回顾2011 展望2012：探新形势下呼和浩特楼市发展趋势
房天下2011/11/25 09:37
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
11月24日，由呼和浩特房天下组织举办的第十二期大话地产活动在慧谷蓝庭售楼部圆满落幕！本次大话地产围绕“回顾2011，展望2012——探呼和浩特房地产市场发展新形势”的主题，从“2011年首府房地产市场发展回顾与总结”和“2012年房地产市场发展形势展望”两方面作为切入点，深入细致的对呼和浩特今年房地产市场的发展历程做了回顾，并探讨了明年的楼市走势。
（地产人士齐聚慧谷蓝庭售楼处共话呼市地产 图片来源：房天下）
慧谷蓝庭副总经理韩锐、慧谷蓝庭营销总监孙山、山东鲁桥置业副总颜鲁博、盛世华庭丁淑丽、太伟方恒销售总监王岩、巨华地产销售副经理吴小莉、亿利傲东营销总监吕小斌、兴泰东河湾销售经理张欣、兴达阳光集团策划主管于晶辉作为开发商代表应邀参加了本次大话地产活动并做了精彩发言。合富辉煌房地产顾问（北京）有限公司副总经理闫岩、久策经纪经理闫振兴作为经纪公司代表则从运营的角度带来了专业的市场分析。同时本次大话地产活动还得到了内蒙古电视台经济频道、内蒙古广播电台等多家主流媒体的支持。
（与会代表参观慧谷蓝庭售楼处沙盘 图片来源：房天下）
1月26日，新国八条夜袭楼市，规定贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍；3月16日，呼和浩特土地拍卖以220%的溢价率拍出近年来呼和浩特首例地王；4月12日，呼市限购令细则出台，对已有1套住房的本市户籍居民家庭）、非本市户籍居民家庭，限购1套住房；5月10日，内蒙古商品房明码标价规定实施细则正式实施；9月份，建设银行呼和浩特分行首套房贷利率上浮了10%，从基准利率7.05%，上调到7.75%；在房价涨幅方面，呼和浩特三月房价环比涨幅为2.29%，位居百城涨幅榜第二位，10月住宅价格环比上涨0.08%，样本平均价格为7230元/平方米。围绕热点事件，本次大话地产度2011年首府房地产市场发展进行了回顾与总结。
【主持人易霖】：各位嘉宾大家好，首先非常欢迎大家参与我们的活动，我是今天的主持人易霖，请允许我先介绍一下今天到场的嘉宾。开发商代表有慧谷蓝庭的韩锐，慧谷蓝庭的营销总监孙山，盛世华庭的丁淑丽，丁总，还有鲁桥集团的颜鲁博，颜总 太伟方恒销售总监王岩，王总，巨华地巨华地产销售副总 吴小莉，亿利傲东营销总监吕小斌，兴泰东河湾销售总监张欣，张总，还有兴达阳光的策划主管于晶辉。代理公司的代表有合富辉煌的闫岩，闫总；久策经纪经理的闫振兴闫总，媒体支持有内蒙古电视台经济频道，内蒙古电台，欢迎大家的到来。接下来咱们正式切入今天的主题，咱们大话地产主题是回顾2011，展望2002，在正式开始之前我向问大家一个问题，今年房地产市场的发展，哪些事情最能触动你的神经？
（主持人宣布大话地产活动正式开始 图片来源：房天下）
【合富辉煌闫岩】：其实我觉得今年的房地产触动我个人神经的应该是这些事，年初我感觉有一个事是触动了所有人的心，就是新国八条和限购令，再往后是呼市房价的走势又让我稍微受惊了，今年8月份我们市场的研究数据我突然发现，呼市的商品住宅成交价突然出现了降幅，这是在我预料之外的。我就说这三个小点。
（合富辉煌副总经理闫岩发表对国八条和限购令的看法 图片来源：房天下）
