股票和保险有望取代房产成为 方向
东方财富网2018/02/23 09:40
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
本文根据天风策略研究团队一名分析师家族三代人的 、城镇化、户籍、住房、汽车、职业等多个维度进行统计、比较和预测，研究结论涉及 机会和政策建议。在研究和思考的过程中，笔者深感家族三代人之间有着血脉亲情，春节就是维系这种亲情的纽带。但在日常生活中，由于城乡、地理等阻隔彼此之间却存在巨大的鸿沟。如果考虑到 、户籍、职业、精神等方面的分割，鸿沟就变得愈加深刻。
考虑到选取的样本量不足、样本分散度不足，本文中基于家族计算的统计数据不具有代表性，更不适合直接与官方统计数据进行比较。相关数据仅供参考。
1。从家族情况观察，城镇化水平已经较高，青壮劳动力几乎全部都已城镇化，未来城镇化提升的空间比较有限。
2。 产业就业比例已经很低，未来传统农业可能面临后继无人的风险。粮价有可能在5-10年内受到冲击，随后农业现代化的大潮将迅速推进。
3。 老龄化人口将主要在农村养老，因此应在农村发展养老设施。
4。 下一代 仍然面临城乡二元格局，户籍城镇化的下一代接受精英式 ， 和学而思是其关键词；户籍未城镇化的下一代大部分仍是留守儿童，县城寄宿制民办 是较好的解决方案。 应加大 改革，化解留守儿童问题，这对我国经济长期发展质量影响很大。
5。 K12 面临巨大的发展机遇，课外培训和民办 都有发展 。
6。 未来10年应加快建设针对农民工的保障房，促进人的城镇化。与我们同辈的农民工还处在25-35岁的成家立业时期，再过10年他们也将难以彻底城市化。
7。 针对富裕的市民，理财需求将 巨大，股票和保险有望取代房地产成为 主要的理财方式。
8。 都市化仍将是未来城市化发展的方向。由于人口有由一线城市回流省会的现象，近期以省会为代表的二线城市动力更强。远期而言，下一代人成年后将向一线城市聚集，一线城市发展空间还很大。
1、家族三代人的基本统计情况
本文是天风策略团队一名分析师从其家族视角所做的思考。以下内容都是以其一人称的形式进行阐述。
我家是在湖北省一个传统的农业县，是九大商品粮基地之一。妻子家是在浙江省金华市的农村。这两个家族是 庞大的，父母一辈共有19个兄弟姐妹，我们这辈共有34个兄弟姐妹。本文期望从自身家族的视角来观察和思考中国经济和城镇化发展中的一些问题。
首先对两个家族三代共78人进行了初步梳理，得到以下基础的统计数据。实际上，我将父母、岳父母和本人夫妻合计成一人计算，那么所统计父辈和己辈的人数对应的就是家庭数。
![[Description]](http://imgwcszq.soufunimg.com/viewimage/699pic/201908/25/690/0199de908bc1b70a49597fb92848197f/800x800.jpeg)
下面对上表做一个简要的说明和分析。
从父辈情况来看，两个家族共有19个家庭，一共是38个人。在统计的时候，我以每个家庭中经济条件更好的一方作为代表。受时代制约，仅有3人受过专科以上的高等 ，占比不足20%。但他们经过努力奋斗，目前有8人拥有城市住房，10人长期居住在城市工作和生活，拥有汽车的人数也达到3人。其中拥有城市户籍的人数为6人，3人通过高等 获得户籍，3人通过婚姻获得户籍。以从事的职业来看， 多是有7个是从事农业生产，占比超过35%，目前仍有4个继续从事农业生产，有3个退休。从事第三产业的家庭数量 多为9个，占比超过45%，目前有4个人已退休，从事第三产的家庭主要以服装零售、货运、餐饮为主。技术含量相对较高的有4人，包括三个受过高等 的长辈，分别从事工程、金融和 业，还有一人在工厂中维修机器设备。目前有8人已经达到退休年龄并进入半退休状态，占比超过40%。
己辈中共有34个家庭，其中受 程度显著提高，专科以 历人数达到15人，是父辈的5倍之多，占比也接近45%。获得城市户籍的人数也达到18人，大多是通过受 获得，而实际上，除一名未成年外，其余33个人都已经长期在城市工作和生活。通过努力奋斗，拥有城市住房和汽车的人数分别达到21和12，占比分别为62%和35%。今年己辈中还有2人未成年，其余32人无一继续从事农业生产，从事二产和三产的分别为10和22人，分别占比为29%和65%。在受过高等 的人中，从事公务员、金融地产、医疗卫生和IT的分别有3、4、3和2人。还有一些人虽然没有受到高等 ，但凭借社交能力和奋斗精神进入了医疗、超市、网店等以销售为导向的行业。其余大部分人则跟随潮流加入了广东地区的服装厂、电子厂。拥有城市住房的人中，有7人是从父辈或婚姻取得，有4人是未受过高等 但通过自身奋斗取得。
