[买入评级]房地产行业动态：忽如一夜春风来?

，以人才政策为矛，楼市调控政策进入博弈期在 2018 年开年之际，南京、郑州、兰州等多个二线城市出台人才引进政策或者定向取消限购，引起市场对楼市政策的讨论。房地产市场的政策思路难道真的“忽如一夜春风来”？我们认为有必要对目前的政策进行详细解读。对于限购城市而言，户籍制度的变化变相改变购房资格，进而对需求端产生影响。对于限购城市而言，户籍制度的变化变相改变购房资格，进而对需求端产生影响。人才政策如何影响购房需求？我们以南京为例进行分析。2018年1月3日的新政在此基础上进一步调整落户政策，带来的变化有以下几点：（1）进一步放宽落户门槛。针对本科学历人才，年龄由“35周岁以下”放宽至“40岁以下”；（2）针对特定人群，由原先“就业作为落户条件”变为“落户优先于就业”；（3）不分往届和应届。限价政策层面，合肥政府放松“限价”的说法我们认为是过度解读。政府对于预售价一直没有定价权，而是窗口指导的官方指导价，符合指导价格要求方可获得预售证。因此以“答网友问”的模式透露出的这一信息并未超预期。

第二，热点城市量价下行是调整动因

我们认为，兰州作为非热点西部城市，此次结构性取消非核心去限购本质上是一种合理纠偏，也符合“差别化”调控的思路，放松限购与加码限售的组合拳，对市场有双向引导：一方面提振一手房销售市场，促进去库存，另一方面以限售打击投资性需求。近期政策有松动迹象的城市集中在二线热点限购城市，主因在于近期销售量价表现疲弱。展望接下来的政策环境，我们认为需要关注2个方面，1，部分二线城市的政策博弈可能还会继续，但需要警惕的是，如果更多的城市效仿兰州，导致地区量价变化，可能会带来后续监管层面的压力；2. 一二线城市的预售证管理需要关注。

第三，政策博弈期，建议优先关注具备估值优势的企业通过对目前已出台的调整政策详细解读，我们核心观点在于2点：1、这次政策焦点在于博弈，而不是大放松的开始。2、一二线城市供给口径的边际改善。过去一周的行业整体行情体现了对政策博弈的亢奋情绪，我们认为虽然“调控思路不动摇”，但是差别化调控思路确实在稳定整个房地产市场，在2018年整体市场量价稳定的基础上，行业集中度的提升仍将带来优质企业业绩持续释放的机会。

□ .陈.慎 .中.信.建.投.证.券.股.份.有.限.公.司

城发绿园400-890-0000 转 831436

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动态：城发绿园二期住宅97-150㎡在售，高层均价6500元/㎡，小高层均价7000元/㎡，洋房均价7600元/㎡

项目简介：城发绿园是一个以居住为主的生态智能化宜居社区。项目位于呼和浩特市回民区，海拉尔西街以北，工农兵路以西，防风林南街（成吉思汗西街南侧）以南，乌里沙河以东的区域。现开发项目城发绿园总占地1023.82亩，建筑面积170万平方米，分三期开发，其中一期占地234286.2平米，总建筑面积632562.74平米，绿地率45.35%，共4246户，首开区为2号地3区，共12栋楼（同时开工），总建筑面积182527.45平方米，合计1213套（包含LOFT）。二期开发的为A区和B区，共15栋楼，其中4栋洋房、4栋高层、7栋小高层，其中B区为高端区，相临社区南入口和东景观入口，出入十分方便。B区主打洋房和小高层，7-17层低密度社区，70米的超大楼间距，提升生活品质的同时，更是身份的象征，95-152多种户型可供选择，项目均为大开间，双阳卧通透性极强。相比一期，二期加入了高端会所、社区幼儿园、篮球场、主题儿童乐园，以及更大的绿地面积，可谓是“品质社区、卓越二期”。项目处于回民区商务中心、购物中心，地理位置优越，地铁五号线经过的核心区域，发展潜力巨大，项目周边绿茵环绕，北侧有防风林公园，森林植被茂密，空气清新。东侧有新钢公园，花草丛生，绿意盎然，是休闲、娱乐的绝佳场所，西侧是政府重点打造的乌里沙河景观水系依山傍水，加上我们项目本身配备的生态园林景观，立志打造呼市生态宜居智能化社区。