【主持人易霖】：新国八条的出台，我想问一下大家，这个政策所影响的购房群体有哪些呢？
【亿利傲东吕小斌】：从购房群体角度来看主要是对客户影响比较大，可能金融政策影响到二套房贷款这些方面确实比较大，其次就是限购政策，虽说呼市限购政策相对来讲会比一线城市北京、上海好很多，但是，在一定程度上，也是制约了一部分客户。我们项目来讲，整个受金融政策影响，还有限购政策影响主要是这两个方面。其他的影响不是很大。
（亿利傲东营销总监吕小斌发言 图片来源：房天下）
【主持人易霖】：谢谢吕总，刚才吕总提到主要是影响到改善性住房需求比较多，新国八条对呼和浩特楼市的影响有哪些方面？
【久策经纪闫振兴】：其实，我觉得国八条对呼市楼市的影响的问题，可能的问题不是呼市，我最近在作分析，就像刚才闫总分享的一样，我的市场监测数据也是2011年8月份开始，呼市的成交价格开始有下降了，9月份降幅略有加大，10月份降幅比9月份小一点，但是也没小多少，同时成交量的萎缩也出现了。为什么说影响是对整个房地产行业的，房地产市场化一直就有宏观调控这个事，采取的措施越来越行政化了，事实上，房地产行业作为资金，劳动，风险密集型的行业，本身咱们的需求并不是说要给我们一个什么样的支持，的需求是一个稳定的环境政策，一个稳定的市场预期，事实上2006年开始，有宏观调控或者说从2005年开始有宏观调控，然后一直到现在，手段一步步的升级，实际上给市场的预期完全是过山车似的，比如说2008年底的时候买房变成了爱国，2009年因为房价变的不可收拾，又要求开发商流着道德的血液，实际上我们在这么短的……的周期内是不可能完成的。
（久策经纪公司经理闫振兴分析国八条对呼市楼市的影响 图片来源：房天下）
我们今天在分析土地的数据是这样的，一块土地从入市到开发到上市是四年到五年，这指的是100亩地的地块，如果更大规模的地块需要的时间更长，那么在这种情况下，五年之内我经历了这么多的宏观调控政策，事实上每个开发商都很害怕的，因为我不知道会怎么样。说到对呼市的影响，事实上如果政策一直这么延续下去的话大概大家都要非常艰难了，因为在呼市住过一段时间的人都知道，但凡好的项目必然是二次、三次、五次、乃至六次职业的置业的，如果限购政策一直执行下去的话，那咱们潜在客户的量是处于越来越少的情况，这个问题恐怕会在下一段时间更加明显。最近对呼市整体经济层面，体现的结果是什么呢？就是说咱们的人均可支配收入和城市化率的速度会加速进行，也就是说会有新的需求的血液放进来，这种情况下，大家只要撑过去了还是会有一个相当美好的未来，但是这个未来需要的就是我刚才一开始强调的那一点，就是说需要的是稳定的政策预期。如果说依照现在咱们的决策层的口气来说，就是要打造成什么程度的话，可能最后的结果就是开发商也赚不到钱，消费者也买不到房子。所以我听到有人说拐点，大家都开始观望了，我觉得这个事非常可笑，如果说这个房子要降价那有钱的人是不会把手里的房子吐出来，如果你想做周转的话，那你想买二手房就会没有房源，如果推出的量有限的话，价格必然会上调，即便没有人买，因为能买的人是一小部分，所有买不起房的人就是面临没有房子可以买，这并不是危言耸听。
【主持人易霖】：接下来请巨华销售副总吴总讲讲，请您谈谈巨华作为呼和浩特本土的房地产开发商，也经历了呼和浩特这几年房地产市场的发展变迁，我也想请您谈谈，近五年来呼和浩特的楼市市场成交特点有哪些特征呢？