子辈共25人，分别属于20个己辈家庭，实际上有3个家庭生了2胎，1个家庭生了3胎。二胎以上的比例为20%。子辈中有14人出生时已获得城镇 目前子辈中还没有人成年或者开始工作。
2、基于家庭情况的统计分析
依据上述家族基础数据，我们对一些关键的统计数据做了测算，其中一些结果 值得深思。由于我们研究的样本有限、分散度不足，很难代表的情况，所以在使用这些统计结果在统计学上并不具有代表性，更不适合将其与数据进行对比。我们在这里仅将家族数据和官方数据罗列出来，以供参考。
未来5年，总抚养比将继续上升，老龄人和新出生人口都会继续上升。目前，已退休的老龄人口比例高达15%，未成年人比例目前为23%，总抚养比为38%。家族抚养负担较重，未来5年可能会进一步加重。一方面，父辈中有20-30%的人进入老龄化阶段；另一方面，己辈中有人进入婚育年龄，将有新出生人口。
家族城镇化率达到74%。我在测算城镇化率时按照家庭为单位，家庭主要收入来自于城镇就业，就认为其家庭已经城镇化。按照这个标准，家族城镇化 达74.4%。但随着老龄人口退休后返回农村养老，未来城镇化率可能会有下降。
己辈城镇化 达97%。我这一辈人年龄跨度大，出生年份从1970年到2000年都有。除去一名尚未成年外，其余 人都已经常年生活在城市中，换句话说 壮年劳动力都已经城镇化了。
家族中一产就业比例仅为9.3%。该数据低于人社部的27.7%，其中己辈中没有人从事一产，可以预见10年后将无人从事农业生产。值得说明的是，该数据值得深入思考，其可能具有一定的代表性，否则很难想象在有27.7%的人从事农业生产的时候，中国就出现了较为普遍的用工荒。
家族中三产就业占比62.8%。以家族情况观察，有一部分人没有城镇 ，在城市从事家庭作坊式的餐饮、网店等第三产业生意，可能难以被统计到。
城镇住房拥有率不高，但有效需求可能不足。家庭和己辈城镇住房拥有率分别为49%和65%，至少还有35%的人群有在城市置业的需求。但从实际购买力来看，未置业的人群在较长时间内可能还承受不起所在城市的房价。
汽车拥有率仍然较低。已辈汽车拥有率37%，这与官方公布的百户私家车拥有量比较接近。
3、三代人未来5-10年的需求是什么？
父辈在未来5-10年将步入退休年龄，但养老需求并不一定像老龄化率那么巨大。由于父辈城镇化率比较低，大多人(16人，84%) 后将回到农村养老，其需求将比较低，没有新的住房需求，看护需求也基本上是家庭内解决。老人在农村的日常消费是 低的，目前农村的养老保险和医疗保险可以提供基本保障。但父辈还会继续帮助子女，其在城市的住房也会赠与子女，并为子女照看孩子。在父辈罹患重大疾病时，子女将为父辈提供医疗帮助。但考虑到己辈发展的不均衡，有将近40%的人在城市没有住房，父辈如罹患重大疾病，得到充分医疗的比例也会受此影响。如果要挖掘父辈老龄化的需求，提供具有充分性价比的医疗、看护服务将是 有市场的方向。
己辈在未来5-10年仍然是社会主力，其中有一半的人将进入壮年时期。己辈可以大致上分成两部分，一部分是已经彻底城镇化的，拥有城市住房(62%)和户籍(53%)，另一部分是没有彻底城镇化的，有16人(47%)没有城市户籍，13人(38%)没有城市住房。
已经彻底城镇化的这一大半人目前大都有房有车有子女，其需求主要集中在几个方面。其一，改善需求，换房换车。前两年这部分需求已经有释放，未来5-10年预计还有10%-15%的人有换房需求，换车的需求估计会更多。其二，子女 。这批人目前已有15个子辈，预计未来5-10年还会有3-4个子辈出生。这些子辈大多处于K12阶段，以 为主要目的。 的需求仍然比较大，课外辅导和培训也是重中之重。其三， 和储蓄需求。由于处于壮年，预防性的 和储蓄需求处于 的时期。从 方向上看，房地产是 主要的领域，少数人参与股票市场。如果有符合需求的保险产品，应该也是这批人 愿意参与的。其四，职业发展和迁徙需求。过去三年，有2人因职业发展进行了迁徙，1人由地市迁入省会，1人则从一线城市迁回省会。预计未来还会有少数人会进行迁徙，但都市化是大方向。
