2010年上半年呼和浩特房地产市场分析及走势预测
房地产门户房天下2010/09/26 12:29
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
一、房地产市场述评
2010年上半年中国的楼市跌宕起伏，4月17日成了今年中国楼市的分水岭。2010年上半年的楼市大致可以分为几个阶段：阶段，从2010年 1月至3月中旬。在经历了2009年最后3个月市场因政策产生的恐慌性购房需求之后，房地产市场交易价格持续攀升的局面。这一阶段国家为了控制房价的过快上涨而持续出台了若干调控政策；第二阶段，3月下旬到4月15日。虽然3月召开的两会明确提出了严控房价过快上涨，可是随之而来的却是一线城市房价的快速上涨。呼和浩特并没有出现一线城市那样大的上涨迹象；第三阶段 4月17日"国十条"出台，市场调头急转直下。
5、6月份成交量出现大幅下滑，一线城市房价也随之回落。国土资源部部长徐绍史7月4日表示，到目前为止，在房地产调控政策的作用下，内地主要城市房地产市场呈现出量跌价滞的态势，预期再过一个季度左右，部分地区房地产市场将面临全面调整，房价会有所下降。在国家宏观调控的大背景下，作为内蒙古的首府城市——呼和浩特市的楼市2010年却进入了“快速上升通道”。今年以来特别是调控政策实施以来，呼和浩特楼市呈现出量价齐升的态势。特别是南北二环附近，是近期房价上涨较快的区域。
时至今日，“国十条”调控政策出台已近3个月，各地的房价都已出现不同程度的下降。从4月中旬大规模的房地产调控政策出台后，市场就很快进入观望阶段，成交量开始大幅下降。进入5月，一方面许多地方的政策实施细则纷纷出台，从政策涉及的方方面面进行了细化，加强了可执行力度和可操作性，对市场的影响也逐步显现；而进入6月，政策走向信号明显，政府的宏观调控依然持续从紧，从国务院发布的“新36条”、住建部将保障住房建设列入各地工作考核内容、国税总局关于明确土地增值税清算中的细化问题、发改委提出逐步推进房产税改革等一系列政策和通知的陆续出台，都可以明显看出政府此次调控楼市的决心。
受上述因素影响，6月热点城市的新房市场成交量均再次出现了大幅下降，然而由于开发商的犹豫和观望，价格却并未产生十分明显的降低。有关调查显示，房地产调控实施以来，一线城市房价疯涨的野马缰绳是被拉住了，但是二、三线城市的房地产受调控影响相对较小。尤其是随着经济快速发展以及道路交通建设迅速跟进，主要交通沿线、地铁附近的住宅节节走高，并无回头之势。此外，从陆续公布的房地产企业销售业绩也可以看出，重点布局二、三城市的企业都获得了良好的。调查还显示，本轮楼市调控以来，有相当规模的资金开始流向二、三线城市的楼市，这将成为未来房价上涨的重要推手。专家认为，尽管二线城市房价仍未到“发烧”地步，但不能忽视投资投机需求增加、房价上涨较快等问题。“二线城市对楼市调控不能置身事外。”
二、 房地产开发市场情况
（一）房地产开发投资情况分析
2010年1—6月份全市房地产开发完成投资400220万元，与去年同期相比增长83.29%，占全市固定资产投资的14.17%。其中住宅完成投资247245万元，同比下降48.06%，其中经济适用住房完成投资0.57亿元，同比增长98.5%。开发投资主要指标及其与去年同期对比情况如表1、图1。
从房屋投资情况分析，1-6月比去年同期增长幅度较大。商品住宅投资增幅接近50%，其他类型用房涨幅较大，均超过100个百分点。从4月以来同比看，增幅一直呈上升趋势。
（二）房地产开发购置土地情况分析
2010年1-6月，完成土地开发403348平方米，与去年同比增长48.45%，与上月环比增长13.03%；待开发土地面积898061平方米，与去年同比下降68.6%，与上月环比下降3.92%；购置土地面积271562平方米，与去年同比下降27.62%；土地成交价款19972万元，与去年同比下降1.5%。完成开发土地面积增长，待开发土地面积和购置土地面积与去年同期相比下降幅度均比较大，成交价款略有下降，具体情况见表2。
从开发和购买土地情况分析，一方面表明，相比一线城市的惨淡，呼市土地市场随着房地产市场的升温和土地价格的上升，房地产开发面积在增加；另一方面也表明，开发商拿地和开发也在谨慎。待开发土地面积下降幅度较大，表明可能有囤积土地的现象。房地产市场新房开工、土地购置等指标整体而言不十分乐观。
（三）房地产开发投资资金来源结构分析