【巨华地产吴小莉】：我觉得刚刚闫总讲的特别的悲观，我个人的看法是，从中国人传统的思想观念上来说，中国人祖祖辈辈从农村人开始，农村人辛辛苦苦的攒钱挣钱就是为了回家盖房子，城里人父母节衣缩食的攒钱也是为了给孩子买一套房子，我觉得从中国人传统思想观念上来说，中国的房地产行业在二十年之内应该是不会走下坡了的，国家的宏观调控政策应该出台，但是国家的政策出台并不是非的给房地产市场怎么控制住，怎么打压住，肯定政策有政策的目的，但是我觉得最终的房地产应该还是走势平衡，我是这么认为的。巨华这几年也经历不只一次宏观调控，但是目前我们的房价还是没有降下来。巨华这几年一直比较温和，没有特别大的动作，每年也也开好多盘，但每次不是特别夸张的，我们主要是面向老业主，因为本身我们以前有侨华世纪村，我们就是靠反馈回来的信息挺多的，所以我们不是大的动作。
（巨华地产销售副经理吴小莉发表意见 图片来源：房天下）
【主持人易霖】：请张总谈谈你们项目的情况吧。
【兴泰东河湾张欣】：其实是这样的，相对于大户型的面积还是有一部分可以接受的客户群体，而且像前一次开盘，包括200多平米洋房，中间还有一部分相对小一些的户型120、160平米左右，户型比例还是比较多元化的，针对大户型主要还是客户群体，那次开盘效果还是不错的，就是说，我们应该拥有一个好的心态，我们希望明年会更好。大户型因为咱们那边都是现房，后期还有样板间，就是说，客户一进去很直观的可以看到。
（兴泰东河湾销售总监张欣谈项目情况 图片来源：房天下）
【主持人易霖】：谢谢张总，说到大户型，慧谷蓝庭9月底开过一次盘，我想请韩总谈谈今年开盘的销售情况。
【慧谷蓝庭韩锐】：销售情况基本上是超出了公司的预期，因为刚才两个闫总都讲到了呼市今年调控时间应该集中发生在8月的中下旬，从8月中下旬开始市场上的成交量都在下降，从我们这个项目来讲我们项目9月底看盘售价做了调整，均价是6500元左右，目前成交额超过 了1个亿，实际上很多朋友在跟我们沟通的时候，包括两位闫总，一个项目要开发四到五年的时候他抖了一下，快到期了也没开发完，我和大家交流一下我的观点，我们在讨论宏观调控的时候一定要明白，要明白宏观调控背后大的经济背景，我们国家目前的宏观经济背景是房地产的投资和其他产业的投资推动了整个国民经济的增速，像类似于房地产这样一种产业，如果在目前我们国家为什么要保7%，9%，如果这个问题不清楚就不会理解国家为什么出相关的政策。从一些所谓学者的观点出发，7%是底线是保证我们国家就业率的最基本的经济增速。为什么要7%要砍房地产？因为房地产虽然对GDP增速有帮助，但是它是资金密集型的产业，是靠大量资金支撑的，但对就业没有帮助，但另一半对国民经济的增速并没有制造业那么大。目前我们国家出台了很多产业振兴政策，有十个制造业产业的开发区，这些东西的出台以后一定会整个改善国家的状态，这是它的背景的东西。
（慧谷蓝庭副总经理韩锐谈项目销售情况 图片来源：房天下）