还没彻底城镇化的这 半是潜在需求 的群体，但可能有效需求不足。他们仍然维持侯鸟式的生活状态，在城市工作，但父母和小孩生活在农村。他们的需求主要是两个方面：其一，在县城购置住房。由于农村自建房基本都有，所以他们会选择在县城或地市买房。但这些住房的使用效率 低。其二，县城寄宿制 。由于祖辈无法提供良好的 ，许多父母会选择县城寄宿制 。这批人目前有10个子辈，未来还会有10-15个子辈出生，这些子辈的 需求也 大。其三，城市租房需求。他们大部分时间居住在城市，但难以承担当地的房价，所以会有较强的租房需求。通过发展廉租房、租赁房等有望满足其住得更好的需要。
4、对 的启示
1、农业现代化和现代农民的机遇
未来5-10年传统农业将出现后继无人的窘况。经营规模小、生产效率低导致农业生产只能维持简单的再生产，己辈已经无人从事农业生产。未来5-10年，父辈中从事农业生产的人退休后，传统农业就后继无人了。
农产品价格有望出现脉冲式的上涨。在传统农业后继无人的时候，国家的粮食安全可能会面临压力，现在长期受到良好控制的粮食价格有可能出现脉冲式的上涨，给人民生活和金融系统带来一定冲击。如果事先对此没有预案，可能会造成风险。
农业人口减少和农产品价格上涨会加快农业现代化的进程。农业人口减少后，农业经营规模会明显提升，科技投入在经济上是可行的。通过加大科技投入，农业生产效率得到提升。农产品价格的上涨也会促进科技投入。农业现代化将得到发展，农业产量和质量提高，农产品价格上涨的压力就会得到化解。
现代农民将是资本和技术相结合的产物。三权分立后通过土地经营权的收购兼并扩大经营规模是现代农业的必有之路，这个过程是需要资本的。资本介入农业生产之后必然要求更高的生产效率，就会进一步加大科技投入，在育种、耕种、田间管理、智慧农业等多方面投入。现代农业主体也可能是 权和经营权分离的，有钱的出钱，有力的出力。
未来5-10年，中国就会迎来农业现代的大浪潮，这个过程可能会为多年未决的三农问题划上句号。
2、K12 是未来 重要的 方向
未来5-10年子辈数量将进一步增加到35-40人，其中15-18人居住在城市，20-22人居住在农村。他们中的绝大多数都处于K12 阶段，有的人在城市中接受高强度的精英 ，有的人则可能在县城接受寄宿制的民办 。好未来、枫叶 的前景仍然 广阔。
如果中 招生制度不发生根本性的变革， 仍然是未来 的资产，没有之一。
3、长期来看都市化仍然有空间
从家族情况来看，己辈人群都市化的动力略显不足，甚至出现了从一线回流二线的现象。己辈中有2人定居一线、6人定居省会。其中2人在近两年由地级市迁入省会，有3人由一线城市迁回省会。所以近期来看，省会城市的发展动力可能会强于一线。
但长期来看，子辈大量人口中必然有部分会选择进入都市。34个己辈将有42个子辈，如果有30%的子辈将进入一二线城市，那么将有12人，是当前在一二线城市人口一倍还多。
4、理财需求仍然巨大，股票、保险有望取代房产成为 主要的 方向
己辈中已有接近一半的人进入35岁以上，未来另一半也将逐步进入35岁以上，这是人生积累财富 多的阶段。因此这是理财需求的高峰。
历 ，房地产成为大家 理财的主要方向。随着城市化接近高峰，货币增长进入新常态，未来房地产 的预期回报将逐步下降。而且一二线城市房地产的 门槛也提高许多，房地产 将不再是 为主要的理财方向。
股票和保险有可能成为取代房地产。股票也具有抵抗通胀的能力， 股票还能超越经济增长。随着金融改革深化，价值 理念深入人心，权益类基金有望改变历 的不良表现，取得长期稳定的回报，就会得到大家的喜爱。
保险除了具有一定的 功能外，还有保障功能，这对处于中年期的家庭来说是 需要的。只要保险公司能开发出适合市场需要的产品，保险产品也将得到大家的喜爱。
5、政策建议
1、鼓励农业规模化经营，探索农业现代化模式
传统农业后继无人的情况将比预想来得快，因此在当前应尽快探索农业现代化的模式，通过鼓励规模化经营，加大科技投入，有望使得由传统农业向现代农业的转变的冲击减小。在人才、政策、产业体系等各个方面都应逐步探索适应现代农业的经验。
2、提供针对农民工的保障房，促进人的城镇化
