两次经济下行背景下 房地产政策及市场走势分析

房地产政策和市场走势对比

两次经济下行期间，由于面临的政策环境不同，房地产市场的走势也因此大不一样。上次经济下行，房地产由调控转为政策支持，大力刺激住房需求保增长，促使房地产市场量价快速反弹。本次经济下行，虽然多次强调稳增长，但坚持房地产调控不放松以调结构，房地产市场量价小幅下降后趋稳。

上次经济下行始于 2007年二季度，2007年 3月《政府工作报告》强调 2007年要抑制房地产价格过快上涨，房地产政策继续从紧；但2008年四季度起，受金融危机深化影响，为迅速刺激经济增长，重申房地产业为支柱产业，房地产成为提振内需的发动机。2008年 9月，央行宣布“双率”齐降之后，2008年 10月，一系列新政开始出台支持房地产业发展，如契税税率暂统一下调到 1%；免征收印花税，免征收土地增值税；自住型和改善型以及商业性个人住房贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的 0.7倍，首付款比例调整为 20%。2009年5月，普通商品住房项目投资的资本金比例从 35%调低至 20%，与 2007年 9月的“项目资本金比例达不到35%的不得发放贷款”形成鲜明对比。

本次坚持房地产调控不放松，2010年4月，“国十条”出台，实施限购和限贷政策，房地产市场开始面临严格调控，随后“国十条”、“9.29新政”紧盯房地产市场变化，调控持续加码，经济手段和行政措施并用。2011年“国八条”进一步巩固房地产调控成果，限购严厉程度继续加深，差别化信贷更加严厉。2012年中央政府多次强调坚持房地产调控不放松，相关部委纷纷表态继续严格实施调控措施；2012年二季度，GDP增速继续跌破 8%下滑至7.8%，虽然多次强调稳增长，但央行降息同时继续严格执行差别化信贷政策，温总理常州调研强调要把抑制投机投资性需求作为一项长期政策，中央政府坚决坚持房地产调控，并就调控措施落实情况进行专项检查，房地产供给和需求持续调整。

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两次经济下行，房地产市场变化呈现鲜明的对比。上次经济下行，房地产市场变化明显，刺激政策促使量价快速反弹；本次经济下行，房地产市场量价小幅下降后趋稳。

（1）商品房量价：上次政策放松刺激量价快速大幅反弹，本次量价降幅较小，近期逐渐回升。上次经济下行，商品房量价先升后降再升，刺激性政策短期即有显著效果。上次经济下行区间，2007年4-12月，商品房市场量价同比快速先升后降，2008年1-11月，商品房市场量价波动下跌；2008年12月，商品房单月销售面积同比有所上升，价格继续小幅下降，2009年1月价格开始上涨；2009年3月商品房市场呈现量价齐升的走势。可以看出，自2008年10月一系列房地产刺激新政出台，销量于2008年12月开始回暖，价格于 2009年1月开始上涨，房地产刺激政策效果时滞约为3个月。本次经济下行，商品房量价经历迅速下滑-平稳反弹-趋于稳定的过程，抑制性政策效果较长时间才能显现。本次经济下行区间，2010年 1-4月，国务院陆续颁布“国十一条”、“国十条”，2010年5-8月，商品房市场开始有显著反应，4个月内呈现量跌价稳走势，销售面积萎缩，价格指数在 6-8月之间均持平；2010年9月，市场出现短暂反弹。2011年1月 “国八条”出台，之后的几个月内，商品房量价总体波动较小；2011年 7月至 2012年2月，量价增速缓慢下降，2012年3-6月，量价降幅稳中有所缩小，7-9月量价开始增长。可见，抑制性的调控政策对商品房量价的影响需要较长时间才能逐步体现。