另外，我们也要认识到我们对于宏观调控的论调，无论是新国八条也好，到政府对宏观调控的表态也好，从初期遏制房地产过快的增长，到最近温总理表态是要房价回落到正常的水平。我跟颜总都是搞研究出身的。我记得几个数字，可以和大家分享一下，呼市去年年底的人均收入是25700元左右，如果城镇居民人均收入换算到每个家庭应该是76000元左右，按照国际通行的标准三到六年的标准是76000元乘以6是5000块钱，就是说呼市的住宅调控目标是5000块钱。再给大家一个算法，一套房屋，租价比是200—300个月是没有泡沫的，那么如果仍然以90平米为例计算，因为我租的房子是2000多元，我不知道平均水平，我认为1500元应该差不多，这样一年也是45万，我整体上感觉，呼市的房价如果从购买力，从实际需求角度来想，并不存在太多的泡沫问题，但是如果从量的角度看，我相信一定存在泡沫。颜总刚才讲的不是危言耸听的数，确实很多项目一年也就卖几万套。我建议您把地分出去，分给一些开发商看，如果大家对你的地有兴趣可以一起分享。
从量的角度讲呼市的供求关系一定是过剩的，前两年的数字是1000多万平米，每年能消化200万平米，所以从真正的供求关系讲，在量上已经过剩了，在目前的情况下，开发商到底该怎么做呢？我也回答一下你的个问题，2011年最触动我的事情，我感觉政策方面的因素肯定有，但是另外两件事情对我的触动也很大，一个是限贷，另外一个是大颚的事情。到了呼市以后，我们为什么把这个项目定位到180平米为主？当时我们的观点非常朴素，个，我们不违规操作，第二我们偷税漏税，第三我们不偷工减料，第四是不克扣员工。这样我们就没有办法降低成本，我们必须开发中高端的项目才能维持成本。第二是我们2009年进入呼市的时候调查的时候，呼市没有好的房子，特别是在回民区、玉泉区没有适合于中高端市民居住的房子，那好没有我们就提供。这是我们当初比较简单的逻辑。现在的状态需求量是受到抑制的，所以大家一定要练好内功，把产品做好就可以应对目前市场的形式，我简单的说这么多。
【主持人易霖】：感谢韩总精彩的发言。刚才韩总从市场量供应量说了自己的观点。说到这里山东来的颜总有怎样的感想了，咱们有1700亩的地您将要怎么消化？
【鲁桥置业颜鲁博】：我刚从山东过来，具体内蒙的情况也不太了解，请我们的销售经理说一下。
【鲁桥置业程恺】：我们项目占地1700多亩，住宅是200万平米，其中包括回迁安置房，还是有些单位有意向开发的，村民回迁大概占6000多套，再加上大企业的银行意向开发也有6000套左右，这样我们一半的量基本上就已经消化掉了，所以我们对住宅的销售感觉到压力并不是很大，是这样的。但是刚才韩总也提到了市场，我们之前也看了成吉思汗大街周边的供应量，我们也算了一下，包括村民回迁光是我们项目和巨华项目就有1000万平米的供应量，所以在未来市场上的确我们也感觉到差异化的重要性，但是就是说，现在包括成吉思汗大街的项目都喊要做中高端的项目，到底什么是中高端的项目？是在于企业自身的理念的体现，第二是市场的认可。具体到我们公司来讲，更多的把齐鲁文化和蒙元文化相结合，与呼市市场上更多的产品有一个差异化，我就先说这么多。目前市场上营销方式固然重要，但更周期的是产品本身的设计，像我刚才也提到了，我们的项目毕竟是从山东来的，会带来一些山东产品的开发理念，在产品上更多得融入我们的齐鲁文化的风格，可能具体的体现在园林设计，建筑外立面设计方面。在营销方面，毕竟是大盘，可能在营销方面投入稍微大一些。
（鲁桥置业程恺阐述项目特点和理念 图片来源：房天下）
【主持人易霖】：接下来我们从土地市场切入探讨，先久策经纪闫总谈谈呼市的土地市场情况。
