[落后大市评级]中国房地产行业研究：漫步于外滩
中财网2018/02/09 11:49
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
2017年上海楼市遇冷。上周我们前往上海考察当地市场。由于过去的一年里， 上海房地产市场政策收紧，当地楼市的表现较弱。去年全年，上海商品房销售额同比下滑39.9%至4,027 亿元人民币；销售面积下滑37.5%至1,692 万平。开发投资增速由16 年的4.9%放缓至4%，新开工面积则同比下滑了7.8%。房价方面， 受限价限购影响，新建住宅价格环比增速自2016 年10 月迅速下滑，并一直保持在-0.2%至0.2%的区间范围内，新建住宅价格指数在2017 年底仅同比增长了0.2%。我们认为，上海房地产市场以及其他一线城市，将在2018 年继续低位运行，政策松绑的可能性较低。
长租公寓市场处于摸索阶段，持续受政策支持。万科（2202 HK,买入）早在2015 年就开始长租公寓业务，但当时关注度并不高。2017 年，国家提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，鼓励租赁住房的发展，同时， 各房企也加快布局长租公寓市场。尤其在2017 年下半年，各大型房企都推出了自己的长租公寓品牌，并提出未来建设目标。我们此行考察了龙湖（960 HK,持有） 和碧桂园（2007 HK, 持有）在上海的长租公寓。总体而言，长租公寓受到年轻人青睐，入住率保持在较高水平，但如何保持长期而又稳定的盈利仍然任重道远。
上述两家房企的长租公寓平均每间房的租金约3,000 人民币/月。由于长租公寓前期需要投入较高的前期成本（更新改造成本约1,500 元/平），利润需要大约3-5 年左右时间才开始释放，因此资金周转较传统开发销售模式有明显劣势。住建部也表示支持房地产企业进行创新租赁住房资产证券化实践，积极盘活存量房屋用于租赁，增加租赁住房有效供给。同时，积极推动住房租赁企业拓宽直接融资渠道，支持企业利用创新型金融工具发展住房租赁业务，推进住房租赁市场发展。今年2 月5 日，碧桂园获准发行百亿级长租公寓REITs 产品，这也是百亿级的长租公寓REITs 产品。碧桂园在去年就提出了在2020 年供应100 万套长租公寓的目标。我们相信，长租公寓的发展将持续受到住房政策、供给端、银行资金和资产证券化的支持。
商场流量喜人，机会仍在。除长租公寓外，我们同时考察了上海一些商场。由于天气原因，相比开放式商场，上海顾客更倾向流连于室内商场。万科主要通过旗下印力管理其商业地产。万科在上海的商场在客流量，租户结构和出租率方面均运营良好。今年1 月，印力、万科联合TRIWATER 基金收购了凯德商用旗下的20 个购物中心，耗资83.65 亿人民币。收购完成后，印力将在持有或管理的商业项目数量达120 家，管理面积1,000 万平方米，覆盖中国58 个城市。就运营管理面积而言，印力已超过华润置地（1109 HK, 买入）。
市场情绪转变，我们认为目前内房估值偏高。内房股自去年初起股价持续上升， 部分公司顺势进行股权或可换股债券融资。我们相信短期高峰已经出现，投资者目前正静待3 月的年度业绩公布。在我们覆盖的内房股中，平均FY18E 市盈率为7.9 倍，或31.3%的净资产折让。我们认为内房股价总体处在高位，推荐估值较低的公司。我们推荐雅居乐（3383 HK, 买入）、中海宏洋（81 HK, 买入）和禹洲地产 （1109 HK, 买入） 。
效果图
| 舜和慢城基本信息 | |||||
| 单价 | 均价8500元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 新城阿尔泰游乐园 |
| 户型 | 二居室(105.61㎡)三居室(136.59㎡)二居室(91.15㎡) | 收房时间 | 二期1#-9#预计2019-6-30交房 | 开盘时间 | 二期2017-6-25已开盘 |
动态：舜和慢城，高层住宅在售，共26层，户型建筑面积有123平米、138平米、157平米，均价8500元/平米，房源稀缺；
项目简介：舜和慢城项目分两期开发，总占地面积254531平方米，总建面484400平方米，其中地上建筑面积373972平方米。地上共有35栋建筑，21栋11－26层的小高层和高层，11栋临街商业，2栋商墅，1栋办公楼。其中住宅面积在96－197平之间。现一期已快售罄，智慧二期90-160平方米全南北通透即将上市。舜和慢城位于呼和浩特市极具发展潜力 的新城区察哈尔大街与东河交汇处东北角。西临如意东河景观，东接集通家属小区，南通察哈尔大街，北临妇幼保健院。舜和慢城从教育配套来说，项目周边配有优质的教育资源，从幼儿园到大学一应俱全。项目西侧的丁香路学校，实验中学北校区，南侧的东河中学，向南到达省市两级重点高中二中，向东内蒙古师范大学鸿德学院、大学城等知名学府，全方位丰厚的教育资源为孩子的教育提供便利，成就孩子先天优越的人生起跑线。另外项目社区内建设有3800平米的幼儿园。
