住宅未必要大 保利天悦就很“亲民”

6月30日下午，位于广州海珠区琶洲的7宗地块挂牌出让，终拿下地块的是腾讯、阿里、国美和复星。这4家巨头的进驻，大幅提升了琶洲商圈的商业价值。而在这个区域内，只有一个大型豪宅盘——保利天悦，大量互联网精英无疑将成为它的潜在客户。这样的局面，令竞争者眼红。

2009年10月，这里不过是一大片残旧的平房，几乎无人看好；6年后的今天，这里已经成为广州有名的豪宅盘之一。统计数据显示，保利天悦自2012年开售以来，三年销量合计超过180亿元，成为广州豪宅“领头羊”。

从城中村到稀缺江景带

方圆地产首席市场分析师邓浩志向记者表示，自然资源是豪宅的核心竞争 ，尤其是珠江作为广州的母亲河，广州豪宅项目向来喜欢以江景为卖点。

但临江地块在广州极其稀缺，要在 城市获得大面积的临江用地，对于开发商而言可谓“奢望”。保利地产则瞄准了当时方兴未艾的琶洲岛，通过旧城改造的方式，获得了占地面积超过70万平方米的临江地块。

“旧城改造前的琶洲岛，由于广交会等大量国际展会的存在，已成为广州国际化程度高的地方，然而展馆东侧一路之隔的牵手楼、城中村又使得琶洲岛相对落后。”保利地产一位内部人士向记者表示，集团清晰地看到琶洲的发展 ，认为这里将是广州未来十年的发展重心，保利地产甚至选择将总部也迁到琶洲。

整个琶洲村旧城改造前后历时4年，保利地产投入了巨大的精力，但它得到的好处是，除了以底价拿到了 地块，还获得了一条10公里超长江景线，这条江景线成为保利天悦在自然资源上的核心竞争力。

做“亲民”的豪宅

仲量联行华南区研究部总监曾丽向记者表示，相对于北京、上海、深圳，由于产业结构不同与金融资源的缺乏，广州的豪宅买家更多是高级白领或者私营企业主，购买力的制约让广州的 豪宅市场远不如其他三个一线城市成熟，因此房企在开发豪宅产品时，不得不更多地考虑市场承接力。

像保利天悦这样的大体量 项目，由于销售周期长达5~8年，期间市场变化起伏，开发周期、销售周期和市场情况很难同步，如果过于偏重“”路线，很有可能面临去化难题，所以要保证每年50亿~100亿元的销售业绩，推货节奏与产品组合搭配成为关键。

“在产品组合上，一方面，根据每年的市场情况，我们对供货进行了搭配和组合，保证项目每年有足够的供货量以满足市场需求；另一方面，我们对产品也作了明星产品和现金牛产品的分类，在销售时进行不同的搭配，在保证明星产品获得口碑的同时，现金牛产品能快速走货。”上述人士表示。

不要以为只要是豪宅，就一定大得很“寂寞”。在产品结构上，保利天悦既有760平方米的一层一户的平层豪宅，也有68~133平方米的一至三房公寓，这颠覆了豪宅必须要“大”的传统理念。

“在天悦面世之前，绝大部分豪宅都是200平方米以上。但我们相信，即使是豪宅买主，也依然有对小面积的需求。”上述人士认为，对于很多家庭，他们对居住同样有高品质的要求，但对居住的面积，要求会相对较低。保利看到这里面的 ，就打破常规，以豪宅的标准做公寓，产品一推出便受到追捧。

在推广策略上，与许多高冷的豪宅相比，保利天悦始终保持“亲民”的态度。记者在现场发现，销售人员对每一位来访的客人都细心接待，保利甚至搭建了天悦的微信平台，实现每个楼栋的管家服务，以及定期的客户家访机制，形成常态化的客户交流平台，大大提升了项目的亲和力。

“豪宅市场的容量其实 有限，因为富豪的数量很难在短期内有大幅增长。”曾丽认为，对于追求周转的大型房企而言，进入门槛更低的入门级豪宅市场是更好的选择，豪宅“亲民化”也许是一个趋势。

