方正：真材实料做品质 御苑别墅用内涵打动客户
房天下访谈2012/08/03 16:27
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
2012年2月22日，国土资源部下发《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》，要求各地必须要确保保障性安居工程住房用地，严格控制高档住宅用地，不得以任何的形式安排别墅类用地。别墅用地列入了限制禁用地，展望未来，中国别墅产业会面临什么样的挑战？
今天搜房网第九届别墅节特别策划系列访谈活动走进御苑（户型相册BBS 团购），采访到了御苑开发商平亚（上海）投资管理有限公司总裁方正先生，解读别墅市场寻求别墅市场的发展。
【搜房网】2012年2月22日，国土资源部下发《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》，要求各地必须要确保保障性安居工程住房用地，严格控制高档住宅用地，不得以任何的形式安排别墅类用地。中国总理温家宝在记者问时表示，房价远远没有回到合理价位，因此调控不能放松。您认为国家出台的这些政策对别墅市场的发展有何影响？
【方正总裁】现在中国的房地产过热，因为中国的土地政策与地方政府的社会政策直接挂钩，所以产生了一些很不协调的地方经济发展。在这种情况下，国家出台了很多政策来调控宏观经济，包括房地产，以确保中国的经济不至于受到房地产过热的影响产生灾难性的结果。这也是我国强调经济软着陆的一个步骤，那么国家在多次情况下对资金的流动性和贷款进行了很多的控制，目的是使中国的经济更好的发展，别墅是作为一种整个住房领域的高端稀缺产品，既有住宅的特性也有投资保值的特性。在这种情况下，别墅更彰显其价值所在，而在通货膨胀的情况下，别墅的确成为一种很好的抗通胀的产品，最终会显现出其极具保值的特性。
（平亚（上海）投资管理有限公司总裁：方正先生；图片来源：搜房网）
【搜房网】别墅作为高端产品最重要的竞争力是什么？品质、地段、配套、还是其他？
【方正总裁】从房地产本身来讲，房地产最重要的就是地理位置，地段已经成为世界各地公认的大竞争力。好地段加好的品质永远是人们向往的完美产品。上海汤臣一品在四五年前房价已经是十一二万每平，经历了经济危机，几年后的今天房价已经涨到了十六七万每平，从没降过价，足以证明好的地段加好的品质终究是会被认可的。但好的产品但是一定要注重打造，彰显出它的价值来，能为用户和业主留下有价值的东西才是最为重要的。而不是哗众取宠做一些没有很大价值的产品。
（御苑规划图；图片来源：搜房网）
【搜房网】北京上海这些一线城市，作为的经济、政治中心，以及全球财富的聚集地之一，与中国其他城市别墅市场的发展有何区别和优势？
【方正总裁】现在全世界都很看好中国的发展，而且中国仍有十到二十年飞速发展的一个阶段，而北京上海作为中国的两大城市，在世界范围内的影响也是很大的，现在很多世界500强企业都想在中国投资，重点也是这两个城市，所以北京上海的别墅产品更加国际化一些，相对来说吸引力也是很强的，更容易获得高端人群和外籍人群的青睐。这两个城市也具有很大的市场需求，从而吸引大公司大企业过来投资，花费更多的精力放在产品的品质上。而二三线城市的别墅产品相对来说就有很大的潜力，因为这些城市的产品并没有因为市场过热把房价炒得很高，因此在调控之后仍然会有稳步的增长，潜力会更大一些。
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【搜房网】2012年上半年，整个房地产市场面对严厉的国家宏观调整政策，在这段时间里，贵项目取得了怎样的成绩？
【方正总裁】我们的项目自去年开盘以来得到了大家的一致认可，在别墅节上也得到了一些奖项，这是各大媒体和房地产业内对我们项目的认可，这是我们感到很欣慰的一点。在国家宏观调整政策实行以前，我们的销售业绩还是不错的。现在在抓紧赶今年年底能够圆满的完成任务，今年花巨资打造景观园林完成之后，希望是大家更能了解到别墅的价值。
【搜房网】2012下半年仅剩4个多月，而且7.8月正值别墅销售的黄金阶段，贵公司如何做下期的销售？