交通状况：公交：可乘坐106路到南苑社区居委会站下车步行1.5公里即到，或乘坐80路到新城公检法办工区站下车步行1.9公里即到，或乘坐103路在景园生态园站下车步行1公里即到
效果图
| 中交·上东国际基本信息 | |||||
| 单价 | 均价7500元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 新城东站商圈 |
| 户型 | 一居室(54.00㎡)二居室(98.00㎡)三居室(115.00㎡) | 收房时间 | 2017年10月30日1#、9#入住 | 开盘时间 | 2017.3.18日3#、4#已开盘 |
动态：中交·上东国际花园小高层起价7500元/㎡，户型面积只剩78㎡、125㎡两种房源。
项目简介：中交·上东国际是由世界500强企业中国交通建设集团旗下中交地产（呼和浩特）有限公司倾力打造的城东快铁生活示范区综合体项目。中交·上东国际项目据守未来城市副中心东站商圈核心腹地，坐拥地铁、高铁、东站、公交车站、机场五大交通枢纽，占据城市主干道海拉尔东街以及科尔沁北路黄金位置。中交·上东国际项目分三期开发，一期占地300亩，集住宅、商业、公寓业态于一体，独有的美式建筑风格融合了首府人民自由、活泼、善于创新等一系列人文元素，使得该项目产品成为首府先进、人性化、富有创意的典型品质社区；特色园林景观的打造极大的满足了业主居住、生活等各类需求！二期占地面积5.2万平米，建筑面积12.3万平米，绿化率36.5%，容积率1.8，2016年3月已开工，预计17年10月交房，二期2016年6月已开盘
交通状况：乘坐 k5路在 中交·上东国际站下车或者乘坐19路车到科尔沁北路公交停车场下车往南走1000米即到中交·上东国际售楼部
效果图
| 荷塘月色基本信息 | |||||
| 单价 | 均价8000元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 赛罕西把栅乡政府 |
| 户型 | 三居室(138.00㎡)三居室(134.70㎡)三居室(153.91㎡) | 收房时间 | 预计2018年12月C12#入住 | 开盘时间 | 2017年05月13日已开盘 |
动态：荷塘月色预计8000元/平方米。容积率1.80。2017年11月08日C7#获得预售许可证：呼房售字第20170086号。主力户型为86.71平-246.00平2居-4居。项目为小高层,高层板楼。
项目简介：荷塘月色位于呼和浩特滨河新区中心位置，北靠银河南街、滨河景观带，东临鼓楼西路，南邻规划一路，西林东二环延长线巴彦塔拉南路。整个项目占地面积144409㎡，建筑面积259936㎡，绿化率高达58%，容积率为1.8。项目共分二期，一期共计9栋住宅，分为18层，21层，23层。二期共计商业两栋，住宅15栋，分为11层和18层，会所一栋，幼儿园一栋。目前一期主体封顶二期动工，主力户型为126和152平米。所处内蒙古及呼市两级政府未来行政中心，商务中心，金融中心的住宅生活区，项目自身是集高层住宅、公寓、写字楼、酒店、商业街为一体的大型综合体。项目周边环境3000米滨河长廊，10万平米休闲广场。
交通状况：金隅环球金融中心公交总站换乘100路至秀水家园下车。
呼和浩特经济技术开发区沙尔沁新区一期项目400-890-0000 转 808063
效果图
| 呼和浩特经济技术开发区沙尔沁新区一期项目基本信息 | |||||
| 单价 | 均价3000元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 和林格尔县 |
| 户型 | 四居室(208.38㎡)四居室(198.69㎡)三居室(126.43㎡) | 收房时间 | 沙尔沁新区一期预计2017年6月30日交房 | 开盘时间 | 沙尔沁新区一期项目2016年11月20日已经开盘 |
动态：沙尔沁新区一期项目目前多层：6#、8#楼准现房在售，户型为87㎡-126㎡，均价3000-3200元/㎡。
项目简介：呼和浩特经济技术开发区沙尔沁新区一期项目位于开发区—呼和浩特经济开发区境内的沙尔沁新区，未来沙尔沁南部新区将会新建空港经济区，即将以机场为核心，集航空运输、物流、商贸购物、旅游休闲、工业开发、生态、生产、生活、服务、教育、文化等多功能于一体的高增值的城市功能组群。随着AMD新城产城一体化的建设，居住价值将全面升级，全新生活将在鲜氧与便捷中开启，饱览公园美景，畅享未来一站式生活。本项目将会随着空港经济区的新建，未来发展空间巨大，我们将会成为产城一体化的核心代表项目！项目占地面积 43.98 万平方米（ 660 亩），总建筑面积约 34.8 万平方米。项目规划有多层洋房、联排宅院、五合宅院、大型商业，以及医院、幼儿园、小学等。项目暂定为两期，一期为01、02、03、08、09地块。其中别墅309户，主要以216㎡和221㎡为主。多层住宅240户，主要以87㎡和126㎡为主。项目自建大型公园，公园环境优美，湖景风光无限。
交通状况：公交：209路公交，沙尔沁镇站下车。
