房地产税率决定权下放地方将利好谁？
长江网2015/07/17 15:27
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据媒体新消息，房地产税立法初稿已基本成形，正在内部征求意见并不断完善中。据悉，房地产税主体税种或由房产税、城镇土地使用税合并，具体税率可能将由地方在 确定的税率区间内自行决定。
房地产建设环节涉及耕地占用税、契税、城镇土地使用税、建筑安装营业税及附征城建税、 费附加、企业所得税和印花税；交易环节，卖方销售需缴纳销售不动产营业税及附征的城建税和 费附加、土地 税、企业所得税或个人所得税。目前，个人买卖房屋暂时免征土地 税和印花税。
房地产税率决定权下放地方利好开发商？
值得注意的是，房地产税具体税率可能由地方决定。有业内人士指出，此举或将利好开发商。如果做一个假设，地方借此调整财政收入结构，过去开发商与 之间收费不合理、不规范、不科学的恶习也将被摒除，直接结果就是，销售转让环节税费负担减轻，降低开发建设成本。
此外，业内人士表示，根据房地产税立法改革总体思路，拟在房地产相关税费负担总体不变的前提下，适当提高保有环节税负，降低建设、交易环节税费负担。
据有关统计，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本只占40%。房地产开发中土地占有的税费太多，是房价过高的直接原因。如果将以往在房价当中一次性交纳的税费改成按年收取，那么，改革后房地产的开发成本将有大幅度降低。例如，由于地价和相关税费分70年交，目前售价10000元/平方米的房子，从理论上说，按6000元/平方米的价格销售即可盈利。
不动产登记助力房产税 逼出存量房？
不动产统一登记制度是基于健全市场经济需求。有关人士认为，统一的不动产登记制度是市场经济的一项基础性制度，和每个人的切身利益息息相关。尽管官方一再强调不动产登记的推进与房产税无关，与楼市调控也没有直接关系。但事实上，不动产登记的作用已众所周知，即摸底房产数量。然后呢？给房产税征收提供有力依据。在美国，不动产登记的房产信息就是 征收房产税的主要征税依据，美国 州和地方 都对登记的房产 人征收房产税。
今年3月1日起，国务院公布的《不动产登记暂行条例》正式施行。因此，有媒体调查，从去年底至今年3月前，二手房交易网站上标明“不动产登记急售”的房源越来越多，因不动产登记而紧急出售的房源逐渐增多，二手房挂牌量出现增长。据数据统计，1-2月上海二手 住宅挂牌量增幅超过5成。不仅如此，急售房源大多总价低于市场价，议价空间也较大。
因此，不难推测，随着不动产登记的进一步落实，房产税正式开征，房产保有环节税收提高，或将逼出更多存量房，有利于增加市场供给，平衡需求，终还是利好购房者。
房地产税是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。而与购房者有直接关系的是房产税。对于购房者来说，一切不以调房价为目的的税收都是耍流氓。然而，房价是个复杂的构成，其中，地方 、开发商，以及购房者之间的利益关系更是千丝万缕。从短期来看，房产税对调节房价并没有什么用，但从长期来看，从不动产登记地推进，到房产税征收，如果真正落实到位，楼市或将真正健康稳定发展。
国外房地产税收情况
美国
美国房产税是地方 的一项传统税收。地方 根据各自实际情况来确定税率并依法征收，而税收主要用于民众所在区域的 及公共服务支出。美国房产税的税率由州和地方议会根据本地财政需要制定，因此各地税 低不等，而且随着时间推移还可能会有小幅调整。
征收房地产税是为地方 的各项服务和基础设施建设提供资金支持，并不以此为主要手段来调控房地产市场，但对购买和持有房地产的需求有间接影响。其他与房地产有关的主要税种分别归在交易税、遗产赠与税和所得税项下，此外还有一些服务性收费项目，这些税费综合起来则对抑制房市过度投机起到一定作用。总体税率大致介于1%-3%之间。
日本
针对房产的保有环节，日本并未设立专门的房产税，而是将房产作为固定资产的一种，统一列入“固定资产税”的对象加以征收。自1950年起，日本在地方税制中增加了“固定资产税”。根据日本《地方税法》，固定资产税的征收对象不仅包括土地和房屋，也包括如机械设备、汽车等折旧资产。固定资产税是市町村(相当于我国的市级以下区域)级税，由地税机关征收管理。《地方税法》规定，固定资产税的标准税率是1.4%，但这并非是强制标准。除固定资产税之外，日本部分地区还对市区房产征收税率约为0.3%的“城市规划税”(各地税率略有不同)。
俄罗斯
俄罗斯1991年12月通过《自然人房产税法》，在范围内对自然人按照差别税率征收房产税。俄房产税实行差别税率，房产评估价格越贵，税率也就越高。如果一名自然人拥有多套房产，则以 房产评估价格之和作为税基来计算房产税。换言之，拥有多套房产的纳税人将按较高的税率纳税。俄罗斯房产税税率由 和地方 共同确定，国家规定税率范围，地方 则在国家规定的税率范围内自行制定本地区的房产税税率。
墨西哥
房地产税在墨西哥有着较长的历史并经过数次变革，已形成一套较完善的征缴体系。墨西哥房地产税税率较低， 希望利用低税率刺激房地产市场 ，改变房地产市场增速缓慢的现状。
按照法律规定，拥有房产的墨西哥居民每年都要根据相应税率，向州 缴纳一次房地产税，房屋的价值由 派遣的评估师确定。
墨西哥各州 在计算房地产税时基本遵循以下公式：房地产税=(土地面积×土地价格+建筑面积×房屋每平方米价格)×房地产税税率。在征收过程中，房地产税税率要与各地全年物价指数和地区发展势头相挂钩，根据涨跌情况作出相应调整。
