房地产税该怎么收？
长江网2015/08/25 06:00
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近日，房地产税法正式列入十二届人大常委会立法规划，标志着房地产税有望进入立法程序。不过，由于房地产税涉及的利益面广，争议较大，离终完成立法仍有相当长的时间。
房地产税有很明显的优点，收入稳定、受益性强，这使其被绝大多数国家采用，并成为地方政府重要的税种。然而，房地产税与在收入源泉扣缴的所得税和随价格收取的商品税不同，它需要纳税人每年以现金收入支付税收，因而纳税人对房地产税的直观感受更深，容易产生抵触情绪，这也是其往往不受纳税人欢迎的重要原因。
因此，开征房地产税不能一蹴而就。为了争取纳税人的支持，在开征初期，税收负担不宜过重，特别是对于房产价值低和家庭收入低的房地产所有者，税负应尽量轻。当然，如将大部分房地产都排除在征税范围外，如上海、重庆试点的个人住房房产税一样，那这一税制就失去了意义，徒增未来进一步改革的难度。
房地产税的开征的目的有二：为地方政府公共服务提供稳定、可持续的税收收入；调节财富分配差距。为此，一方面房地产税应尽量普遍征收，税基不能太小，另一方面要对征税方案进行合理设计，体现量能课税的公平原则，确保税负主要由房产价值高和家庭收入高的房地产所有者负担。
由此看来，当前热议的两种征税方案--对首套住房免征和按人均住房面积免征，都不尽如人意。对首套住房免征，会把大多数个人住房排除在房地产税的征税范围外，毕竟在大多数地区，拥有多套住房的居民只占一小部分。这样，不仅征税面过窄，房地产税收入难以满足政府公共支出需要，而且对不管是价值千万还是百万的个人住房同样免征，无法实现房地产税调节财富差距的功能。
按人均住房面积免征，在一定程度上比种方案更合理，通过合理确定免征的人均住房面积，可保证一定的征收范围，又能兼顾居民的基本居住需求。但这一方案没有考虑到地理位置、配套设施等因素造成的住房价值差异，不尽公平合理，仍不可取。
为使房地产税的征收更公平有效，按人均评估价值免征或许是更合意的方案。即对所有的个人住房给予每个家庭成员一个固定金额的评估价值减免额，只对扣除免征总额后的个人住房评估价值征税。这类似于个人所得税的免征额，运行简单、不会过度侵蚀税基，还能充分体现房地产税的公平性，发挥税收调节财富分配的功能。
一个例子可很好地反映上述三种方案的优劣。假设甲、乙两个三口之家各有1套100平方米的住房，由于房子地理位置、配套设施等不同，甲的住房评估值为200万，乙的为500万，房地产税税率为1%。在首套住房免征方案下，甲、乙两家都不用纳税，房地产税收入为零。
在第二种方案下，假设每人减免30平方米面积，那么甲的税基为20万，应纳税额为0.2万元，有效税率为0.1%；乙的税基为50万，应纳税额为0.5万元，有效税率也是0.1%；总的房地产税收入为0.7万元。
在第三种方案下，假设每人减免60万元的评估值，那么甲的税基仍为20万，应纳税额为0.2万元，有效税率为0.1%；乙的税基为320万，应纳税额为3.2万元，有效税率为0.64%；而总的房地产税收入为3.4万元。
可见，无论在保证税收收入上，还是在体现房产价值高者多纳税的原则上，第三种方案都优于前两种。不过，这一方案基于房地产的评估值，而非房地产所有者的支付能力，不能消除因纳税人收入与房产价值不匹配造成的税负过重问题。
因此，还需辅以其他的税收优惠政策。例如，对房屋评估价值较高但确实没有收入能力或收入较低的个人，如老年人、残疾人等，应制定进一步的减免税政策，使纳税人缴纳房地产税后的收入，不低于本地区人均收入水平的一定比例，以保证其基本的生活水平。