【久策经纪闫振兴】：我给大家说说关于地价的事。呼市的楼面地价从2005年涨的最快，房价从2005年到现在基本上是翻了三倍，楼面地价基本上翻了一倍，可能大家听这个信的时候特别容易听到，我这块地是一亩花了多少钱，好像是特别大的数字，其实和地价最直接相关的是楼面指标，为什么我们在媒体上看到的成交价格从每亩最初2005年全年成交价格47万，到了2010年底大概到200多万一亩，从这个数上来看大概翻了5倍，但同时要注意到的事情是什么呢？2005年我们土地出让平均容积率水平是1.7%，而现在平均容积率水平是2.9%，所以导致你看到的地价翻了很多倍，实际上楼面地价翻了不多。这是咱们看到的特点。当然从政府角度上考虑，它并不向把开发商吓走。单纯从地价水平比较呼市的地价相对比较低，因为我们如果把地王的地加上平均也不过是2000多一点。相对于当前房价水平来讲地价并不是太大的数字。关键的问题出现在什么地方呢？还是和宏观调控有关系，你要不缴齐地价款的话就拿不到土地证，那么就做不了土地规划，就做不了建设规划，就开不了工，就别想卖。实际上和咱们最直接相关的就是它对开发企业的资金运作水平，或者是自有资金的实力提出了相对来说更高的要求。如果单纯从地价的角度来说，我们觉得这对于房地产市场和所有的购房者来说是好事，因为什么呢？但凡你要在这个市场上拿到一块地，并且开工的话，起码证明你在资金实力方面是没有问题的。如果能够开工的话，资金实力方面是没有问题的，这样我们同时也看到了一件事情，相信大家也注意到了，呼市现在这些盘，虽然呼市目前在册的房地产公司有460多家，但是事实上咱们在市场上销的也就100多个，包括尾盘的，大家可以想象，像巨华这样的企业在销的有四五个项目，兴泰在销的有两个，实际上大多数的开发商还是没有实力，单纯从地价的角度说，我觉得地价的上涨对房地产市场是一件好事。当然了，这里头也有巨大的问题，媒体热炒土地财政的问题。
其实，呼市政府土地平台融资的量并不是很大，它每年所能获得的土地其实是屈指可数的，大家都能算得出来，水平也是一个固定的，除了溢价的水平之外也就是26%—27%，这几年呼市政府在有意识的缩减土地的出让规模，出让的地块越来越小。呼市曾经出现的地块是2028亩，当然这是旅游用的地块，单纯建设用地的是996亩，实际上这些数字都是出现在2006年以前，2006年以后预计超过400亩的地块也很少了，当然也一些特殊的项目部太一样。我先说这么多。
【主持人易霖】：谢谢闫总。刚才您说了地价的上涨对楼市的发展也是利好因素。我想请太伟方恒的王总谈谈。
【太伟方恒王岩】：谢谢主持人，因为我来这里的时间也不是特别长，2008年的事情我其实不是很清楚的，我们的地是2007年拿到的，在2007年拿地的时候，从整体宏观上看地也不便宜，但是通过这一两年拿地的发展来说，你说的那个事情我觉得比较特殊，不代表呼市整体地价的通常行情，那个特殊。但是从地价的事上说，地肯定是越来越贵，但地的稀缺性越来越凸现出来了，但就是说地价和房价有没有必然的关系，肯定是有必然感到有关系。但是关系有多大现在也因项目不同而不一样。头两年拿的地基本上都是1000块钱以下或者更便宜，所以我认为它跟房价关系不是特别大。但为什么房价两年为什么涨的幅度这么快呢？是这两年有好的产品出来了，高端客户对好的产品需求比较多，但是基本的地价和房价我觉得地价占三分之一，后期的销售包装、产品周期对市场来说还是有非常重要的作用的。
（太伟方恒销售总监王岩发表对于地价的看法 图片来源：房天下）