【方正总裁】我们在考虑，双拼对于我们来说不是很有压力，因为这种产品比较稀缺，总共40多套，现在已经卖出去20多套，不急于出手。联排现在大家也比较看好，带电梯的，这种产品也是数量不多，大家喜欢从性价比上作比较。我们现在推出的就是叠拼，叠拼有一定的特质性，它是介于别墅和大平层之间，一般的是1、2层，地下室也有；3、4层，地下室也有。希望大家慢慢认同这种产品，价格还是比较合理。
（御苑实景图；图片来源：搜房网）
【搜房网】叠拼的客户群体与双拼联排的客户群体有什么区别？
【方正总裁】最主要是经济实力，有一定的经济实力，但又没有很多的资金来买大平米的别墅，与别墅相比总价上还是有很大的差别的，又有邻居但是又有自己很大的一个空间。在销售上增强性价比和优惠力度，按成本定价还是按市场定价，现在还在考虑当中。希望用户喜欢，而且大家都能接受。
（御苑叠拼效果图；图片来源：搜房网）
【搜房网】下半年的中秋、十一和圣诞节会不会有活动？
【方正总裁】我们不会刻意去与其他产品作比较，总会有人接受这种有价值得东西，我们会根据一些房型，进行一些优惠，前期没有进行很大的推广，我们总是想做好的东西，加大推广的力度，希望激发大家对高端生活的向往，让人去奋斗，对品质化生活的理解与追求。考虑在适当的时候用合适的方式让大家对别墅更加的理解。
【搜房网】在产品的开发上，有没有地域上的区别？
【方正总裁】我们现在最主要的是做好的产品，我们一直秉承着唯美主义，我们在呼市的产品无论是选材还是建筑风格拿到北京上海依旧是超前的。
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【搜房网】御苑的产品具体好在哪里，真正做的好的地方在哪里？
【方正总裁】我们是呼市家实行小区人车分流的，车道和车库面积站了很大一部分的面积，这增加了我们很大的成本。而且这种施工使得下挖幅度很大，有六米多深，底板做了很多的处理，基础做的很好。选材上我们用的是新西兰钢瓦，比较轻便美观，平整度好；门采用的是实木门，防火防盗的，更加的回归自然，与别墅更加的匹配；室内的一些配套设备都是采用全球的产品。整个建筑风格是罗马古典风格，粗犷霸气的风格，与内蒙人的性格更加吻合。在上我们请了很多的大师来布局，大青山是一条，根据来布局所以整体上比较散，视觉上比较舒服。
（御苑别墅沙盘图；图片来源：搜房网）
【搜房网】贵公司项目所在区域的发展潜力如何？有哪些区别于其它别墅区的优势及特点？在高端人群中拥有怎样的影响力？2012年会呈现怎样的发展趋势？
【方正总裁】2007年我们买的地，我们现在的价格还是以以前的地价来计算成本，现在的地价飞涨，单纯地理位置来说已经显现出增值的速度是很快的，而且我们从打地基开始，用的都是真材实料，很多建筑商开发商都过来这里买房，都觉得我们这里的房子放心。
【搜房网】近期楼市调控政策持续从紧，您认为别墅市场作为高端产品应该如何应对当前的困境？出路在何方？
【方正总裁】国家有国家的政策，而地方又有地方的苦衷。作为地方政府来说肯定是很希望通过房地产来带动经济的发展，地方政府在国家政策的前提下做了很多的调整。而房地产以前作为地方政府的支柱产业带动经济的发展，相应的也希望其他行业也能为经济的发展做出贡献。中央政府不希望把所有的重头都放在房地产上，其他行业也要进行产业的升华，经济进行稳步的增长。这是一种战略的调整，从整体经济来说，大家要适应这种方式方法。很多经济学家分析，房地产仍然是抗分险，比较稳健的一种投资项目。在经济不好的情况下，冲击大但是不会像别的产品起伏大，希望稳步增长。
（御苑实景图；图片来源：搜房网）
【搜房网】您提到的战略调整是适应它，那您有没有具体的措施来适应（整体运筹和营销方面）？
【方正总裁】媒体比较关注，但是最重要的是现金流，也是核心所在，现金流的问题会无限制的扩张，要看清形势，不能抱有侥幸心里，保持现金流的畅通。理解中央的做法才能做得更加长远。通过控制开发节奏和房源发放量来调整资金流。
【搜房网】最后，您对我们2012年第九届别墅节有哪些祝福和建议？
【方正总裁】搜房网的别墅节感觉是非常好的，去年在北京参加了，还探讨了很多的问题。今年还在纽约举办，纽约的房地产有很多的投资价值，也能把外资引进中国来各方面还是比较超前的，搜房网在方位内做得比较大，能想给大家好的信息，希望能越办越好，也希望别墅的价值能在中国体现出来。
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