2010年1-6月，全市用于房地产开发的到位资金（包括上年结转资金）为1183811万元，与完成投资的比例为2.96:1。资金来源仍以自筹资金为主，占全部资金的44.29%，比去年增加2.15个百分点；国内贷款为152350万元，占全部资金来源比重16.72%，比去年增加15.04个百分点。具体情况见表3、图2。
从表3、图2来看，房地产开发资金来源与去年同比增长幅度较大，表明了资金到位良好。其中，由于去年国家信贷政策的支持，国内贷款增长幅度较高；今年房地产市场的飙升，使得开发企业自筹和其他资金来源增长幅度明显高涨。
（四）房地产开发施工与竣工情况分析
2010年1—6月份，房屋施工面积13617856平方米，同比增长了1.38%。其中，新开工面积2191394平方米，同比增长12.28%。住宅施工面积10016939平方米，同比下降7.62%，新开工面积1530559平方米，同比下降3.87%；办公楼施工面积846070平方米，同比增长35.99%，新开工面积165218平方米，同比增长278.5%；商业营业用房施工面积1850886平方米，同比增长40.07%，新开工面积333064平方米，同比增长43.32%；其他用房施工面积903961平方米，同比增长39.82%，新开工面积162553平方米，同比增长94.81%。具体详细情况见表4。
2010年1—6月份，房屋竣工面积575198平方米，同比下降33.1%。其中：住宅竣工面积465418平方米，同比下降32.98%；办公楼竣工面积11886平方米，同比下降52.47%；商业营业用房竣工面积50827平方米，同比下降54.75%；其他用房竣工面积47067平方米，同比增长68.1%。详见表4
从上半年情况分析，同比房屋施工和新开工面积增长，竣工面积除其他用房增幅较大外，其他均呈下降态势，且下降幅度较大。办公楼和其他用房新开工涨幅较高，主要是住宅施工、新开工及竣工面积均呈下降态势。但是环比全部呈增长态势，且增长幅度均比较高。一个是机关单位新盖办公楼；二是受楼市调控“国十条”的影响，一部分人转战商铺和写字楼市场；三是由于呼市近几个月房价飙升，使得一些企业也进入了楼市。
（五）商品房供给和销售分析
2010年1—6月全市商品房销售仍以住宅销售为主，约占房屋销售的90%。房屋销售面积1199515平方米，与上年同比增长43.77%，与上月环比下降29.65%。其中住宅1080971平方米，同比增长44.98%，与上月环比增长26.6%。现房销售面积605684平方米，同比增长9.59%，环比增长17.46%。其中住宅销售面积530013平方米，同比增长9.09%，环比增长12.07%；期房销售面积593831平方米，同比增长110.85%，环比增长44.99%。其中住宅销售面积550958平方米，同比增长112.12%，环比增长44.65%。商品住宅成交套数9927套，与去年同比增长了104.51%，与上月环比增长36.53%。其中现房销售套数4770套，同比增长49.91%，环比增长16.83%。期房销售套数5153套，同比增长208.19%，环比增长64.63%。主要指标与去年同期对比情况见表5、表 6。
销售面积和套数均大幅增长，主要是期房占比较大，而且，环比增幅较高。一方面表明呼市商品房市场销售处于上升态势；另一方面也表明，宏观调控形势下呼市的房价并没有下降，人们又担心房价大幅上涨而购买。
（六）商品房空置面积分析
2010年1—6月，商品房空置面积838677平方米（包括待销商品房、滞销商品房、积压商品房），同比下降64.04%，与上月环比增长7.99%。其中1-3年空置面积788094平方米，同比下降65.8%，与上月环比增长2.75%；空置3年以上面积50583平方米，同比增长81.86%，与上月环比增长424.3%。详细情况见表7、图3。
商品房空置面积明显大幅下降，而且以1-3年待销房比重较大，约占94%以上；空置3年以上滞销房占不到6%。从空置房屋类型分仍以住宅占比较大约53%，其次是商业营业用房，约占29%。
（七）不同套型新建商品房供求结构分析
2010年1—6月，不同套型新建商品房比较集中在120-144平方米的普通住宅之中，销售约占总量的31%。90m2以下成交面积-22.76万平方米，成交套数3022套。分别占总量的29.1%和39.7%；90-100 m2的成交面积14.98万平方米，成交套数1571套。分别占总量的19.15%和20.64%；100-120 m2的成交面积13.75万平方米，成交套数1243套。分别占总量的17.58%和16.33%；120-144 m2的成交面积10.39万平方米，成交套数797套。分别占总量的13.28%和10.47%；144-180 m2的成交面积9.77万平方米，成交套数615套。分别占总量的12.49%和8.08%；180 m2以上的成交面积6.57万平方米，成交套数365套。分别占总量的8.4%和4.79%。
