【为您解答】自然人合作开发房地产合同的法律分析
北方新报2016/03/29 11:22
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
2013年4月12日，李某与李某某签订一份《合作购地建房协议书》，约定双方利用李某某名下公司的土地共同开发房地产项目，由李某负责开发，李某某提供资金。此后，双方由于利益分配产生纠纷，诉至法院。该协议属于合作开发房地产合同，合同内容虽是基于双方自由意志的真实表示，但合同主体存在问题，不符合《城市房地产管理法》及《城市房地产开发经营管理条例》关于房地产开发企业经营资质的规定。合同签订时至起诉前，双方都未取得相应的开发经营资质。根据《高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件使用法律问题的解释》（以下简称《解释》）第十五条第二款“合作开发房地产合同的当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。”从以上法律规定可以看出，《合作购地建房协议书》属于无效合同。
那么，该协议的性质如何确定呢？依据《解释》第十四条“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”，共担风险作为一个必要的指标，是衡量双方是否为合作开发的重要因素。否则，应该依据《解释》第二十六条“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同”来认定。 再者，另外一方是否履行相应的出资义务也是其是否可以获得的重要评判标准。如果一方自始没有履行其出资义务，也没有参与该项目的任何经营管理，那么就应该依据《解释》第二十二条“合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，当事人未足额交纳出资的，按照当事人的实际投资比例分配利润”。如果一方没有任何实际投资，当然不享受任何。
（山西黄河〈呼和浩特〉律师事务所供稿）