（2）房地产开发投资：上次由高点急跌落速反弹，本次由高位缓慢波动下滑上次经济下行，房地产开发投资先升后降再升，滞后于政策和市场量价变化。上次经济下行区间，2007年 4月至 2008年 6月，房地产开发投资同比由 27.4%小幅波动上升至高点 33.5%；之后由高点快速持续下降到2008年12月的 21%；接着急速跌落至 2009年2月的低点 1%，2009年 3月小幅上升至 4.1%，房地产开发投资滞后量价变化 1-2个月，滞后刺激政策 5个月左右。另外，房地产开发投资占固定资产投资比重点为 2008年 2月的 29.2%，点为 2008年 12月的 20.6%，点与点相差8.7个百分点，上次经济下行区间的占比均值为 22.4%。本次经济下行，房地产开发投资缓慢波动下滑趋于平稳。本次经济下行区间，2010年初，房地产开发投资同比由 2月的 31.1%小幅上升至 5月的高点 36.9%，随后波动下滑至 2012年 3月的 23.5%；2012年 4月开始到目前，房地产开发投资同比增速降至 20%以下趋于平稳，房地产开发投资对抑制政策的时滞时间较长。此外，房地产开发投资占固定资产投资比重点为2012年2月的 25.6%，点为2012年9月的 19.9%，点与点相差5.8个百分点，2010年1月至 2012年9月占比均值为 21.1%。上次经济下行区间房地产开发投资占固定资产投资比重高于本次经济下行区间。

（3）房地产贷款：上次先降后升，本次持续下滑趋于平稳上次经济下行，房地产贷款余额同比先降后升。2007年四季度至2008年四季度房地产贷款余额同比由 30.6%持续下滑至10.4%，2009年一季度开始上升，之后持续快速上升至2010年一季度的高点44.5%，进入本次经济下行区间。本次经济下行，房地产贷款余额增速持续下滑后趋于平稳。本次经济下行区间，房地产贷款余额同比由高点持续下滑至2011年四季度的13.9%，2012年开始保持平稳，一季度至三季度同比由 10.1%小幅上升至 10.5%。2012年以来商品房销售面积同比增速降幅逐月收窄，市场由缓慢回暖趋于平稳，因此二三季度房地产贷款呈现小幅增加的态势。

（4）土地出让：上次先下滑后快速上升，本次急速下降后近期略有恢复，总体表现理性上次经济下行，土地出让面积和土地出让金先波动下滑然后上升。上次经济下行区间，2007年 7月至 2008年 6月，土地出让面积和土地出让金

同比下降，波动幅度较大，2008年7-12月，两者同比处于波谷区域相对比较平稳，2009年开始，两者同比增速开始波动上升。本次经济下行，土地出让面积和土地出让金同比先急速下降然后趋于平稳。本次经济下行区间，2010年 3-4月，两者同比急速跌落，土地成交面积同比由238.1%跌落至17.9%，土地出让金同比由534.8%跌落至82.9%，之后直到2011年9月，两者同比波动幅度相对较小，2011年10月至2012年9月，除个别月份外均出现同比下降，近期跌幅有所缩小，部分城市成交量环比出现增长。

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未来趋势及房企策略建议

上次经济下行，房地产由调控转为政策支持，房地产业成为迅速提振内需的发动机；本次经济下行，稳增长更重要的背景下，仍坚定不移的贯彻房地产调控，经济增长的去房地产化形势十分明显。由前文分析，宏观经济政策效果显现时滞约为两个季度，预计经济增速在四季度可能企稳回升。未来宏观经济面的改善将促使经济增长进一步摆脱对房地产业的依赖，但房地产业发展与经济增长密切相关，经济增长需要房地产，但不会再唯房地产，房地产仍有一定的发展空间，房地产市场变化幅度放缓趋于平稳

未来趋势：经济企稳背景下政策以稳为主，房地产市场量价稳中有升，此次楼市调控，以限购和限贷为核心措施，同时注重保护合理住房需求，加大力度支持保障房建设，从抑制投资投机需求和加大供给两方面为房地产市场降温，在稳增长的背景下，中央政府坚决调控不放松，稳增长不再依赖房地产，房地产调控手段将会逐步完善，更加注重房产税等市场手段。长期来看，预计宏观经济增速趋于平稳，房地产业仍有一定的发展空间，房地产市场可能会更加趋于理性发展。

宏观经济稳中求进，经济增速可能迈入较低水平时代。与上次经济下行的保增长明显不同，本轮经济下行中央政府一直强调稳增长，宏观经济政策对经济增速下行的容忍度上升，抓住机遇调整经济结构。“十二五规划”提出今后五年的国内生产总值年均增长7%和价格总水平基本稳定，2012年3月政府工作报告下调 2012年 GDP增速目标至 7.5%，居民消费价格涨幅控制在 4%左右，预计未来 3-5年宏观经济政策将趋于稳定，经济增速可能将步入相对较低水平和稳中求进的时代。

