百城价格指数:2013房地产市场企稳向好
呼和浩特房天下2013/01/10 09:12
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
岁末年初，又到了回顾与展望的时候，中指研究院、中房指数系统近日发布了关于百城价格指数2012年总结与2013年展望的研究报告。
一、2012年房地产市场回顾
2012年，在房地产调控政策维持从紧态势以及货币政策微调以稳定经济增长的大背景下，房地产市场企稳回升的态势十分明显。
从价格分析，根据中房指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，2012年6月止跌后连续7个月上涨，涨幅较为稳定，没有明显提高，12月价格为9715元/平方米，超过年初水平0.2% ，较去年同期微幅上涨0.03%。而十大城市住宅价格变化趋势与百城整体一致，涨幅略高，目前已接近历史高点。
从需求分析，主要城市成交量持续回升，为近三年同期，12 月单月成交量创 2010 年调控以来高点。2012年，随着货币环境稳中趋松，置业者观望情绪渐趋缓解，积压的刚需与部分压抑已久的改善性需求积极入市。在此支撑下，2012 年， 50 个代表城市月均共成交住宅 2332 万平方米，比 2011 年和 2010 年同期分别高出 29%和 9.8% ，处于近三年同期水平。
从供应分析，2012 年， 20 个代表城市月均新批上市 1226 万平方米，同比下降 3.4% ，与2010 年月均水平基本持平。其中 9 月达到全年推盘高峰，单月新批上市面积突破 2 千万平方米，“金九”之后新增供应量骤减，但 11-12 月推盘量逐步回升，新增供应量连续两个月环比增长，处于 2012 年较高水平。
从供求对比分析，多数代表城市销供比大于 1，市场呈供不应求态势，与2011 年形势正好反转。2012 年以来，10 个代表城市成交量同比大幅增长 50% ，而供应量与 2011 年基本持平，全年销供比达到 1.1，扭转了 2011 年供过于求的态势。库存高位盘整，出清周期大幅下降。
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二、2013年房地产市场展望
展望 2013 年，“中央经济工作会议”继续强调“稳中求进”的基调，预计2013 年宏观经济将企稳向好。
从宏观经济环境分析，“十二五规划”和“十八大”报告均提出明确的经济增长目标，货币政策保持稳健取向，新增货币供应量和贷款略有增长，房地产调控政策将继续坚持从紧取向，抑制投资投机的政策取向不会动摇。2013 年经济形势将好于2012 年，总体的房地产调控环境仍将保持从紧取向，刚刚结束的中央经济工作会议也强调 2013年还要继续坚持房地产市场调控政策不动摇，在此背景下，一些长期利好房地产业健康发展的机制的研究和建立仍将继续。
从市场角度分析，在经济环境基本面向好的背景下，预计 2013 年整体市场好于2012 年。成交方面，商品房销售面积同比增长 5.6% ，增幅略高于 2012 年，基数效应和市场惯性决定 2013 年上下半年增速前高后低，上半年同比增长约 15%，下半年增幅缩小至 0.7%。供应方面，销售好转促进投资开工企稳回升，但受基数大和保障房贡献下降影响，增速不会十分突出，预计2013 年新开工面积增速止跌反弹，同比增长 9.6% ，房地产开发投资额同比增长 17.1%，增速与 2012 年基本持平。重点城市 2013 年下半年新增供应仍高于上半年，但上半年同比增长较为明显。价格方面，货币环境稳定和成交向好支持房价向上态势，但去化压力仍较为严峻，整体上行空间有限，预计商品房销售均价同比上涨 7.8%，涨幅略有扩大。
此外，不同城市和不同企业分化加剧，少数热点一二线城市潜在需求强烈但供应不足；多数二线城市供需基本平衡；广大三四线城市供应充足但潜在需求相对较弱。而龙头企业继续跑赢大市，小企业被收购、兼并可能性加大，行业集中度进一步提高。在此形势下，房企需继续抓住刚需主流产品做规模，但中高端产品贡献度更高，量价两手都要抓，同时踩准市场和政策节奏，随行就市以合理价格提供适销产品。
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