追逐 住宅如何才能站上“风口”每日经济新闻

先不说京沪等一线城市，仅看这个排在1.5线城市之首的成都楼市，近期包括龙湖源著、华润金悦湾等龙头房企的城市豪宅均迎来“劲销”行情。

城市豪宅为何会突然热销？比股市真的抗跌？作为高净值人群的资产配置方式之一，应如何选购？

中国豪宅研究院院长朱晓红告诉《每日经济新闻》记者，豪宅作为 品，本身就应是财富人群日常的基本生活方式，除了使用价值，它比普通住宅更具保值能力。选购豪宅，首先要问自己想过什么样的生活，再看交通、资源和产品本身的条件。

“稀缺”凸显保值性

“龙湖源著项目之前有个客户一口气买了3套，这个客户从早期股市中赚了钱出来的。”成都龙湖营销部相关人士说，这个项目90%以上被居住需求占去了。该人士表示，龙湖源著5月底首次开盘，截至6月中旬已劲销七八亿元。

除了龙湖源著之外，包括信和御龙山、华润金悦湾等成都城市豪宅销售也明显加速。

另据相关机构统计，京沪等一线城市数百万甚至千万级豪宅的大买家近期也明显增多。

中国城市产业发展联盟主席陈宝存告诉记者，“股市逃顶、管理层与股东减持，早在4000点就开始了，老股民套现出来，从资产配置上他们首先会买房，终落脚点也是买房， 是抗跌性强的豪宅。”

今年4月底，英大证券研究所所长李大霄在中国西部经济高峰论坛上建议广大股民不要“卖房炒股”，相比股票，可以考虑高品质的不动产 。

那么，什么才是真正的豪宅？豪宅如何实现保值？龙湖集团一位内部人士介绍说，“在我们看来，城市豪宅应具备以下要素：区域位置、生活配套以及房企实力。”

朱晓红说，豪宅之所以叫“豪宅”，除了使用价值之外，更关键的是它的稀缺性，属于重资产中的 品， 是如果豪宅本身的主人有故事，这个豪宅的价值就更大。在保值方面，比如豪宅的园林景观资源很稀缺，有文化遗址、名人故居等，是不可再生资源，物业服务也是业内口碑好的实力房企 物管等。“在住宅房产中，豪宅安全，也保值， 也可以预期。”朱晓红说，股市波动性太大，股票资产容易缩水，而豪宅随着时间流逝不仅不会贬值，有些还会大幅 。

买主以自住需求为主

随着财富人群爆炸性增长，社会圈层及其价值观加剧分化，尤其是当前市场上豪宅产品日益丰富，财富人群到底应如何选购适合自己的住宅？

朱晓红表示，选购豪宅，准业主首先要问自己想生活在哪里，要什么样的生活方式。不同于国外，中国豪宅买家更讲究群居性，但要有一定私密性。“这些买家中，有大学教授、文化工作者、明星、商人等，但都是讲究圈层文化的，以‘80后’主导，占了豪宅购买力的1/3。”朱晓红介绍说。

与外界一贯认为豪宅作为 工具不太一样，陈宝存表示，豪宅具有抗跌性，但不适合 ，主要是以居住为主，即使 也是有价无市。

在选购城市豪宅上，陈宝存认为，豪宅环境一定要幽静，离城市喧嚣区不能太近，但也不能太远。“交通很重要。”陈宝存说，豪宅配套不一定 完善，但一定会有私立医院、国际 等，容积率要低，绿化率要高。

中国豪宅研究院提供的一份《中国 豪宅（公寓）价值标准》白皮书称， 城市豪宅必须是 城市的 地带，凸显了资源禀赋的稀缺性；在品质上尤其是舒适度上有比较 ，能够尊享地标价值；有企业品牌、产品品牌、服务品牌的多重 ；具有 空间与典藏价值；充分保障安全性、私密性，能让业主享受到贵宾级的尊崇感。“在豪宅产品上，包括面积、用材、科技系统、景观资源等多个维度各占一定的权重，我们正在通过定性和定量的方式对中国豪宅进一步规范。”朱晓红说，让豪宅买家更明确地购买合适的豪宅产品。

朱晓红强调，真正有文化内涵的豪宅，应该是融入豪宅生活，应是一种理念、行为方式，比如倡导低碳生活，就应从节能环保做起。