与上年同比和与上月环比各项指标均呈大幅上涨的态势。80m2以下销售同比成交面积和套数高于上市面积和套数，但环比却相反；80-90 m2同比环比成交面积和套数均低于上市面积和套数20多个百分点；90-100 m2同比成交面积高于上市面积10个百分点，成交套数高于上市套数14个百分点，环比均高3个百分点；100-180 m2同比成交面积和套数均低于上市面积和套数，环比除180 m2以上低外，其他则相反。从不同套型房屋结构看，同比高档房增长幅度较大，对住房价格的拉动作用不可低估。详情见表8。
（八）不同价位新建商品住房供求结构分析
2010年1--6月，不同价位新建商品房供求结构，无论上市还是成交面积和套数，均以每平方米售价在3000—4000元之间的住房为主，成交面积和成交套数分别占总量的30.52%和34.77%；其次是每平方米售价在2500—3000元之间，占29.23%和29.67%。当期上市以3000—4000元占绝大部分，面积和套数分别占总量的72.05%和63.72%。
与上年同比3000元/平方米以下的呈大幅下降趋势，3000—5000元/平方米涨幅较大。每平方米售价在3000—4000元之间的住房，上市面积和套数增长分别增长234%和313%，成交分别增长484%和454%。每平方米售价在4000—5000元之间的住房，上市面积和套数增长分别增长128%和74%，成交面积和套数分别增长452%和943%。与上月环也呈现出高速增长的态势。每平方米售价在3000—4000元之间的住房，上市与成交面积、上市和成交套数均分别增长16%和14%。每平方米售价在4000—5000元之间的住房，上市面积和套数增长分别增长1098%和234%，成交面积和套数分别增长29%和52%。详细情况见表9。
从表9分析，成交面积和套数在2500—4000元/平方米之间所占比重数量大，说明购房人群中大多数接受了这个价位或者说能够承受这个价位。
（九）商品住房购买对象情况分析
2010年1—6月，呼市销售住房78..22平方米，7613套。商品房购买对象本市区占76%，外地购买对象占24%。具体情况见表10
从购买对象分析，购买商品房比重仍以本市为主，占销售的68%，外地人买房占购房总数的24%。在外地买房人群中仍然是以自治区内其他盟市旗县为主，占外地购买人群的87%，占总购房人群的21%。由于呼市区位、经济社会发展、交通等优势，外地买房增长幅度较高，成交面积和套数同比增长450%多，环比均增长23%以上。同时，房价涨幅也较高，同比增长27%，环比增长4%。可见外地购房也是拉动对呼市房价的因素之一。
（十）商品房销售价格分析
2010年1—6月，商品房销售平均价格，依据市内四区不同地域、不同价位，经算术平均法计算，商品房平均销售价格4992元/平方米，已接近5000元。与上年同比增长27%，与上月环比增长5.82%。其中商品住宅平均价格3575元/平方米，与上年同比增长27.4%，与上月环比增长4.13%。房屋价格详情见表11、图5、图6。
从价格走势分析，呼市商品房价格始终在高位运行，上半年年无论同比还是环比始终呈增长趋势，同比涨幅27%以上，环比涨幅5.82%，今年房价平均每月以2.22%的速度增长。
三、二手房市场情况
（一）二手房市场交易情况分析
2010年1—6月，存量房成交套数73879套，与上年同比增长45.5%，与上月环比增长21.2%；成交面积34.62万平方米，与上年同比增长49.55%，与上月环比增长22.11%；成交金额101417万元，与上年同比增长85.67%，与上月环比增长22.27%。二手房交易详情见表11。
呼市二手房市场从成交面积、成交金额、成交套数及平均售价分析，均比去年同期呈大幅增长态势，成交金额涨幅在80%多，二手房的报价更是水涨船高。由于价格持续上扬，成交量也显示出后劲十足，呼市二手房市场大有疯狂之势。从价格上看，二手房仍然是低收入家庭购买的主要对象，因为，一是总价低，二是面积低。
（二）二手房成交价格分析
2010年6月，二手房成交平均价格2929元/平方米，同比增长24.16%，环比增长0.1%；二手住房平均2669元/平方米，同比增长25.9%，环比增长0.72%。二手房价格见图8、图9。
从价格走势看，二手房价格上升，主要原因是商品房价格上升较快，带动了二手房价格的上升。
四、住房价格指数分析
