首府：成立小区业委会难在哪儿？
北方新报2015/05/09 05:30
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
南郡枫景小区想成立业委会但找不到管理社区
如今首府的住宅小区越来越多，许多小区居民都希望成立业主委员会，代表业主的利益，监督物业管理公司管理运作。按照规定，小区入住人数达到一定比例就可以选举成立业委会了。但是记者在调查中发现，事情远非想的那样，有的小区折腾了好几年都成立不了业委会。那么，业委会的成立为什么这么难？日前，记者对此进行了调查采访。
采访内容：对各小区成立业委会进行调查
采访地点：呼和浩特市
采访对象：物业、社区、物业管理处、律师
没有社区居委会牵头
【语录】
我一直鼓励小区成立业委会，业委会的成立不仅能够监督物业的工作，协调物业和居民之间的关系，将居民的建议及时反馈给物业，有物业的可以对其进行约束，没有物业的可以实行业主自治。
——内蒙古海洋物业服务有限公司马经理
加上老旧住宅小区，现在呼和浩特市有3000多个住宅小区，到目前为止仅有396个小区成立了业委会。作为业主大会的执行机构，业委会在住宅小区物业管理的提升和维护和谐稳定方面发挥着重要作用，然而，仅有396个小区成立业委会的现实也告诉我们，这一业主自治组织的健康发展，仍然任重道远。
——呼和浩特市物业管理处管理科科长董朝旺
-现状
一些小区问题不少
4月30日，鼎盛国际小区的一位居民给记者打来电话反映：业主不办理车位物业就不让进门的做法很不合理。他认为，小区公共面积属于业主共有，物业不应该占为己有，另外对于办理车位后，必须购买蓝牙一事更让人难以理解，没有蓝牙同样也不允许入内。他说：“自从入住该小区后，小区物业的很多做法我认为侵害了业主的合法权益，引起了不少居民的不满。”
家住富恒国际小区的李女士告诉记者，该小区外来人员一律不准入内，要想进小区必须有出入卡，令她特别生气的是，父母每天来帮她带孩子，没有出入卡连大门也进不来。
“小区单元门从入住到现在没有投入使用，有时候楼道灯坏了没人管，还要我们自己找人修……”家住华侨新村的王先生说，这些问题让业主们非常不满，为此，他们都希望成立业主委员会，以此来监督物业的各项工作。可是，小区成立业委会的过程却是一路坎坷，无比艰难。
连日来，记者走访了多个小区业主、物业人员和社区工作人员，希望从不同角度得到更多的观点。业委会是所有业主的“娘家”，是为了维护小区全体业主的合法权益才产生的，那么成立小区业委会到底难在哪儿？
-调查
没有社区居委会牵头
没有社区居委会牵头就无法成立业委会，这让金桥南郡枫景小区居民很苦恼。4月30日，家住金桥开发区南郡枫景小区的郭先生对记者说：“前段时间，我们小区想成立业委会，但是由于没有社区居委会牵头协助，一直成立不起来。我们去找了金桥管委会社区办和赛罕区物业办，都说没有这个职权，他们告诉我们必须由社区居委会牵头。”
当天，记者来到该小区，部分居民证实，前段时间小区业主确实商议过成立业委会的事情。由于没有社区居委会牵头，业委会一直没有成立起来。
在采访中记者了解到，该小区内还存在很多问题，如新生儿无法上户的事情，没有居委会和办事处，给居民的生活带来很大不便。
与南郡枫景小区存在同样问题的还有南景院小区，该小区也是多年来一直要成立业委会，同样因为没有社区居委会牵头，导致业委会一直没有成立起来。居民还告诉记者，不只是这两个小区，附近的很多小区都是因为没有社区居委会牵头而无法成立业委会。
老旧小区呼声高
-走访
老旧小区呼声高
许多老旧小区由于没有业委会和物业管理，导致环境脏乱、治安较差。目前由于各种原因，老旧小区正面临不同的困境，如今，老旧小区成立业委会的呼声高。
阳光新苑小区虽然称不上严格意义上的老旧小区，但稍显破旧的门头、不宽敞的小区院落昭示着其不短的年头。虽然小，可是里面的居民却不少，小区内有10栋楼，住户达1100多户。“小区从几年前就开始张罗成立业主委员会了，到现在也没有成立起来。”5月4日，该小区居民文先生向记者反映。他告诉记者，小区多年来，更换过三四家物业公司，不是管理缺失就是环境问题，成立业主委员会是小区居民多年的心愿。如今负责阳光新苑小区物业的是内蒙古海洋物业服务有限公司，该公司的马经理告诉记者，该物业公司于2012年8月进驻阳光新苑小区，到目前，小区物业费的收取连50%都达不到，有的居民能拖欠好几年。马经理表示，在成立业主委员会过程中，就有大部分居民没有缴纳物业费，基础条件就不具备，所以成立业委会一直一拖再拖。
多年来，她一直鼓励小区成立业委会，她说：“业委会的成立不仅能够监督物业的工作，协调物业和居民之间的关系，将居民的建议及时反馈给物业，有物业的可以对其进行约束，没有物业的可以实行业主自治。”
业主参与度不够
-分析
业主参与度不够