【合富辉煌闫岩】：其实这个问题，因为我们做代理公司对这个方面的研究不是我们的专业重点，也不是我的兴趣，我的兴趣是如何把房子卖出去。从我的朋友的情况来看，包括最近和一些发展商看了一些地块，其实我们首先还是占在专业的角度来看，我想是怎样把开发放在适合自己公司运营的管理模式之下，市场影响拿哪个地块，或者做什么样的产品，至少在我的内心中有两个榜样一个是万科，一个是宏大，因为这两家公司做自己的项目战略非常清晰，是用品位管理的思维模式，先考虑一下在我一贯的开发层面之中到底要形成怎样的产品系列，然后再做经济测算，这个价格拿地对我合适不合适，我觉得这种思维是比较成熟的。我就简单的说这些。
【主持人易霖】：谢谢闫总，说完地价咱们来说说房价，我想请丁总谈谈您的看法。
【盛世华庭丁淑丽】：就现在的的形势我谈一下咱们现在呼市的房价。呼市的房价现在按每平米7000块钱来说，但是我觉得这个价钱在呼市本地区老百姓还是能够接受的，现在国家对二套房出台政策以后，确实限制了一些人，好多来购房的人来说，的房子都降价了，呼市的房子怎么还不降？人们现在对房子还有一些观望、等待，据说是在2013年很可能呼市的房子要达到价，很多人现在都在租房子，很多新结婚的人都在等待，观望。其实，现在咱们呼市的房地产是买方市场，因为400多家开发商，面对的群体肯定要有竞争，所以说，哪一片的房子比较好，各方面的条件都符合买方市场，老百姓的心理哪边的房子就卖的快，如果说咱们的房子只是靠价钱，我觉得倒是能赢得一些老百姓的心，现在买房子的人他不是说我来到你这里就要买，他甚至要跑十家，十五家，二十家，去衡量房价，一是看环境，主要的还是房价。如果房价要是合适这样的房子卖的还是比较快的。这是我的一年多的感觉。
（盛世华庭销售总监丁淑丽发表对于房价的看法 图片来源：房天下）
【主持人易霖】：谢谢您，刚才丁总也谈了她的一些看法，我现在想做一个大胆的试问，如果呼和浩特明年的房价下调，您认为哪个地区的会首先掉？
【兴达阳光于晶辉】：大家好，今天是一个非常特殊的日子，今天是感恩节，首先感谢房天下和慧谷给大家提供这么一个环境。这个问题太大了，因为你也是一个假设，因为今天来到这里的都是各个地区的开发商，我觉得这个东西既然是预测，我也没有办法很好的预测。我就说一下自己的想法，因为我来到房地产行业时间并不是很长，我也在积极的参加这样的活动，想要和大家学习，我觉得能学到一些东西是最宝贵的。我就说一些自己对呼市房地产市场的一些看法。
（兴达阳光集团策划主管于晶辉阐述自己对呼市房产的看法 图片来源：房天下）
我是比较看好呼市未来房地产的环境，我觉得呼市首先在来说也就是个三线城市，我觉得它说话很多大的政策是对一线城市乃至发展速度比较快的城市是有影响的。其次中国的房地产也像互联网一样，中国的很多行业还不是很完善的，我觉得中国的房地产还不是特别的成熟。其次，呼市作为三线城市还是一个首府城市，现有的人口需求量和现在的环境，包括我们常常谈到的房价高，我觉得还没有达到这样的过程，我觉得在呼市小范围内还是要抓住企业的产品，包括市场的需求，我觉得这样做还是有很好的市场空间，这是我个人的观点。同时也非常抱歉，主持人我没有回答你刚才的问题。
【主持人易霖】：我想请韩总说一下。
