基础房产知识大普及买房不能只凭别人经验
房天下2016/01/24 07:01
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
现如今买房非常容易被坑，买房子的时候不管怎么谨慎，网上也有各种过来人分享的经验指南，根据过来人的经验肯定是有一定指导作用，但并不能完全照搬。每个人购房遇到情况都不一样，只有掌握了必须的房产知识，买房的过程中，无论对方如何推销，自己心里都不会被忽悠。
基础房产知识大普及买房不能只凭别人经验
一、现房和期房：现房就是建好的房子，可以很快领到房产证，可以直接过户入住。期房就是还未领到房产证的房子又或者是还在建的房子，需要一段时间才干够领证入住。
现房优势：1工程已经竣工验收合格，投资风险降低。2买家可以直接看到实景，实地品评房屋的结构、质量、环境、配套、物管等。3房屋价格基本稳定，不会再有大的变化，购房时只需与周围地区、同类型房屋价格相比便可。4家庭计划便于安排，付完房款即可入住。劣势：1价格较高，难以优惠。2对于品质较好楼盘，楼层、房型较好的房屋往往被先到者买走，选择范围缩小。
期房优势：1价格优势。期房在开发之初卖出去，开发商为了募集资金的一个渠道。因此房产开发商都在价格上有较大的优惠。2选择范围较广。3性价比较好的期房存在较大潜力。劣势：1.未确定因素较多，投资风险较大，开发商在建设过程中设计、资金等原因导致的工程停顿，都会给购房者带来损失，同时市场行情与价格涨跌难以预测。2.由于与开发商的信息及专业知识的不对等，仅凭开发商的广告、资料宣传来判断、预测楼盘状况，存在房屋规范、质量与预售许诺不符的风险。
二、70年产权：70年产权在国法律规定中，土地使用权”与“房屋产权”两个不同的概念，土地使用权出让的高年限是居住用地70年，70年土地使用期满后，土地收归国有，地上建筑物仍然属于业主所有，如果再次申请土地使用权，则应该根据当时的地价水平，补缴土地出让金。
三、公摊：所谓公摊面积，分摊的公用建筑面积的简称，与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。需要分摊的共有建筑面积为整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面积。
四、容积率：容积率，指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价利息在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过4多层住宅应不超过1.5绿地率应不低于40%
五、得房率：得房率=建筑面积-公摊面积)/销售面积，买房比较重要的一个指标。计算房屋面积时，计算的建筑面积，所以得房率太低，不实惠;太高，不方便。因为得房率越高，公共局部的面积就越少，住户也会感到压抑。一般，得房率在80%左右比较合适，公共局部既宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠。
5个还贷小技巧教你省钱
贷款成为现在买房的重要流程，买房之后需要每月还一笔数额不小的房贷。怎么才干轻松还房贷呢?小编总结了五点轻松还房贷的省房贷技巧，希望对广大房奴有所帮助。
技巧一：房贷跳槽
房贷跳槽就是转按揭”指由新贷款银行协助客户找担保公司，还清原贷款银行的钱，然后重新在新贷款行料理贷款。如果你目前所在银行不能给你7折房贷利率优惠，就完全可以房贷跳槽，寻找实惠的银行。
目前大部分股份制小银行为积极争取客户，更加愿意当然，转按揭会存在一些不可避免的费用，包括担保费、评估费、抵押费、公证费等，不过有些银行为了吸引客户，特意推出“低成本转按”服务，比如可以免掉“担保费”这项大头的费用，其余剩下的费用大概千元不到
技巧二：按月调息
从2006年开始，不少商业银行推出了固定利率房贷业务。由于固定利率推出时尚处在利率上升通道，所以在设计时比同期浮动利率略高，只要央行加一次息，优势就立即显现进去。但是一旦降息，选择它购房者就吃亏了因此，目前降息趋势下，市民以前若选择的房贷固定利率，那就赶紧转为浮动利率才划算。不过，需要提醒大家的固定”改“浮动”需要支付一定数额的违约金。
局部银行推出了按月调息”方式，目前利率处于下降通道，客户如选择“按月调息”则可在次月享受利率下调的优惠。
技巧三：公积金转账还贷
申请购房组合贷款时，一方面尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限，享受低利率好处的同时，大水平地降低每月公积金的还款额;大水平地缩短商业贷款年限，家庭经济可接受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。这样，月还款额的结构中就会呈现公积金份额少、商业份额多的状态。公积金账户在抵充公积金月供后，余额就能抵充商业性贷款，这样节省的利息就很可观。
技巧四：提前还贷缩短期限
理财人士表示，提前还贷之前要算好账，因为不是所有的提前还贷都能省钱。比如，还贷年限已经逾越一半，月还款额中本金大于利息，那么提前还款的意义就不大。
此外，部分提前还贷后，剩下的贷款市民应选择缩短贷款期限，而不是减少每月还款额。因为，银行收取利息主要是依照贷款金额占据银行的时间利息来计算的因此选择缩短贷款期限就可以有效减少利息的支出。假如贷款期限缩短后正好能归入更低利率的期限档次，省息的效果就更明显了而且，降息过程中，往往短期贷款利率下降的幅度更大。
泽信·加州公馆优惠：首付2万分4期，2年还清，每期比例分别为6%、6%、6%、12%；全款95折、按揭97折。期房在售，房源为1#、3#、4#、7#、8#、9#。1#-6#为高层，户型建筑面积为98㎡-143㎡，起价5300元/平方米，均价5900元/平方米；3#高层非毛坯，带装修约1800元/平米，均价7500元/平方米，7#、8#、9#洋房非毛坯，建筑面积150-260平方米，均价8800元/平方米。
交房时间：1#、2#、4#、5#、7#、8#、9#预计2016年年底入住；3#、6#2017年8月31日入住。
电商优惠：可领房天下1000元。
| 泽信·加州公馆基本信息 | ||||||
| 单价 | 均价5900元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 新城新城区政府 | |
