国土部7日公布《闲置土地处置办法》新规解读

对比新旧处置办法，中国房地产网发现新办法的亮点，就是新办法重新定义了“闲置土地”，并用一系列细则界定了闲置土地“政府原因”。这无疑压缩了地方政府的操作空间。

压缩地方操作空间

新办法规定，“国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地”便为“闲置土地”。

而修订前的“闲置土地”则是指“土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。”

两者区别有两点，一是取消了“未经原批准用地的人民政府同意”措辞，这意味着今后即使是地方政府同意开发商在合同约定的期限基础上再延期开发，也将被视为“闲置土地”；二是把“超过规定的期限”这一模糊措辞规定的更为具体：“超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年”。

这一规定相当于法重新定义了“闲置土地”，使得“闲置土地”的概念和认定更加清晰。

一位业内人士也表达了类似的观点，他分析，旧版本的闲置土地处置办法公布10多年，收回的闲置土地很少，收回难度大的一个重要原因，是有些闲置土地是地方政府默许的。此次办法中对处理开发商的“囤地”行为，没有拖泥带水，采取严格的处理，就避免了地方政府或开发商的“猫腻”行为。

据新华社报道，长期以来，闲置土地追究处罚时面临的一大难题，就是“因政府原因”所占比重过大。

年度公布的闲置土地案例，“因政府原因”的无论宗数还是面积，都大大超过企业自身原因闲置土地。2009年度闲置的700多宗、面积3000多公顷土地中，“政府原因”所占宗数为企业原因的5倍，面积为企业原因的2倍。按现有规定，政府原因造成土地闲置原则上不予追究。但“政府原因”表述空泛饱受诟病。

对于国土部对闲置土地的定义为何有此改变？国土资源部新闻处负责人对媒体表示，“下周将召开新闻沟通会对该办法进行说明。”

外界对执法力度存疑

虽然新版《办法》对闲置土地的认定、处置、监管，均提出了较为详细的管理方法，但多位受访人士还是强调，具体影响还是要看执行力。

据东方早报报道，一位受访开发商直言，不少地方政府对于闲置土地的处理，并没有那么认真。

一国企开发商提到，《办法》对于竣工时间的限定并不算严格，而“开工”对开发商而言则颇为简单。而且，即便不能如期开工，开发商也能找到理由来搪塞，比如规划原因，最容易捣糨糊。关键是，地方政府也不愿意惹事，除非太出格，不会主动去插手太多。很多高价地太早开工开发商赚不到钱，地方政府和开发商是买卖双方，能“相互理解”。

一在港上市的大型房企投资部经理也说，土地出让文件中都有约定的开工、竣工日期，政策是一直有，但地方政府管得比较少。有些港资开发商拿下的土地闲置很多年，也没有受到任何处罚。

地方政府似乎也有“苦衷”。

一央企开发商介绍，地价太高房企拿不动，地方政府也有顾虑。比如说，绿城在苏州就有一块高价地，楼板价每平方米2万多元，现在荒废，“政府如果收回，会影响整个城市的投资环境。”

“一直以来，地方政府对闲置土地的监管都不是很严格。因为一旦关系破坏，开发商不拿地，损坏的是地方政府自身的利益。中央和地方的利益是有差别的。今年土地市场不乐观，最近推的地体量也比较小，买家也不多。地方政府推地的积极性很强。”一位开发商说。

附录1

新办法规定属政府行为造成土地闲置情形

●因未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人，致使项目不具备动工开发条件的

●因土地利用总体规划、城乡规划依法修改，造成国有建设用地使用权人不能按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的用途、规划和建设条件开发的

●因国家出台相关政策，需要对约定、规定的规划和建设条件进行修改的

●因处置土地上相关群众信访事项等无法动工开发的

●因军事管制、文物保护等无法动工开发的；政府、政府有关部门的其他行为

●因自然灾害等不可抗力导致土地闲置的，也将依照前款规定办理