孙骁骥：房贷利率持续上调 房价为何没有大跌？
金融界网站2018/02/28 00:00
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
作者：学者、财经作家，金融界网站专栏作者 孙骁骥
近，各地接二连三提高房贷利率。房价本来就高的地方自然不用说，例如，广州四大国有银行近期宣布首套房的房贷利率上浮10%，深圳也有两家银行上浮20%。
此外，连很多房价原本不算高的地方银行也开始大幅上调房贷利率，例如成都、合肥、河北等地，普遍上浮至少5%到10%，二、三套房这样的情况上浮还会更高。
有人按照100万元30年账期的贷款计算，现在上浮后的利息和一年前相比，平均利息多出了27万。可见，按揭购房的成本确实是变高了，然而房价有没有因此下降呢？
我们浏览下 近的楼市新闻，会发现大幅调高房贷利率之举并没有明显的降低房价。北上深的房价稳中略有下跌，但是其他的城市却有的涨、有的跌，并没有出现房价同时下跌的局面。这其中的道理，值得说说。
一，房贷利率的上涨周期才刚刚开始
根据国家统计局数据：今年1月份70个大中城市商品住宅销售价格平稳、热点城市继续降温是主基调。
北京、天津、上海、南京、无锡等15个热点城市新建商品住宅价格保持稳定，其中11个城市价格低于上年同期水平。一线城市新建商品住宅价格同比由上涨转为下降，二手住宅价格涨幅连续16个月回落。
从历史数据看来，上调利率确实对于控制房价上涨有一定的作用，至少，过去几年的房价高速上涨现象得到了遏制。不过，老百姓(60.69 +0.41%,诊股)期待的“房价跌”却并没有发生。利率的上调只是在一定范围内控制了房价的 ，但并不足以令其下跌。
通过70个大中城市新建商品住宅价格同比增幅与房贷利率的走势，可以明显的看出，两者的走势基本相反。当房价同比增幅高时，房贷利率往往较低，而当房价同比增幅低时，房贷利率往往处在同时期的高位，反向关系很明显。
在市场上，实际房贷利率的提高会带来房地产价格的下降，房贷利率与房地产价格负相关，根据每次8到10个季度不等的加息周期，形成了与此大致同等时间长度的地产价格周期。但是，房贷利率政策在长期内对房地产价格并不一直保持负向影响。
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房贷利率持续上调，房价为何没有大跌？
如果观察中国内地自从地产市场化以来的房贷利率，不难从数量上发现，目前我们正处在从利率的低点走向高点的周期里。
2016年2月的基本利率为4.16%，这是历史的 点。而房贷利率要从 走到 点再转为下跌，这少说都需要三年以上的时间。现在，利率的上涨不过是刚开了个头，而未来的利率 会不会来到6%乃至7%以上，都存在可能。
从供需理论来讲，上调实际房贷利率提升了购买房地产的成本，使房地产 者的持有成本上升，从而通过价格预期影响公众的 行为。同时上调实际房贷利率也会增加自住购房者住房抵押贷款的还款额，降低人们的购房需求，因此房地产价格有下滑压力。
但随着时间的推移，房地产价格的下跌会影响开房地产发商的资产负债表。信贷约束的上升，勒住了房地产开发商的脖子。
那些小规模的开发商受其自身条件的限制，不具备规模经济效益，而融资难度加大更是降低了其盈利水平，导致一部分中小开发商被淘汰出市场，社会的总开发规模也会随之下降。
以上足以解释利率上升之后，房价增速在一定期限内回落的原因。但是，现在并不是 的城市房价都在下跌，而是有涨有跌，这个现象并不能完用“利率上升，房价下降”这句话来解释。
二，利率只影响短期房价，长期房价由 债务决定
我们需要来看一下房地产信贷的另一方面。
在淘汰小开发商的同时，信贷约束也会间接影响既有开发商的开发规模，而房屋开发规模减少受到建设周期的影响直到一至两年之后才出现，从而导致市场上房屋供应量下降。开发商由于受到贷款利率上升的影响，资金使用成本增加，新开工的房地产项目开发成本上升。
市场的不断集中导致大型开发商拥有更大的市场势力，进而直接演变为更高的项目定价能力，从而导致其要求更高的房屋售价。
受这几方面作用力的影响，房地产价格出现了既有下跌又有回升的复杂局面。实际上，房贷利率对房地产价格只有短期影响，这种影响会随着时间而减弱，并在长期出现推动房地产价格上行的现象。
