于光军：呼和浩特限购令只是限制了大规模炒房
北方周末报2012/05/08 10:42
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——专访内蒙古社科院经济研究所所长于光军
“其实谁也无法真正预测到2012年楼市的走向，因为这一年有太多不确定的东西，比如经济形势、金融政策——正因为有如此多的不确定因素，2012年的楼市注定是错综复杂的。”内蒙古社科院经济研究所所长于光军日前接受《北方周末报》采访时说。
2011年3月31日，呼和浩特市正式出台限购令：对已有1套住房的本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭，包括夫妻双方及未成年子女)、非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。政策同时规定《呼包鄂城市群规划(2010-2020)》范围内的居民在本市市区购房享受本市居民的政策。
2012年4月18日，在内蒙古自治区城镇建设投资和房地产市场健康发展工作座谈会上，呼和浩特市政府拟对住房限购政策加以补充，鼓励自住性住房，抑制投机投资性购房，对自治区内户籍居民按本市户籍居民对待。
对于引进区外各类专业技术人员购房的，由原来必须提供社保缴纳凭证改为提供本市就业证明即可；申请办理继承、遗赠、赠予、拆迁房屋回迁安置、房改购房、离婚析产、法院判决的住房，不受住房限购政策限制。同时，将提高住房公积金的使用率及贷款额度，单身职工贷款额度由30万元提高到40万元，双职工家庭贷款额度由40万元提高到50万元，由此提高居民的购房能力。
这是否意味着严格的调控政策将有所微调？在政策继续影响楼市走势的2012年，呼和浩特楼市的供应会出现哪些变化？
呼版限购令只是限制了大规模炒房
《北方周末报》：呼和浩特楼市从限购令执行之初到现在，您认为产生了哪些影响？
于光军：这不是限购的问题，限购只是国家各项金融政策里的其中之一。呼版限购令实际上只是限制了大规模炒房，或者说对大规模炒房设置了一些障碍。然而，目前在整个背景趋势下，会有大量资金涌入房地产领域吗？这种限制毫无道理。
现在呼和浩特市的楼市状况，从我们的研究方法来看，如果只是限购，没有其它政策干预，2011年3月底颁布的限购令很显然不是一个限购政策。从具体要求来看，呼包鄂城市群范围内的城镇人口来呼和浩特市买房按呼市居民对待，享受本市居民的政策，这基本上表明自治区西部的大部分老百姓都可以在呼和浩特市购两套住房。而这次拟对住房限购政策的补充，对自治区内户籍居民按本市居民对待，以前这些地方的人在呼和浩特市买房，还要寻思一下呼和浩特市允不允许，现在则可以放心地买了，这得有多少人啊？市场想不火都难！而除此之外的人民都可以在呼和浩特市购买一套住房，并享受首套房的贷款等待遇。那么，限购只是针对二手房这一块有所要求。
单就这项政策讲，到2011年年年底，国家收缩，银行紧缩信贷，提高准备金率等调控措施多管齐下，整体经济增速减缓，许多企业都不景气，再一个社会资金高度紧张，造成了楼市处于观望状态。
另外，“国八条”出台后，限价、限购、限贷、加息等一系列调控政策轮番出击，房地产调控进入了深水区，买卖双方的博弈开始了“拉锯战”。特别是房产税政策，作为政策调控组合拳中的一部分，房产税与限购令存在一定的重叠，出台至今，对房产市场购买心理造成一定冲击。这些政策表明了国家的态度，从这个态度我们可以看到，限购只是一个手段。
我个人认为，现在影响楼市的主要原因就一个——和政策相关密切的市场，也就是所谓的“政策市”。
拟对住房限制补充是房地产调控的微调
《北方周末报》：您认为限购只是一个手段，那么怎么理解这次呼市政府拟调整的楼市限购政策？