由于目前 的壮年劳动力都已经卷入城镇化了，其中16人(50%)没有城镇 ，12人(35%)没有城镇住房，但他们都已经在城市中就业生活，绝大部分从事工业生产，少数从事网店、零售等服务业。他们也许长期都无法承担城市的住房成本，那么通过有针对地加大保障房供应，满足其拥有房产的需要，可以有效刺激其城市化的需求，包括住房、汽车、家具、家电等。
当前的保障房主要集中于解决拥有本地户籍的家庭住房问题，而没有针对外来务工人员的保障房。相比数百万套的棚户区改造、货币化安置，针对外来务工人员的保障房更能刺激其城镇化的需求，是真正的城镇化。目前的保障房制度也确实能解决部分困难户的问题，但其中相当部分成为投机者牟利的工具，真正带来的需求并不大。
3、推动 改革，解决“留守儿童”问题
预计子辈中有20-22人的青少年时期将居住在农村，成为所谓的留守儿童。他们的父母有相当部分在幼年时就是留守儿童，在缺乏父母看管的环境下丧失了获取高等 的机会。如果不能有效解决留守儿童问题，这种 贫困的代际遗传将持续下去，给长期的发展带来阻力。
通过 改革和倾斜提高留守儿童的受 程度，关系未来20年的经济发展质量。目前子辈中大多数都还处在K12 阶段，甚至部分还处在幼儿阶段，属于可塑性 强的阶段。如果 和家庭在其 上加大投入，提高其接受高等 的程度和质量，等待他们成为主要劳动力时，中国经济发展的质量将比现在大为改观。
4、扭转生育观念也是长期城镇化发展的重要动力
己辈中已婚的20人全部已生育，其中二胎3人，三胎1人，其余全部是独生子，共有25个子辈。实际上是40人对应25个孩子，这几乎相当于人口下降40%。这样的代际人口关系是很难提供长期城镇化发展动力的。
5、在农村地区加大养老设施投入，推动大病保险
当前老龄化的人口绝大部分都会回到农村养老，因此在农村地区加大养老设施投入，并推动农村老人大病保险，有助于提升老年人口的生活生存质量。
风险提示：样本有限导致的偏差，城镇化及农业现代化发展进度不及预期。
(原标题：春节回乡见闻：城市化背景下血脉相连却彼此割裂的三代人)
效果图
| 城发绿园基本信息 | |||||
| 单价 | 均价7000元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 回民回民区万达 |
| 户型 | 二居室(97.29㎡)二居室(105.35㎡)三居室(133.34㎡) | 收房时间 | 二期预计2018年交房入住。 | 开盘时间 | 2017年11月18日 |
动态：城发绿园携手呼和浩特房天下推出重磅惊喜优惠，2018年01.01-12.31日之间参与房天下砍价活动，邀请好友砍价砍至0元，可享受总房款直减10000元优惠（仅限二期房源）+精美礼品，数量有限，先到先得，不与其他活动优惠叠加享受。点击查看砍价活动详情：http://newhouse.nm.fang.com/2017-07-01/25620634.htm
项目简介：城发绿园是一个以居住为主的生态智能化宜居社区。项目位于呼和浩特市回民区，海拉尔西街以北，工农兵路以西，防风林南街（成吉思汗西街南侧）以南，乌里沙河以东的区域。现开发项目城发绿园总占地1023.82亩，建筑面积170万平方米，分三期开发，其中一期占地234286.2平米，总建筑面积632562.74平米，绿地率45.35%，共4246户，首开区为2号地3区，共12栋楼（同时开工），总建筑面积182527.45平方米，合计1213套（包含LOFT）。二期开发的为A区和B区，共15栋楼，其中4栋洋房、4栋高层、7栋小高层，其中B区为 区，相临社区南入口和东景观入口，出入十分方便。B区主打洋房和小高层，7-17层低密度社区，70米的超大楼间距，提升生活品质的同时，更是身份的象征，95-152多种户型可供选择，项目均为大开间，双阳卧通透性极强。相比一期，二期加入了 会所、社区幼儿园、篮球场、主题儿童乐园，以及更大的绿地面积，可谓是“品质社区、卓越二期”。项目处于回民区商务 、购物 ，地理位置优越， 五号线经过的核心区域，发展 巨大，项目周边绿茵环绕，北侧有防风林公园，森林植被茂密，空气清新。东侧有新钢公园，花草丛生，绿意盎然，是休闲、娱乐的绝佳场所，西侧是 重点打造的乌里沙河景观水系依山傍水，加上我们项目本身配备的生态园林景观，立志打造呼市生态宜居智能化社区。
