网签属于“预约” 买楼网签了也并未高枕无忧
广州日报2012/11/13 08:00
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网签后的房屋如不及时递件过户，业主仍可通过抵押方式变现
广州市实施二手房网签已将近两年，网签的便利性和安全性日渐受到认可，网签系统可以锁定交易的房源，业主不可以再通过网签系统与不同的买家同时签约成交。然而，市民较少留意的是，已网签的房屋其实只是相当于在存量房交易系统中进行一个“预约”而已，一日未递件过户一日都尚有变化的可能性，业主可以拿着已网签的房屋通过抵押方式变现。最近，北京市就有一对夫妇遇到同样的麻烦，夫妇俩买房并经网签后，房屋竟遭原房主抵押，他们一怒将北京市住房和城乡建设委员会告上法庭，请求法院判令撤销市住建委的房屋抵押登记。不过，法院认定市住建委依规办理驳回诉求。
亿达按揭副总经理叶筱葳表示，广州市二手房网签系统与北京网签系统差别不大，网签后的房屋在房管局系统不会具有特别记号，因此这种房屋“一签一押”的情况在广州也存在理论上的可能性。广州市房屋交易登记中心有关人士和法律界人士都表示，根据规定，房屋网签但未递件，业主的确仍然有权处置其房产，这个事件主要是业主违约，买房者应警惕有关风险。
事件重放：买家交了首期房屋已网签却可以被抵押
赵某和孙某是北京市一对“80后”小夫妻，去年底，他们与李某签订了房屋买卖合同，约定以84万余元的价格购买李某位于昌平区的一套70多平方米的房屋，随后支付了首付款55万元。今年2月，该房屋买卖合同已网签。由于该房屋已设定抵押(抵押权人为北京市某银行)，因此房屋一直未能办理过户，夫妇俩便与李某签订了解约协议。但因李某迟迟未将房款退还给赵某夫妇，后来他们又与李某再次签订房屋买卖合同，并于今年6月入住。但此后，房屋所有权人李某又将房屋抵押给了周某，并办理了抵押登记手续。
赵某夫妇起诉称，市住建委在他们已办理网签手续且并未撤销时，又为他人办理该房屋的抵押登记，且周某办理抵押登记的行为程序违法，依法应予撤销。北京市住建委辩称，李某和周某依法提交了办理房屋抵押权登记的所有法律手续和证明材料。市住建委认为其符合《房屋登记办法》的相关规定，遂为两人办理了抵押登记，程序合法、适用法律正确，应予维持。
北京市天如律师事务所丁海洋律师表示，房屋产权证是《物权法》规定的合法的物权凭证，网签并不代表房屋买卖交易完成，只有在做完产权变更登记后所有权才转移。对于住建委来说，进行抵押登记，只需审查房屋是否存在权利瑕疵，产权证是否属于抵押人，而是否网签不属于其审查范围。此案中主要是卖房人违约。对于买房者来说，未过户的房产存在一定的交易风险，在合同里明确约定，如果出现权利瑕疵，卖方应承担违约责任。
按揭人士分析：网签属“预约”产权不过户仍属业主所有
亿达按揭叶筱葳表示，网签在某种程度上只属于“预约”，未到产权转移的状态，故此房屋仍存在被抵押的可能性。她分析北京案例后认为，这个案例有可能属于买卖双方直接交易且业主需要以买家的首期款来赎契的情况，业主自行赎契后再把房产抵押给第三方。
叶筱葳表示，对于买家垫资让业主赎契的情况，按揭中介人士非常谨慎，怕就怕出现类似北京业主李某的情况，赎契后不履行卖房责任。若这对夫妇由中介从旁协助，中介人士会监督业主取消网银和电话银行、手机银行等远程转账的方式，首期款只可用于赎契，赎契后的房产证也一定由中介保管，防止业主持无抵押的房产证再放盘或抵押给别人。
汇瀚按揭高级业务经理莫静表示，在目前的房产交易系统，的确存在出现交易风险的漏洞。她以北京的例子说明，该对夫妇与业主就抵押给银行的房子进行网签并支付首期款，随后业主自行赎契，业主进行涂销抵押登记后获得一本新房产证（该房产证的编号与原房产证完全不一样），就算是网签的房源在系统中有特殊记号，这种“以旧换新”出新证的情况也可以使业主用新的房产证重新放盘或进行抵押，原买家有可能如案例中的夫妇那样“竹篮打水一场空”。
观点交锋：网签后的房屋应否在系统中进行标注？
对于普通市民来说，在北京这起“民告官”事件中，他们一面倒支持案件中的原告，一位网友这样写道，政府部门“发现错了，还不改，真TM牛”。广州市民杨小姐看过北京市“民告官”的报道后对记者表示，就算是政府部门都在理，但他们能否在交易系统中防止“一签一押”，如对已网签的房屋进行特殊标记，让抵押登记等环节能注意到这种已网签的房屋，或许可以堵住“一签一押”的漏洞。比如说，如该案件中与业主一起进行抵押登记的第三人，若得知该房屋已在网签状态，或许有关人士就不会牵涉进这宗事件，业主抵押变现的企图就难以实现。
广州市房屋交易登记中心有关人士认为，网友和市民的反应显示他们并不真正明白网签与抵押的区别以及其中隐含的法律关系，二手房网签是一种民事行为，二人有意向达成买卖房屋的倾向,因而进行网络签约，但该合同一日未到交易过户环节，该产权仍属原业主所有，原业主可合法处分其房产。抵押登记只需审查房屋是否存在权利瑕疵，产权证是否属于抵押人，而是否网签不属于其审查范围。就系统来说，网签属于“前端”，房产档案、抵押登记等属于“后端”，前端系统可以读取后端的数据，如产权人名字、产权登记号和是否抵押登记等状况，但后端系统不会读取前端的房产状态。
亿达按揭叶筱葳也表示，除非我国对于产权的登记制度有改变，否则根据《物权法》，政府的有关行为的确是依法合规的。因此，作为购房者，必须要清楚产权未转移所带来的交易风险。据了解，对于自行交易的网签交易，必须要在7天内打印网签合同，否则7天后有关网签记录将失效，换言之网签不存在。对于由中介促成的网签交易，其网签有效期与中介服务合同的有效期以及房源代理期一致，一般是一个月。
汇瀚按揭莫静表示，购房者应该清楚目前的房屋交易登记流程，并根据有关流程按步骤付款，如网签时可以支付定金，递件过户支付首期，出新证再支付余款，切勿在网签时就支付大笔首期。
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