说穿了，中国的房子是市场化的，但房子的“根”在于土地，土地却又不是市场化的。决定长期房价的 关键因素，并不是利率，而是土地的主人——地方 。
2016年2月以来中国实行“低利率”政策，不过是为了 各个地方去库存的政策而采取的“金融配套措施”。随着利率一路走低，库存去得也确实很快，2016年底到整个2017年，的待售商品房数量一直是负增长，跌幅 明显，可见去库存的成效显著。
房贷利率持续上调，房价为何没有大跌？
虽然库存被“强制性”的去了一部分，但这件事的代价却是近几年一直实行了过低的利率，其中包括很多7折、8折、8.5折利率的房贷，这些有大量折扣的存量房贷，实际上将会导致不同程度的亏损。
因此，现在这个节骨眼利率上行，体现出的现实并不是房贷利率过高，而是表明目前已经进入了利率正常化、利润正常化的通道。之前在低利率的时候按揭买房的人，只能说是为国护盘可喜可贺了。
在响应号召去库存以后，地方 又来了另一招：响应号召收紧银根、限制房贷。于是我们看到了现在各地房贷上涨的情况。
房贷利率的本质，其实就是操纵需求的工具；但是房价本身并不由购房的供需关系决定，而是由地方 的融资需求决定。这就是中国房地产利率与价格“二元化”的基本格局。
众所周知，地产市场的繁荣是地方 土地财政增收的重要保障，地方 出台的政策可以左右土地资产的评估价值，而土地财政的收入增加会反过来增强 的偿债能力，让地方 更多的举债。
在当前的游戏规则下，地方 利用对国有土地的 垄断来经营城市，并利用土地抵押融资来发展工业经济，这一切的源头，依然在于房地产。因此，地方 作为房价的主心骨，这一点长期来看是不会变的。
根据相关的研究，地方 债务每增加1%，房价水平相应会上涨12.9%至28.9%，上涨幅度根据各地房价泡沫的程度和 使用程度而不同。总之，我们会很明显的看到，房价水平在很大的程度上和地方 的债务规模有关，债务越多，房价越是“水涨船高”。
这应验了那句俗话：水能载舟亦能覆舟。房地产是一艘大船，利率不过是撑船的一根船篙，起不了决定性的作用。
现在看来，这船还算平稳，怕只怕，土地财政的游戏持续这么玩下去，总有一天“水涨船高”的浪头太大，船篙要被打折，船也要淹水。
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效果图
| 香墅嶺·西区基本信息 | |||||
| 单价 | 均价8000元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 回民回民区万达 |
| 户型 | 四居室(105.00㎡)三居室(78.00㎡)四居室(84.00㎡) | 收房时间 | 1#、2#等预计2018-10-01交房 | 开盘时间 | 2016-9-25日A区3#、8#已开盘 |
动态：香墅嶺·西区预计8000元/平方米。主力户型为78.00平-130.00平3居-4居。物业费：0元/㎡·月。香墅嶺·西区楼盘地址：成吉思汗西街与巴彦淖尔北路交汇处（四十中西侧）。容积率2.00。
项目简介：香墅嶺·西区项目扼守在城西核心板块，西邻回民区万达、东接四十 ，北靠成吉思汗西街。金石蒙荣以 空间规划，实力打造近20万平米超低密度墅景社区。2.0超低容积率比肩别墅密度；华丽挑高空间，堪比别墅生活；买一层享二层，180%的超高使用率；幼小中多所名校围绕，万达吃喝玩乐购 乐活享受。
交通状况：公交：乘坐6路、33路、37路、57路、75路到四十中下车即可。
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| 城发绿园基本信息 | |||||
| 单价 | 均价7400元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 回民回民区万达 |
| 户型 | 二居室(97.29㎡)二居室(105.35㎡)三居室(133.34㎡) | 收房时间 | 二期预计2018年交房入住。 | 开盘时间 | 2017年11月18日 |
动态：城发绿园二期住宅97-150㎡在售，高层均价7000元/㎡，小高层均价7400元/㎡，洋房均价7800元/㎡