交通状况：公交车：乘坐6路、33路、60路、70路、89路、K5路、一环1号线、一环2号线到城发绿园下车。
效果图
| 泽信青城基本信息 | |||||
| 单价 | 待定 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 如意开发区 |
| 户型 | 三居室(118.00㎡)三居室(129.00㎡)三居室(130.00㎡) | 收房时间 | 开盘时间 | ||
动态：泽信青城预售房源一万抵五万，户型建筑面积96㎡-300㎡。
项目简介：项目位于内蒙古呼和浩特市如意开发区，地块东接科尔沁快速路，西临满洲里路，南临宝音街，北临规划路。首先面市的是我们项目的一、二、三期，统称为项目北地块。北地块总占地面积为8.99万平，总建筑面积为24.4万平方米，由16层的高层和电梯洋房构成，容积率仅为2.05，密度低居住舒适 ，绿地 达35%。北地块共计规划1396户，由12栋16层的高层，4栋6层局部7层和2栋8层的电梯洋房和1栋2层的商业组成。其中一、二期全部规划为毛坯高层，规划户数分别为416户和384户，三期由4栋高层和6栋洋房组成，全部为精装房，规划户数为596户。项目设计立足于如意区的远景规划，从更长远的时间跨度和更广的地域跨度切入规划设计。力求体现本案建筑典雅、庄重的文化气息,体现建筑规划场所状态的 化，景观融合的 大化！小区整体布局，强调对称式轴线以及商业外部景观的渗透，建筑多采用东南朝向布局，顺应城市肌理，做到大程度的南向采光，使得大多数户型都拥有开阔的景观视野。打造以以CBD文明中的都市轻奢主义生活代言为目标，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、具有文化内涵的住区。住宅整体采用宫廷布局，强调空间、序列、轮廓线的塑造，其中 组团强调空间的围合式布局，通过住宅单体的塑造和空间限定，并结合户外绿化环境设计，形成内外围合的邻里空间，创造空间丰富、亲近自然且具有人情味的居住环境.
交通状况： BRT快速公交、53路、96路、97路等多路公交车途经地块；地块相距在建 1号线东客站站1.8公里，距离呼市火车东站、客运总站、呼市白塔机场5。
效果图
| 东河院子基本信息 | |||||
| 单价 | 均价25000元/平方米 | 产权年限 | 40 | 区域商圈 | 新城新城区 |
| 户型 | 其它户型(328.00㎡)五居室(261.91㎡)五居室(261.91㎡) | 收房时间 | 预计2017年1月31日1#-47#入住 | 开盘时间 | 2017年12月 |
动态：东河院子，二期别墅在售，现房，户型面积320平米—580平米，起价500万/套，均价25000元/平米。
项目简介：东河院子项目位于呼和浩特市成吉思汗大街以北，东二环与北二环交汇处东北方向， 呼和浩特东河景观带。东河上的院子以传承中式院落文化为主题，打造呼和浩特首座低容低密合院别墅，充分将“家和”概念融入社区。本项目占地402亩，开发面积约29.5万平方米，容积率0.68 ，绿化 达60%以上，建筑类型以联排、双拼、类独栋为主，错落有致，围合成院。主力面积180—400平米。东河上的院子独享2.5公里东河景观长廊，600亩绿化公园，天然氧吧。中式建筑园林，大气、包容，集中体现了中国传统文化的深厚内涵！
交通状况：乘坐103路在 景苑生态园站 下车；乘坐301路在 景苑生态园站下车。
效果图
| 金宇星城基本信息 | |||||
| 单价 | 均价8200元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 赛罕赛罕区 |
| 户型 | 三居室(151.94㎡)三居室(136.56㎡)三居室(128.18㎡) | 收房时间 | 预计2018年12月完工交付 | 开盘时间 | 2018年01月13日 |
动态：金宇星城精装洋房户型128-169平米，均价10500元/平米。
项目简介：金宇星城项目定位于低密度花园洋房生活住区，以褐石建筑风格为基调，结合南北地块自然高差形成的台地地形，打造多层次景观空间， 高绿化立体园林的覆盖，真正实现品质生活信仰人群的居住梦想.
交通状况： 4号，乘坐周边公车202路车赛罕文体 站下车即到
