房贷的几种还款方式 你选对了吗?
北方新报2016/05/30 12:22
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
北京：北京市管公积金贷款高120万元，国管公积金高贷款120万元。上海：个人公积金贷款高60万元，家庭高贷款120万元。广州：个人公积金贷款高60万元，夫妻双方高贷款120万元。成都：个人和家庭公积金贷款高60万元，成都公积金贷款额度为个人缴存余额30倍。呼和浩特市：个人公积金贷款高50万元，夫妻双方建立公积金的，贷款高80万元。由于各地的房贷政策不同，实际情况要以当地新贷款政策为准。
另外，一般公积金贷款偿还高年限为30年，并且不超出借款人法定退休年龄后5年。
在准备办理贷款时，需要注意以下内容：
个体工商户需要提供营业执照、近三个月的完税凭证的原件和复印件。自由职业者提供近一年内银行盖章确认的个人银行账户或存折流水单原件，个人征信报告原件。
贷款人夫妻双方身份证与户口薄的姓名、身份证号、出生日期不一致的，需到发证机关更正或出具相关证明；结婚证丢失或信息与身份证、户口上不一致的，由婚姻登记机关补办结婚证或开具婚姻关系证明。
贷款时以他人房产作抵押的，需要提供抵押人夫妻双方的身份证、户口薄、结婚证的原件及复印件。如果抵押人夫妻双方身份证与户口薄的姓名、身份证号、出生日期不一致的，需到发证机关更正或出具相关证明；结婚证丢失或信息与身份证、户口上不一致的，由婚姻登记机关补办结婚证或开具婚姻关系证明。
贷款人如果是单身者即离异、丧偶需要提供的材料有：、离婚协议书或法院判决书原件及复印件（离异）；医院或派出所开具的配偶死亡证明原件及复应件（丧偶）。
贷款人如果在还款期间与原单位解除劳动关系并不再缴纳住房公积金的，应当在办理离职手续之前一次性还清贷款本息。
还款时可根据个人情况，灵活选择还款方式，以免因工作繁忙错过正常的还款期造成，给个人信用造成不良记录。6次以上或进入法律清欠的职工将取消再次贷款资格。
在等额本息前期还的房贷，主要是利息部分。而等额本金前期还的房贷，主要是本金部分。如果提前还房贷，这时选择等额本息还款的人就比较吃亏，因为还款结构中，先还的是利息，余下还有大量的本金没还。等额本金方式下，本金已经还掉了大部分，相应要还的贷款已经少了很多。所以等额本金是一个值得考虑的选择，虽然它可能造成一开始还贷压力较高。
如果贷款70万，期限为30年，那么在还款23年后，无论是等额本息还是等额本金，房贷总支出已达到相同的额度。这时候，对于使用等额本息的人来说，提前还清就毫无意义了，因为大部分利息已经在23年内贡献给了银行，剩下要还的几乎都是本金，早还晚还区别已经不大了，不如拿去理财。
一般来说，以下两类人群比较适合提前还款，一是处于还款初期的借款人，因为利息支出通常集中在还款初期，贷款人这时候提前还贷可节省利息。二是贷款人手头资金能够支付房贷剩余尾款，却不能满足其他方面资金需求时，选择提前还款是比较划算的。贷款人可以将手中资金用于提前还贷结清贷款，然后用此套房产向银行申请抵押消费贷款，将抵押出来的钱款用于其他方面的资金需求。
在正常还款期间，可以使用借款人本人、配偶及直系亲属公积金账户中的余额或现金办理部分偿还贷款本金业务，低还款额度不少于贷款总额的10%，且不低于2万元。部分偿还本金后，可以选择办理缩短还款期限业务。（还款期内此项业务办理总数不得超过5次）
一.先查看贷款合同中有关提前还贷的要求，注意提前还贷是否须交一定的违约金。
二.向贷款银行电话咨询提前还贷的申请时间及低还款额度等其他所需要准备的资料。
三.按银行要求亲自到相关部门提出提前还款申请。
四.借款人携相关证件到借款银行，办理提前还款相关手续。
五.提交《提前还款申请表》并在柜台存入提前偿还的款项即可。
目前，大多数银行办理提前还款已经不需要交违约金了，但部分银行会根据已还款时间确定违约金比例。银行是否罚息主要还是以签订的合同为准。想要提前还款的购房者一定要仔细阅读房屋买卖合同及贷款相关合同有关违约金的规定，有必要的话好能到银行网点详细咨询。
目前购房贷款有3种方式：商业贷款、公积金贷款、组合型贷款。无论哪种贷款，其还款方式都只有两种：等额本息还款和等额本金还款。
等额本息还款：把贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。还款人每个月还给银行的金额固定不变，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减，也就是说每月所还贷款中的利息越来越少、所还的贷款额在增加。
等额本金还款：将本金分摊到每个月内,同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式前期支付的本金和利息较多,还款负担逐月递减。
由于组合型贷款的程序和情况比较复杂，采用这种贷款方式的人比较少，所以就重点比较商业贷款和公积金贷款。为了方便比较和说明问题，我们用具体的数字来计算。假如一套房子的价格是100万，现在需要贷款70万，贷款期限为30年，看看每种贷款方式在30年到期时要还的本息各需要多少钱。
商业贷款的两种还款方式（贷款利率按4.9%计算）：
等额本息还款：30年产生的贷款利息为637431.34元，约为63.7万元；
等额本金还款：30年产生的贷款利息为515929.17元，约为51.6万元。
公积金贷款两种还款方式（贷款利率按3.25%计算）：
等额本息：30年产生的贷款利息为396719.92元，约为39.7万元；
等额本金：30年产生的贷款利息为342197.92元，约为34.2万元。
通过计算和比较得出以下结论：公积金贷款比商业贷款便宜，因为公积金贷款的利率低；等额本金还款方式比等额本息还款方式更划算；采用等额本金方式还款，购房者的还款负担会逐渐变小。
经过4次计算，商业贷款的等额本息30年产生的利息为63.7万元，公积金贷款等额本金30年产生的利息仅为34.2万元，两者相差约为29.5万元。因此，在贷款买房时，如果条件允许，尽量选择公积金贷款，采用等额本金的还款方式。
按照上面的计算，在商业贷款的情况下，等额本息还款方式产生的利息要比等额本金产生的利息高出近12.1万元。有些银行在放贷的时候，还会根据情况对贷款利率进行有条件的打折优惠，所以在贷款买房时一定要向银行咨询清楚。
对于部分收入不高的购房者来说，好的状态就是先采用等额本息的还款方式，过了一段时间就变更为等额本金的还款方式。这样既能度过等额本金一开始的高额还款，还能省下一部分利息。至于什么时候变更比较合适，要根据自己的家庭经济情况而定。