| 收房时间 | 预计2017年8月31日1#-9#入住 | 开发商 | 内蒙古希望阳光实业股份有限公司 | 开盘时间 | 2015年10月31日1#、3#已开盘 | |
| 户型 |
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交通出行图
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呼和浩特恒大城 电商优惠：首付2万起 住房无压力。房价折扣：成功认购86折再优惠98折。优惠政策：首付分期98折优惠、首付一次性付清95折优惠；全款92折优惠。工程进度：前期10栋已封顶，后期在建中。
交房时间：前期5#、6#、12#、13#、16# 预计2017年8月30日交工 ，后期1、2、15、30#，预计2017年10月30日交工；户型建筑面积为80-210㎡。
在售房源为1、2、5、6、12、13、15、16、30#，首付2万起 均价7800元/㎡。
| 呼和浩特恒大城基本信息 | ||||||
| 单价 | 均价7800元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 新城长乐宫 | |
| 收房时间 | 预计2017年10月30日 1、2、15、30#入住 | 开发商 | 内蒙古鲁桥置业有限公司 | 开盘时间 | 2015年5月31日1、2、5、6、12、13、15、16、30#已开盘 | |
| 户型 |
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交通出行图
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海亮名门11#、7#、8#、9#在售，住宅11#主力户型面积88、117㎡，均价8000元/平；7#、8#户型建筑面积85㎡顶楼，均价7000元/㎡；微米公寓9#户型建筑面积为61㎡，均价8100元/㎡。优惠：公寓2千抵5千，住宅5千抵2万。房天下电商优惠：公寓96折、住宅全款95折。首付不分期96团购加一个点。
工程进度：7#、8#、9#已封顶，10#、11#地上23层；9#、10#、11#预计2017年9月30日交房，7#、8#预计2016年12月31日交房。项目五证齐全。
| 海亮名门基本信息 | ||||||
| 单价 | 均价7000元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 回民中山西路 | |
| 收房时间 | 预计2017年9月30日9#、10#、11#入住 | 开发商 | 内蒙古海亮房地产开发有限公司 | 开盘时间 | 2015年12月12日11#开盘80户 | |
| 户型 |
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交通出行图
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中交·上东国际公寓房源起价6000/㎡，均价6200/㎡，主力户型建筑面积为45㎡、50㎡、100㎡。住宅、公寓、商业在售，商业在售房源5#、6#，价格13000-24000/㎡，户型建筑面积30-160㎡，主力户型建筑面积110㎡。商业，现排号享2万抵15万排号优惠。住宅房源为1#、2#、4#，均价5900元/㎡, 主力户型建筑面积为85㎡、100㎡、102㎡、117㎡、130㎡。
优惠信息：住宅及公寓付款方式可按揭、公积金。住宅优惠：六千抵六万，开发商直打97折。公寓优惠：购房享88折优惠。商业优惠：两万抵十五万！工程进度：1#、2#、3#、4#，5#、6#在做内装饰。交房时间：预计2016年6月30日全部交房。
电商优惠：100平米全优户型，开盘钜惠先领再买房，可领房天下1000元房价折扣：6000抵60000，再九七折专属顾问服务：房源推荐 购房咨询 现场带看。
| 中交·上东国际基本信息 | ||||||
| 单价 | 均价6200元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 新城火车站 | |
| 收房时间 | 预计2016年6月底1#—6#入住 | 开发商 | 中交地产（呼和浩特）有限公司 | 开盘时间 | 2015年10月15日3#已开盘 | |
| 户型 |
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新华联雅园临街商铺，买一赠二，商业户型建筑面积为150-360㎡，均价20000/㎡，开盘时间待定！一期高层住宅所有剩余现房特价7300/㎡！房源为7#、8#、9#、10#、11#、13#、15#，主力户型建筑面积为92-156平米。二期现火热排号中，排号享5000抵50000优惠！
| 新华联雅园基本信息 | ||||||
| 单价 | 均价7300元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 如意开发区 | |
| 收房时间 | 预计2017年9月30二期1-6#和16#住宅交房入住 | 开发商 | 内蒙古新华联置业有限公司 | 开盘时间 | 二期排号中开盘时间待定 | |
| 户型 |
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巨华世纪城二期和谐园住宅现房1#、2#、4#-7#在售，3#楼待售中，主力户型建筑面积97-196㎡，起价5800元/㎡，均价6700元/㎡。付款方式：接受全款、按揭。一次性付款92折，按揭96折。
工程进度：现房。
项目五证齐全。
| 巨华世纪城二期和谐园基本信息 | ||||||
| 单价 | 均价6700元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 新城海东路 | |
| 收房时间 | 2014年8月1日1-7楼已入住 | 开发商 | 内蒙古巨华房地产开发集团有限公司 | 开盘时间 | 2014年8月30日1、2、4-7#已开盘 | |
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