些中小房企被迫降价销售以快速回笼资金，但是降价风随后引来了退房潮、业主维权等事端，楼市陷入了混乱状态。部分地方政府从而开始放松调控，银行也变相开始放松贷款条件。呼和浩特市政府拟对住房限购政策的补充，从我们的研究来看，表现的是城市地方政府对楼市的态度和中央政府对楼市的态度不一样，政策不一致，是楼市调控政策上的微调。
今年，中央政府以及有关职能部门既要重申“坚持房地产调控政策方向不改变、态度不动摇、力度不放松”，更要对各地放松楼市调控特别是微调限购政策的 做法果断叫停，给市场放出“坚持调控不动摇”的明确信号。在保增长、促经济的同时，坚持房地产政策不改变。而地方政府要盘活当地经济，提高政府收入，建设 公共服务，建设基础设施配套齐全，就要在政策上做文章。
总体来说，房地产调控政策不只是经济问题，而是维护国家政策权威性的政治问题、民生问题，是由经济选择变为政策选择，单纯依靠经济手段没有效果，限购令只是众多组合拳中的一拳而已。对未来楼市的走向不会有太大、太积极的作用，而结束观望态度也很难。
目前呼市楼市很混乱
《北方周末报》：在您的研究领域，呼和浩特的楼市目前是一种什么状况？
于光军：目前的楼市错综复杂，很混乱，有太多不确定的因素。
首先，在政策方面，因为经济下滑，未来的发展很难预料，存在很多不确定因素，同时，企业未来发展不容乐观，特别是实体经济发展，在面对复杂的国际环 境和国内经济运行出现的新情况、新问题下有所萎缩。业内有一种说法，经济发展要靠房地产。但是中央政策一方面坚持房地产不动摇，一方面鼓励中小企业的发 展。这让老百姓很纠结，国家放开政策，楼市势必会涨，但何时涨，怎么涨，涨到什么时候，这些都是不确定的，现在购房者只能观望。
其次，在经济方面，现在经济下滑很明显，假如在政策稳定的情况下，房地产下滑是必然趋势。然而，现在我们正处于社会转型期，有很多纠结的矛盾，比如一方面招工难，一方面又就业难，老百姓观念就会产生混乱，在买房子时会误解，认为房价撑得住。
虽然楼市调控主流是好的，但是也有其负面的市场作用，“限价令”变为“促涨令”，导致楼市短期内反弹。“限价令”导致楼盘定价或备案价格尽量接近价 格控制点，如此这样，有可能导致楼盘价格在限价令范围内整体上调，这样尽管控制了整体市场的成交价，但是由于中低端楼盘普遍提价，“限价令”变为 “促涨令”，整体市场均价并不会因为限价令而降低，反而会促使楼市短期内量价反弹。
第三，与经济无关的行政事业单位改革，社会调整及媒体舆论。如果仅看市场，坚持长期调控政策，楼市会有一个稳定的发展，但是目前来看，人为因素很 多，在一系列政策导向之下，分析原因，主要还是楼市的多样性，模式的多元化造成社会观念的混乱。所谓多样性指各地房地产市场不一样，北京市房价和乌兰察布 市房价不可能在一个范畴下来说：一是如果1年半以来几乎所有家庭都难以承受，在市场作用下，房价的下行应该早已经出现；二来既然是市场化，政府已经没有权 力进行行政性干预，只能利用经济手段干预，如何干预？三是各城市房价不一样，不能一线城市下调多少，二三线城市也下调多少。
在政策不松动的情况下，楼市可以回归理性
《北方周末报》：您认为呼市楼市未来是什么样子？
于光军：楼市调控到今天，已经成为一个国家政策公信力的问题，所以房地产调控政策将持续。在政策不松动的情况下，楼市回归理性价格还是可以的。
从呼和浩特市今年的情况看，作为首府城市，教育、 城市建设等各方面都将取得更大发展。
因此呼市房地产市场将分两个方向发展，一是高端化，将围绕“高端”两个字做文章，价格也会相应步入高端行列；二是普通 住宅受限购令的影响，价格应该是稳中略有下降。但是由于目前呼市普通住宅均价依靠现有数据是很难确定的，因此对于降多少才是合理水平，也很难预测。
从购买能力上分析，低收入阶层短期内很难进入购买商品房的队伍，不会对所谓“刚性需求”进行分流。这部分住房一来不会作为低价商品房拉低住房均价，也不会影响供需关系。所以，对楼市的影响很小。