小区业委会成立难已经是普遍现象，难的原因可能有很多：相关法规不够清晰、主管部门不愿意参与、小区物业消极甚至阻挠、业主参与度不够等等。
在呼和浩特市从事物业经营与管理的于淑娟告诉记者，通常小区的物业管理存在一些普遍问题。她曾管理的不少小区都希望成立业委会，后都因为人数不够而终导致流产。她回忆说：“筹备组成员想召开业主大会，结果努力很久都没有召集到足够的人数。我们挨家挨户去敲门，希望得到业主们的签名支持，但大多数人知道来意后都不愿意，甚至门都不愿意开。对于小区内物业管理不是很好的，有些业主有意见，但其他业主因为忙于自己的事情，懒得管小区的事，同时也害怕惹祸上身，遭到打击报复，所以积极性不高。”
多次申请成立未果
-尝试
多次申请成立未果
“去年12月20日，经过近半年的筹办，竹园小区北区在小广场开展了业委会投票选举工作，然而当天只收到100张选票，按照规定，至少要200户业主参与选举才行，此次业委会成立以失败告终。今年4月8日，竹园小区北区部分居民又向新成立的竹园社区提交了成立业委会的申请，我们已经按照程序将申请报到街道办事处和赛罕区物业办，等待批复。”5月5日，竹园社区党支部书记陈燕告诉记者。
记者了解到，由于该小区没有房本、没有消防通道等问题，竹园小区北区部分业主想通过成立业委会，帮助业主维权。然而从去年5月至今，竹园小区的业委会也没有成立起来。去年，该小区归巨海社区管理，并于当年10月成立了业委会筹备组，经过确定选举制度、公示候选人等工作，并在选举之前在该小区每个单元的楼道门张贴了选举通知，但小区居民就是不来参加业委会选举，终让历时两个月的业委会选举以失败告终。
今年4月1日，竹园社区成立，竹园小区被划入竹园社区管理。陈燕告诉记者：“小区选举业委会有相应的程序，需要一步一步进行，才能选举出合法的业委会成员。按照相关规定，业委会成员应该是模范业主，是那些严格履行义务、一心为公的业主，不应该让那些带着个人目的和利益的业主进入业委会。当然，这要由业主选举。”
三大原因导致难成立
-主因
三大原因导致难成立
4月30日上午，呼和浩特市物业管理处管理科科长董朝旺接受了记者的采访。据董朝旺介绍，加上老旧住宅小区，现在首府有3000多个住宅小区，到目前为止仅有396个小区成立了业委会。作为业主大会的执行机构，业主委员会在住宅小区物业管理的提升和维护和谐稳定方面发挥着重要作用，然而，仅有396个小区成立业委会的现实也告诉我们，这一业主自治组织的健康发展，仍然任重道远。
董朝旺结合首府实际分析认为，当前住宅小区成立业委会的困难，主要集中在3个方面。个方面是制度原因。按照相关规定，住宅小区召开业主大会成立业委会都要由社区指导并备案，然而，近年来，城市发展不断向农村延伸，而配套的社区管理服务机构没有及时跟上，导致一些想成立业主委员会的住宅小区没有所属的社区，像呼和浩特市的经济技术开发区就面临这样的问题。第二个方面是业主参与热情不高，有些业主认为召开业主大会，成立业委会是大家的事，懒得参与。这就导致现行法律规定的成立业委会选举“双过半”(即参会业主的人数和建筑面积在住宅小区的占比全部超过二分之一)要求难以实现。如果大部分业主参与意识不够，筹备数月的业主大会和业委会选举可能就会白忙活。第三个方面，当前，很多小区业主都把住房出租，再加上小区入住率不高，这样的客观原因也是导致业主大会难以召开、业委会难以成立的原因。董朝旺说：“当前从我国依法治国的要求来看，成立业委会是一个趋势，为了促进业委会的成立，我们可以向上级机关建议修订相关法律法规，对召开业主大会的规则给予适当调整，但目前现行法规必须不折不扣的执行。此外，我们也会大量宣传，指导业主按照相关程序召开业主大会成立业委会，防止大家走弯路。”
-流程
成立业委会需要业主和街办配合
北京策略(呼和浩特)律师事务所律师张娟建议，小区应该成立业委会，以此来管理好业主共有设施的经营，同时也能更好地维护业主的权益。
据了解，业主委员会，是由业主选举产生，代表业主利益的组织，是业主行使共同管理权的一种特殊形式，业主委员会由业主或者业主大会会议选举产生。代表和维护全体业主的合法权益。
届业主委员会由当地房地产行政主管部门会同开发建设单位，在街道办事处配合下组织业主召开次业主代表大会选举产生。以前建成的各类房屋或住宅区，按物业管理区域，由当地房地产行政主管部门会同开发建设单位或原产权单位，在街道办事处配合下组织业主召开次业主代表大会，选举产生业主委员会。
业主委员会选举产生后，15日内持成立业主委员会登记申请书、委员会成员名单和委员会章程到当地房地产行政主管部门办理登记手续。
业主大会由本物业管理区域的全体业主参加，业主人数较多的，应当按栋或单元推选业主代表，组成本物业管理区域的业主代表大会。业主代表大会必须由半数以上的业主代表出席才能举行，业主可以委托其代理人出席大会。