据国家发展改革委员会、国家统计局数据显示，到2010年6月，70个大中城市房屋销售价格指数同比111.4%，环比上涨99.9%，涨幅比上月分别下降1和0.3个百分点。
呼市房屋销售价格指数，同比为109.2%，环比99.8%，分别比70个大中城市平均水平低2.2和0.1个百分点。由高到低排序，在70个大中城市中分别位居23位和54位。其中，新建住房销售价格指数，同比为109.9%，比指数低4.2个百分点；环比100.1%，比指数高0.1个百分点。由高到低排序，在70个大中城市中分别位居28位和37位；二手住房销售价格指数是103.7%，比指数低4个百分点，环比99.8%，比指数高0.1个百分点。详见表12。
五、 上半年房地产市场的主要特点和主要问题
（一）房地产市场一定程度上已经出现过热，令人担忧
其实2009年四季度呼市的房价已经出现了上涨过快的问题。2010年上半年，特别是新政出台后，如投资、完成土地开发、商品房价格等均呈大幅增长，房价开始飙升，商品住宅市场呈现量价齐升的态势。同比涨幅居高，环比也超过了两位数，有些楼盘已 过5000元/平方米，个别楼盘居然逼近万元。高房价压力、房贷风险在向呼市蔓延，其中是否有投资、投机等因素，个别银行有没有暗地放宽房贷标准的现象，等等。这是令人十分担心的问题，绝不能忽视投资投机需求增加、房价上涨过快等问题，应该引起有关部门的足够重视，应该是下一步调控的重点。遏制投资、投机需求是本轮房地产调控的核心目标。要达到此目标，呼市政府还需出台细则，落实调控政策，严格控制房价过快上涨，预防和遏制楼市泡沫产生或增大。
我们不否认，呼市作为首付城市，由于强劲的城市化进程以及呼包鄂城市群规划的跟进、家庭多元化和财产保值增值的需要等因素的影响，使房价有一定的上升空间，房价的上升的背后也有其需求的支撑。主要因素，一是2009年末房价飙长后的价格；二是今年初及国十条后观望情绪的爆发；三是今年上半年多个较大楼盘的开盘，也拉升了成交价；四是地价的上涨。今年购置土地面积下降28%，购置款仅下降1.5%，表明土地价格也在上涨；五是5月后可能有投资和投机购房者，等等。但是，呼市的房价涨速明显超过了居民收入增速，1-6月平均每月以2.22%的速度增长。而呼市的城镇居民可支配收入1-3月同比增长11.9%，房价1-6月同比增长27%。因此，这种房价的较快上涨，如果不采取相应措施予以遏制，会给呼和浩特的房地产市场带来极其不利的影响，应该利用政策工具，保证房地产市场的健康发展。
（二）房价尚未进入全面调整阶段
随着新政的出台，购房者心态微妙变化，市场又出现火热态势。多数开发商在此市场背景下采取延迟开盘的策略。绝大多数项目在保持前期价格水平的情况下，还在寻机大涨。出现当前的现象主要有多方面的原因，一是房价对市场变化反应具有一定的滞后性，二是因为呼市尚未出台细则，在政策尚未明晰的情况下，开发商采取观望静待的态度；三是因为开发商经过了2009年的火爆销售，当前有了一定资金，并不急于回笼资金。
其实，房地产市场问题很多，目前主要是执行中央的调控政策，防范房地产市场出现泡沫。
六、下半年房地产市场发展趋势分析
综观国家和各地政府出台的新政，意在遏制目前房价上涨得过快，而不是说房价涨得太高要打杀。呼市作为首府城市，其城市的发展和改造还有相当的余地，同时也会带来更多、更好的投资和居住环境。房地产已成为GDP的重要产业，它确实拉动了经济增长，还带动着几十个行业的生存和巨大的就业面，打杀房地产就会产生多米诺骨牌的效应，这是政府所不愿看到的。毕竟呼市的房地产市场有相当大的需求，房价的高或低不是以一套房或一个楼盘来衡量的，而是要看市场总的需求。2010年下半年呼市房地产走势如何，主要表现：
（一）房地产市场必然进入调整
鉴于当前开发企业、购买者、银行以及政府之间的关系因素，预计市场量价表现会经历几个过程，目前处于量价齐升——→价格僵持——→价格开始出现松动。由于此次政府调控的态度异常坚决，如果呼市政府措施得当，房价涨幅会出现一个回落的阶段。政府一方面通过信贷坚决抑制恶意炒房，另一方面加强监管，从各个产业环节打压催动房价上涨的因素，从改变供求关系来对高房价施加压力。可以预见，只要新政能够贯彻落实下去，房价涨幅基本平稳。一旦调控的目的达到了，预计价格涨幅平稳。
（二）企业营销表现
下半年各企业的营销活动或将更加丰富多样，促销力度将会比较明显。市核心地段项目或者高端项目产品或将惜售，普通住宅产品将成为市场的促销主力和成交主力。
（三）政府作用
要遏制投资、投机需求是本轮房地产调控的核心目标。要达到此目标，市政府还需出台细则，落实调控政策，严格控制房价过快上涨。
