，花草丛生，绿意盎然，是休闲、娱乐的绝佳场所，西侧是 重点打造的乌里沙河景观水系依山傍水，加上我们项目本身配备的生态园林景观，立志打造呼市生态宜居智能化社区。
交通状况：公交车：乘坐6路、33路、60路、70路、89路、K5路、一环1号线、一环2号线到城发绿园下车。
效果图
| 泽信青城基本信息 | |||||
| 单价 | 待定 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 如意开发区 |
| 户型 | 三居室(118.00㎡)三居室(129.00㎡)三居室(130.00㎡) | 收房时间 | 开盘时间 | ||
动态：泽信青城预售房源一万抵五万，户型建筑面积96㎡-140㎡。
项目简介：项目位于内蒙古呼和浩特市如意开发区，地块东接科尔沁快速路，西临满洲里路，南临宝音街，北临规划路。首先面市的是我们项目的一、二、三期，统称为项目北地块。北地块总占地面积为8.99万平，总建筑面积为24.4万平方米，由16层的高层和电梯洋房构成，容积率仅为2.05，密度低居住舒适 ，绿地 达35%。北地块共计规划1396户，由12栋16层的高层，4栋6层局部7层和2栋8层的电梯洋房和1栋2层的商业组成。其中一、二期全部规划为毛坯高层，规划户数分别为416户和384户，三期由4栋高层和6栋洋房组成，全部为精装房，规划户数为596户。项目设计立足于如意区的远景规划，从更长远的时间跨度和更广的地域跨度切入规划设计。力求体现本案建筑典雅、庄重的文化气息,体现建筑规划场所状态的 化，景观融合的 大化！小区整体布局，强调对称式轴线以及商业外部景观的渗透，建筑多采用东南朝向布局，顺应城市肌理，做到大程度的南向采光，使得大多数户型都拥有开阔的景观视野。打造以以CBD文明中的都市轻奢主义生活代言为目标，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、具有文化内涵的住区。住宅整体采用宫廷布局，强调空间、序列、轮廓线的塑造，其中 组团强调空间的围合式布局，通过住宅单体的塑造和空间限定，并结合户外绿化环境设计，形成内外围合的邻里空间，创造空间丰富、亲近自然且具有人情味的居住环境.
交通状况： BRT快速公交、53路、96路、97路等多路公交车途经地块；地块相距在建 1号线东客站站1.8公里，距离呼市火车东站、客运总站、呼市白塔机场5。
效果图
| 东河院子基本信息 | |||||
| 单价 | 均价25000元/平方米 | 产权年限 | 40 | 区域商圈 | 新城新城区 |
| 户型 | 其它户型(328.00㎡)五居室(261.91㎡)五居室(261.91㎡) | 收房时间 | 预计2017年1月31日1#-47#入住 | 开盘时间 | 2017年12月 |
动态：东河院子，别墅现房在售，二期，户型建筑面积：320—580平米，均价25000元/平米，起价500万/套。停车位在售：18万元/位；项目五证齐全，2018年10月交房。
项目简介：东河院子项目位于呼和浩特市成吉思汗大街以北，东二环与北二环交汇处东北方向， 呼和浩特东河景观带。东河上的院子以传承中式院落文化为主题，打造呼和浩特首座低容低密合院别墅，充分将“家和”概念融入社区。本项目占地402亩，开发面积约29.5万平方米，容积率0.68 ，绿化 达60%以上，建筑类型以联排、双拼、类独栋为主，错落有致，围合成院。主力面积180—400平米。东河上的院子独享2.5公里东河景观长廊，600亩绿化公园，天然氧吧。中式建筑园林，大气、包容，集中体现了中国传统文化的深厚内涵。
交通状况：乘坐103路在 景苑生态园站 下车；乘坐301路在 景苑生态园站下车。
效果图
| 金宇星城基本信息 | |||||
| 单价 | 均价8500元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 赛罕赛罕区 |
| 户型 | 三居室(151.94㎡)三居室(136.56㎡)三居室(128.18㎡) | 收房时间 | 预计2018年12月完工交付 | 开盘时间 | 2018年01月13日 |
动态：金宇星城一期住宅售罄。
项目简介：金宇星城项目定位于低密度花园洋房生活住区，以褐石建筑风格为基调，结合南北地块自然高差形成的台地地形，打造多层次景观空间， 高绿化立体园林的覆盖，真正实现品质生活信仰人群的居住梦想.
交通状况： 4号，乘坐周边公车202路车赛罕文体 站下车即到
效果图
| 舜和慢城基本信息 | |||||
| 单价 | 均价8500元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 新城阿尔泰游乐园 |
| 户型 | 二居室(105.61㎡)三居室(136.59㎡)二居室(91.15㎡) | 收房时间 | 二期1#-9#预计2019-6-30交房 | 开盘时间 | 二期2017-6-25已开盘 |
动态：舜和慢城，现房在售。
项目简介：舜和慢城项目分两期开发，总占地面积254531平方米，总建面484400平方米，其中地上建筑面积373972平方米。地上共有35栋建筑，21栋11－26层的小高层和高层，11栋临街商业，2栋商墅，1栋办公楼。其中住宅面积在96－197平之间。现一期已快售罄，智慧二期90-160平方米全南北通透即将上市。舜和慢城位于呼和浩特市极具发展 的新城区察哈尔大街与东河交汇处东北角。西临如意东河景观，东接集通家属小区，南通察哈尔大街，北临妇幼保健院。舜和慢城从 配套来说，项目周边配有 的 资源，从幼儿园到大学一应俱全。项目西侧的丁香路 ， 北校区，南侧的东河 ，向南到达省市两级重点高中二中，向东内蒙古师范大学鸿德学院、大学城等 ，全方位丰厚的 资源为孩子的 提供便利，成就孩子先天优越的人生起跑线。另外项目社区内建设有3800平米的幼儿园。
交通状况：公交：可乘坐106路到南苑社区居委会站下车步行1.5公里即到，或乘坐80路到新城公检法办工区站下车步行1.9公里即到，或乘坐103路在景园生态园站下车步行1公里即到