韩锐：回答你这个问题首先从理念上先剖析一下，如果我们承认住宅是一商品的话，商品有两种属性，一种是消费属性，一种是投资属性。之所以有这个问题是有政策影响，我们还回到政策层面，政策打压的是投资的需求，但事实上房地产的投资需求是不可磨灭的，为什么这么讲呢？反是投资品一定是只有具备二手销售市场，可以转让的产品才具备投资属性，比如说股票，比如说黄金，比如说我们投资的艺术品，一定是可以转让的，只要具备在二手市场转让获利，这种产品必然具备投资属性。只要我们国家允许我们存在二手住宅的租赁和销售，那么房地产的投资属性就不可消灭。在这点上，我看到在台湾也在出题限制房地产的政策，台湾的做法不是说限购，它是限售，五年之内不允许销售，它是消灭二手投资属性，但是我们国家目前的做法是限购，限购从根本上还是具备房地产的投资属性。
第二点，房地产毋庸置疑我们鼓励置业，鼓励实际的消费需求。从这一点来讲，我想回答你的问题不应该是哪个地域的房价下降，而是说哪一种属性的产品会受到政策的限制，如果直接回答这个问题，我感觉可能是纯粹的以投资为目的的房子会有下降，而真正的那种满足消费者次置业或者改善性置业的产品，从我个人角度理解受到的遏制没有那么严重。
【主持人易霖】接下来请大家对今年的呼和浩特楼市做一个总结
【太伟方恒王岩】：因为我们这个项目还没有正式面世，在做销售的前期准备，我感觉今年呼市的房价涨幅确实比较快，虽然有限购的影响，各家房地产公司的情况不一样，有的项目可能资金量比较充裕，所以价格涨得比较快，如果想变现的快的话价格就会低一点，从今年整体的情况来看我认为价格涨幅还是正常的，具体到明年，明年的我判断明年的市场政策层面不会有太大的变化，基本可能会延续为主，你说再出台什么其他更严厉的行政政策也未必，我是这样判断的。因为现在确实很多地产大颚资金链已经发生变化了，再出台政策对房地产行业影响比较大，所以我判断明年的房价降不会到最底层，基本上还是平稳发展为主，我个人是这么判断的。
【久策经纪闫振兴】：我知道你会先选我，我是代理公司，我们现在没有项目，我说起来最轻松。其实要总结今年呼市的楼市，可能用两个字比较合适“艰难”，仅仅艰难而已。大家的日子虽然不好过，但不坏，因为从我检测的数字来看，今年的销售量萎缩并不紧缩，只是价格涨幅稍微有点在大家的意料之外，所以顶多算是艰难。
【巨华地产吴小莉】：我引用一句古人的话，我在我们楼盘感触最深的是柳暗花明又一村，我们巨华是综和性的房地产企业面向市场的，今年国家宏观调控主要调控住宅这一块，从今年9月底以后我们住宅的成交量确实下滑不少，但是从9月份开始我们商业房销售有了明显的提高，所以说，目前我们成交量还是跟前几个月相比确实有一些低，但比我们预期的降幅要小。希望开发商找到自己的突破点。
【兴泰东河湾张欣】：今年国家出台的政策对咱们房价也好，包括后期的销售肯定是有一定影响的，但是我觉得对呼市影响不是很大，呼市整体的房地产还是相对比较平稳，动荡不会太大。包括刚才我听巨华的陈总说的，包括我们的兴泰项目也是，国家出台政策主要针对的是住宅项目多一些，兴泰项目价格比较贵，产品比较多元化我们这边商业和公寓销售比以前还是相对好一些的，所以总体上看，我们的销售还是比较平稳的。
【主持人易霖】：咱们进入最后一个问题，在明年房地产不明朗的情况下，房企如何适时调整营销策略呢？我想请吕总先谈谈。
