房产 刘磊谈：双降是利好楼市还是利好“出市”
房地产 2015/09/12 06:00
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8月25日，中国人民银行公布决定，下调金融机构存贷款基准利率和人民币存款准备金率。这也是继6月27日央行宣布“定向降准+降息”举措之后，又一次降准、降息组合出击。
此次“双降”前一天，全球股市和大宗商品市场大幅波动，中国股市周一 8.5%，周二仍未有起色；联想到8月上旬人民币中间价调整，汇率下跌，更引发人们对其经济的担忧。然而，仍然有声音在以乐观的态度对待此次降息，认为会降低购房成本，提升房地产市场价格。
刘磊- 中国外国 局 资质，国际注册高级理财规划师
笔者作为国际注册理财规划师，一直强调：以史为鉴，可知国家之兴替。今年央行数次降息降准，而房价仍然是同比下行，未能超越去年同期水平，很难想象仍然会有人一厢情愿的认为降息降准可以带来房地产市场的提振。如果我们从1998年国内房地产市场化开始考察，就会发现，在房价一路上涨的区间，任何调控政策出现（甚至是“限购”这样的极端手法）都会推动房价继续上涨；而房价进入下行区间，确实“越调越跌”——那么 者是否意识到，所谓调控只是外部影响手段，它可以加速或阻碍发展趋势，却无法改变发展方向。
宏观经济下行，通缩解药未至
由于市场体量大、 者尚未从过去一路顺风顺水赚钱的乐观精神中走出，加之很多新兴的行业随着互联网出现，国内经济发展重要的指标GDP一向是好的。然而，其他方面的数据却并不乐观。
从财新发布的PMI数据可以看出，需求不振是导致其数据创历史新低，其本月新订单指数降至46.3%，新出口订单降至46%，均较上月下滑0.9个百分点；生产持续收缩，本月产出指数为46.6%，环比下降0.5个百分点，并且需求不振还导致企业库存形势的恶化。本月成品库存上升至50.4%,制造业库存形势持续恶化，过去3个月内，成品库存指数上了2.2个百分点。
上图为2014年7月-2015年7月的PPI指数，可以看出，自2014年起，PPI指数也是一路下滑。
面对经济发展萎靡，量化宽松的货币刺激政策带来的提振作用是很直接的；然而2009年“四万亿”救市政策，已经把货币供应量提高到了一个很高的水平。因此，在没有找到新的经济增长点前，稳住、软着陆是当下经济调控的主要目标。
“双降”或成市场“霜降”，借势出市以避寒
既然宏观调控都以“稳”为主了，那么所谓的“越调越低”也就有了理论上的依据。而 者如果还用过去的经验，刻舟求剑式的判断，仅仅看“现在 ”“现在贷款利率低”就匆忙“掏腰包”，那么未来即使房价不降，从未来资产保值的角度考虑， 者的财富也是缩水的。别忘了，通缩的大环境下，现金为王；借助政策利好“出市”，才是当下保有财富的上策。
而且，事实上房价并不是“不降”的。舆论总是在炒作“新房价格又创新高”，“环比又见上涨”，但一个月的数据变化仅仅是宏观扰动因素，不足以影响经济走势；而持续的房价下行数据就可以做出整体趋势的判断了， 是房地产行业；从国家统计局的70个大中城市走势中可以看到，除了北上广深四个一线城市，其它城市同比仍未出现上涨，难说楼市回暖。此外，对于为何新房价格一路上涨，而房市却向下，笔者在《房产 刘磊揭秘：新房价格上涨背后的玄机》一文中已有详细分析，这里不再赘述。目前各地救市措施相继登台亮相，限购、限贷解除，舆论大肆炒作……但在整体购买力不足、经济形势欠佳的情况下，没有起到海底捞月般的力挽狂澜效果，仅是在个别地区带来短暂刺激效果，却无法改变房价长期调整走势。那在这种情况下匆忙入市，岂不是掉入了发展商的营销陷阱中？
在银行信贷下降的背后，是按揭贷款的萎缩。目前多家银行收缩了住房贷款规模，有的银行公开控制开发贷款数量，也有银行以繁琐贷款审核来变相减少按揭业务。不管各家银行对住房贷款态度如何，传统的安全产品按揭贷款的利率价格已经难见优惠，可以说，银行对房地产业的风险偏好迅速下降，这使得金融 对房价的支撑不复存在。
在房地产行业数据上显示为 增速下降，房屋新开工面积持续下降， 是住宅新开工面积下滑。社会融资规模数据显示房地产企业融资需求有下降倾向，主要体现在两个方面：一是业务整顿致使房企融资被动减少；二是市场预期导致房企主动减少融资额——发展商都匆忙“出市”， 者又有什么理由不走出来呢？
此外，从 的角度讲，中国房市的危机不需要以价格下跌来体现。一、房价即便不降，通缩来临（CPI低于2，就定义为通缩），岂不是持有现金比持有资产更能保值？二、房价即便不降，抵押、融资价值和套现空间被剥夺，房产财富岂不是成为了“僵尸”死资产？三、如果房价不降，货币量化宽松，收入却没有增加,造成 购买力降低，岂不是意味着变得越加贫穷？ 这种房价不降，甚至个别城市、个别地区新房价格有略微上涨的价格表象并不表明危机没有发生在我们身边。
当然，笔者这里说“出市”，并不是看空国内楼市，也不是说房地产不值得做，房子不值得买；所谓“出市”，单一 项目已经无法实现保证 的目的，仅仅凭想象和 预期就期望未来一定赚钱的典型房产投机思维显然已经过时了。这里反复提醒各位 者：国内房产靠货币量化宽松创富奇迹已经一去不复返，是时候转换思维来重新认知未来的房产创富盈利模式的时候了。通缩时期现金为王，借利好套现资本，以寻找更好的 市场和 时机。同时，也要为过去盲目进行的 下跌做好心理准备、做好现金储备、甚至为下跌做好全新的盈利模式准备——这样的 者，才是新的经济形势下可以依然跑赢市场的真正成功的 者！