项目简介：城发绿园是一个以居住为主的生态智能化宜居社区。项目位于呼和浩特市回民区，海拉尔西街以北，工农兵路以西，防风林南街（成吉思汗西街南侧）以南，乌里沙河以东的区域。现开发项目城发绿园总占地1023.82亩，建筑面积170万平方米，分三期开发，其中一期占地234286.2平米，总建筑面积632562.74平米，绿地率45.35%，共4246户，首开区为2号地3区，共12栋楼（同时开工），总建筑面积182527.45平方米，合计1213套（包含LOFT）。二期开发的为A区和B区，共15栋楼，其中4栋洋房、4栋高层、7栋小高层，其中B区为 区，相临社区南入口和东景观入口，出入十分方便。B区主打洋房和小高层，7-17层低密度社区，70米的超大楼间距，提升生活品质的同时，更是身份的象征，95-152多种户型可供选择，项目均为大开间，双阳卧通透性极强。相比一期，二期加入了 会所、社区幼儿园、篮球场、主题儿童乐园，以及更大的绿地面积，可谓是“品质社区、卓越二期”。项目处于回民区商务 、购物 ，地理位置优越， 五号线经过的核心区域，发展 巨大，项目周边绿茵环绕，北侧有防风林公园，森林植被茂密，空气清新。东侧有新钢公园，花草丛生，绿意盎然，是休闲、娱乐的绝佳场所，西侧是 重点打造的乌里沙河景观水系依山傍水，加上我们项目本身配备的生态园林景观，立志打造呼市生态宜居智能化社区。
交通状况：公交车：乘坐6路、33路、60路、70路、89路、K5路、一环1号线、一环2号线到城发绿园下车。
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| 阳光宜居基本信息 | |||||
| 单价 | 均价4800元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 回民西龙王庙 |
| 户型 | 二居室(93.53㎡)二居室(104.93㎡)三居室(121.32㎡) | 收房时间 | 2018-05-31 | 开盘时间 | |
动态：阳光宜居 经济适用房3#、4#在售。主力户型85.27㎡、89.04㎡，均价4800元/㎡。
项目简介：阳光宜居是呼和浩特市城区 获批的经济适用房康居工程。项目位于二环内，地处呼和浩特市规划发展主轴新华大街沿线，南邻新华西街，西联西二环，北接光明路，道路畅通，交通十分便捷。项目占地近百亩，总建面18万平米，整体由11层的小高层和18层的高层组成，住宅总计有1500套。项目分两期开发，一期10栋住宅，二期包含4栋住宅和1栋酒店，二期还配有小区集中地下停车场，车位数量按照户数1比1比例配置；设有现代化幼儿园，全封闭游乐场地，儿童生活区全向阳设计；综合商务楼主体部分为都市快捷酒店，裙楼底店为社区商业 （24便利店、卫生站、社区服务 及银行）。沿新建市政路建有居民菜市场，市政规划报备。项目所处位置是西拓经济区的佳辐射区域，金海新区及金川开发区，环境优雅，市场 。处于城市发展的主导方向，与城市发展目标一致，是通往包、鄂两市的重要窗口，交通 明显。
交通状况：公交车：41路，303路，8路，79路到阳光宜居花园车站下车。
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| 呼和浩特富力城基本信息 | |||||
| 单价 | 待定 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 赛罕丰州路 |
| 户型 | 三居室(126.00㎡)三居室(141.00㎡)四居室(157.00㎡) | 收房时间 | 2019年年底 | 开盘时间 | 2017年10月22日开盘 |
动态：呼和浩特富力城户型建筑面积92-155㎡，起价7150元/㎡。
项目简介：富力地产集团成立于1994年，先后在广州、北京、上海等36个城市开发200余个精品项目，呼和浩特富力城项目是富力地产集团青城首秀。呼和浩特富力城占地约3000亩，位于滨河南岸，阿拉坦大桥西侧，总建筑面积约320万平方米，涵盖景观高层住宅、5A写字楼、商业风情街、五星级酒店、商业mall，并配套建有示范幼儿园、市区级重点 、重点初高中等 资源。
交通状况：乘坐100路车到保全庄村站下车