【亿利傲东吕小斌】：刚才说总结一下今年，我先说一下这个问题。总结这一年首先是国家政策的调整，由这个引出了市场的调整，包括开发企业自身的调整，其实作为在中国的房地产企业来讲，它也是没有办法，但也必须面对市场政策的影响，所以我们要适应这种市场环境做自身的调整。首先从土地这块，我们拿地要更多的考虑市场预期，拿地肯定要慎重，这是一方面策略的调整。其次是开发的事情，就好像一块布料我们做成什么样的衣服，这样才能迎和购买的人群。我觉得现在的市场环境，包括明年的预期也不是明朗，我相信在明年换届以前肯定这些政策的持续性也不会有太大的调整，肯定会向着有利的方面发展，以达到政府的政绩。开发商的调整，如果产品丰富的话会调整，如果商业产品做的也有，其他公寓类型的产品也有，那抗风险能力就会增加，这也是我觉得在明年开发过程中咱们有条件的企业可以考虑调整自己的产品线。其次就是，价格方面的调整，毋庸置疑，呼市的价格说是有调整，因为各个企业本身面对的问题是不同的，我可能企业自有资金量比较少，我在市场环境下压力会很大，会降低房价增加资金量。我觉得今年呼市调整价格呈现的是两面性，调整价格的多数是新项目，以赢得市场创造开盘热销的局面。更多的项目是在售的项目有点两头害怕，也想调整价格，但是又怕前面的业主闹事，所以这也是一方面，降价其实是不得已的办法，如果不逼得我马上去上吊我肯定不会降价。呼包鄂都是内蒙的部分，今年鄂尔多斯也有老板上吊的，明年来讲，我相信鄂尔多斯区域刚性需求几乎为零了，一家基本上都有三套以上的住房了，所以我认为呼市、包头还好一点，鄂尔多斯明年肯定会有严冬来临。
最后我说价格策略的调整，还有一个是在操盘方面咱们营销思路的调整，根据各家的具体情况，看你有什么样的产品，你们自己怎么去做，这肯定也是各个项目有各个项目的情况，但是总体来讲，这两年肯定是调整，不管是国家的政策，包括企业自身的应对，都要面对这两个字，这也是没有办法的，不管怎么样我希望在座的不论是地产开发企业，还是代理企业，还是媒体，希望能在调整过程中越来越强大，能不断充实自己，收获得更好。谢谢大家。
【主持人易霖】：感谢吕总，最后我们想清闫总从代理公司的角度给我们开发商提供一些营销策略调整的建议。
【久策经纪闫振兴】：一直给人提建议，我记得韩总刚来呼市的时候就来找我，问我对这个项目有什么建议，我说我没有建议，我得看看你想干什么。实际上泛泛的提建议很简单，所谓代理公司，或者顾问公司，所谓建议一定是个性化的，如果不是个性化的建议，大家也就不会听了。因为没有个性化的建议所以我暂且不说。
【合富辉煌闫岩】：其实站在代理公司的角度，我觉得我们的回答也比较笼统，但是我还是比较强调品位管理，品位管理仍然是最重要的，2012是不是房地产的世界末日我不清楚，但就这两个月我往返呼市和北京，无论是大型的地产的代理商都在不约而同的谈一个词就是品位管理。给我印象最深得是一份文件，2008年万科内部在深圳出了一个报告，它把未来深圳区所有的项目先归拢了一下，看在万科到底开了多少项目，然后分类置之。我们也是一样的，不同项目有不同的走法，无非是跑得快，守得住。跑得快的是有刚需的产品，守得住的有几种做法，一个是没开工的短线，开工的就是封盘，强化自身的硬件和服务水平。因为大家现在都有橄榄枝心理，从经验上感觉应该明年7月份以后房地产市场可能会回暖，我说为什么呢？他们都是从今年分析的，尤其是呼市市场是反应比较慢的，它的下跌或者回暖永远比一线城市慢三到四个月，所有有些房地产企业就是什么都不干，就是强化自己，把自己的产品做一些调整，把曙光寄托在明年7月份。如果你今年真的很着急卖的话，低价抛售也是一个办法。
【主持人易霖】：非常感谢大家，我们今天的大话地产就到此结束了。最后我们大家合影留念。同时慧谷蓝庭也为大家准备了非常精美的礼品，非常感谢大家的光临以及慧谷蓝庭的支持。
（与会代表合影留念 图片来源：房天下）