交通状况：公交车：乘坐6路、33路、60路、70路、89路、K5路、一环1号线、一环2号线到城发绿园下车。

泽信青城400-890-0000 转 842793

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动态：泽信青城119㎡、138㎡样板间已盛大开放，欢迎品鉴！

项目简介：项目位于内蒙古呼和浩特市如意开发区，地块东接科尔沁快速路，西临满洲里路，南临宝音街，北临规划路。首先面市的是我们项目的一、二、三期，统称为项目北地块。北地块总占地面积为8.99万平，总建筑面积为24.4万平方米，由16层的高层和电梯洋房构成，容积率仅为2.05，密度低居住舒适 ，绿地率高达35%。北地块共计规划1396户，由12栋16层的高层，4栋6层局部7层和2栋8层的电梯洋房和1栋2层的商业组成。其中一、二期全部规划为毛坯高层，规划户数分别为416户和384户，三期由4栋高层和6栋洋房组成，全部为精装房，规划户数为596户。项目设计立足于如意区的远景规划，从更长远的时间跨度和更广的地域跨度切入规划设计。力求体现本案建筑典雅、庄重的文化气息,体现建筑规划场所状态的优质化，景观融合的 大化！小区整体布局，强调对称式轴线以及商业外部景观的渗透，建筑多采用东南朝向布局，顺应城市肌理，做到大程度的南向采光，使得大多数户型都拥有开阔的景观视野。打造以以CBD文明中的都市轻奢主义生活代言为目标，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、具有文化内涵的住区。住宅整体采用宫廷布局，强调空间、序列、轮廓线的塑造，其中中心组团强调空间的围合式布局，通过住宅单体的塑造和空间限定，并结合户外绿化环境设计，形成内外围合的邻里空间，创造空间丰富、亲近自然且具有人情味的居住环境。

交通状况：紧邻BRT快速公交、53路、96路、97路等多路公交车途经地块；地块相距在建地铁1号线东客站站1.8公里，距离呼市火车东站、客运总站、呼市白塔机场5。

呼和浩特恒大华府400-890-0000 转 802772

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动态：恒大滨河左岸， 清盘政策 全面释放 力度空前！首期付款低至7万，得全明3居。建筑面积约97-142㎡河景美宅，全装修交付。10套幸福3居、10套瞰景华宅、10套生态氧吧居所，珍藏，收官钜献！分秒递减！

项目简介：呼和浩特恒大华府是恒大集团继恒大雅苑、恒大名都之后又一精品力作。恒大华府地处滨河新区，东至金盛巷，西至哈达路，北靠近南二环快速路，南紧邻滨河景观带。项目总建面积22万㎡，整体建筑风格为欧陆新古典建筑风格，内享24000㎡风情园林、4000㎡叠水双湖、2700㎡休闲娱乐会所，2100㎡社区配套幼儿园。更有恒大专属物管公司——金碧物业为业主带来舒适、便捷的贴心服务。

交通状况：沿小区门口的规划路直通东影南路，向北行800即到达主干道南二环。公共交通：38路、60路、65路，99路公交车：定点发车，上午8点、10点半，下午三点，四点半从皮革厂发车，万豪美墅城下车即到。

千家和泰·欣家园400-890-0000 转 611451

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动态：千家和泰·欣家园户型建筑面积131㎡、136㎡、174㎡。

项目简介：千家和泰·欣家园项目是由内蒙古千家和泰房地产开发的，占地面积约12万平米，建筑面积约为23万平米的大型商住一体的宜居社区。项目共分A、B、C区，其中A、B区为多层建筑，共计33栋，已全部建设完毕交付使用。C区为高层建筑共计4栋为准现房正在火爆欲购中，C区户型建筑面积87-175㎡，主力户型120㎡两室两厅和三室两厅。项目位于金桥核心区域滨河南岸，内大新校区、北京四中、金桥小学教育设施完善，距嘉茂商圈、湿地公园仅十，是理想宜居之地。

交通状况：可乘5路、78路、21路、34路公交车到内蒙古日报社站下车 向西步行10