稳增长不再单纯依赖房地产，房地产调控与“调结构”密切相关1。在当前结构性减税、货币政策微调等一系列刺激政策下，国民经济运行的筑底企稳将促使经济增长进一步摆脱对房地产业的依赖，经济增长需要房地产，但稳增长不再依赖房地产。一方面，加大保障性安居工程建设，可以分散商品房需求和缓解房地产市场供求矛盾，保障中低收入群体实现住有所居，有利于普通居民的住房消费和其他消费，进而扩大内需、保持经济平稳较快发展；另一方面，通过房地产市场调控，抑制投资投机需求，降低房地产市场对消费的挤出效应，也有利于推动城镇化，从而拉动内需，提高消费在经济中的比重，进而有利于调整经济结构。

限购为楼市健康运行提供根本保障，房地产调控长效机制将逐步完善。此次楼市调控，以限购和限贷为核心措施，行政调控严厉为楼市健康运行提供根本保障，调控手段将会逐步完善。去年初上海和重庆开展房地产改革试点，今年8月国家税务总局组织学习房产税批量评估技术，这些都为房产税的进一步扩大试点奠定基础。9月，国税总局政策法规司巡视员丛明表示，房地产税具体深化时间可能在年底或明年初，最终会在实施。可以看出，试点范围的扩大是大势所趋。另外保障房建设提速，对冲投资下滑，确保住有所居。房产税有望扩容以及保障房建设加快将有利于房地产调控长效机制

未来政策以稳为主，房地产市场迈入平稳发展阶段，量价稳中有升。当前经济增长仍有一定的下行压力，但从二季度开始稳增长和调结构的政策陆续出台，货币政策预调微调力度加大。根据前文分析，宏观经济政策效果显现滞后约为两个季度，预计四季度经济增速会企稳回升。由于房地产业发展与经济发展密切相关，因此无论是从短期还是长期来看，房地产市场都是以稳为主，短期来看，货币政策预调微调促进需求逐步增加，市场有向上动力，但房地产调控政策依然偏紧使得市场上行动力有限；长期来看，城市化和经济平稳增长背景下，刚需和改善型需求逐步释放，住房需求依然旺盛。房地产业仍有发展空间，房地产市场可能不会有频繁的波动，变化可能会趋于稳定。

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策略建议：“三高”模式不再，丰富资金、合理布局以实现稳健发展

策略建议：“三高”模式不再，丰富资金、合理布局以实现稳健发展当前来看，经济下行虽仍有一定压力，但中央对房地产调控的主基调没有改变，政策面仍将一直保持相对高压状态。预计未来较长时间房地产市场变化总体平稳，行业利润将逐步回归。

顺应大势，紧跟市场。本次经济下行，仍坚持房地产调控不放松，房地产行业将逐步调整，房地产市场不再剧烈变化，预计这样的局面在未来相当长的一段时间内都将维持。企业可能需要顺应经济形势，把握行业大势，擅于在市场的周期性波动下抓住反弹时机，紧跟市场及时调整自己的推案节奏，以中小户型和改善型需求的产品为主占据市场，抢占市场份额和发展机遇。

回笼资金，灵活融资。伴随着房地产调控的持续进行，房地产行业利润趋于回归，利润较低或许将是房企面临的常态，因此企业需要不断调整销售策略以加快周转率，促使资金迅速回笼。随着调控深入，房地产企业融资困难和回款受阻已在整个行业深度蔓延，积极主动探索融资渠道是房企需要解决的问题。快速回笼资金为主和灵活融资为辅可能将成为企业的长期发展模式。

谨慎拿地，合理布局。房地产调控促使行业发展将逐渐走向稳健，因此通过购买土地，等待土地的模式将一去不复返，企业更需谨慎拿地，有效使用资金以使利润化。长远来看，中国房地产市场将仍处于供不应求的状态，推进城镇化发展拉动内需将是促进经济增长的一个方向，未来新增城镇人口将带动较大的住房需求，房地产市场仍有充裕的发展空间，因此企业需要科学布点，在进入新城市的时候要考虑本身的优劣势，选择合适的区域发展。

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