2015年买房or卖房 教你如何洞悉房子真实市场

买房卖房市场是市民们关心，同时也感觉纷繁复杂的一个领域。无论是看新房关注的重点、交房验房注意事项，还是房价的查询和评估，以及如何分析认识房价走势等，都是普通市民亟需了解又不知道从何下手的知识和信息。为此房天下整理了买房卖房中一些关键问题的注意事项和经验，帮助那些希望了解买卖房中权威信息和经验的网友。

真实的市场价格

对于购房者而言，重要的和想知道的就是想要购买的房子的真实市场价格。而在实际购房过程中，购房者们会发现，对于房价，有卖方的放盘价，有网上搜索出的楼盘均价，有中介口中所称的市场价，还有政府房管部门的评估价和成交价，让人困惑的就是这些价格往往并不一致，甚至差距悬殊，终无法让市民知晓真实准确的房价。

笔者在从事房地产专业报道过程中，渐渐了解到这些不同价格之间差异，并发现一些更适合买卖双方了解真实房屋价格的方法。在笔者看来，衡量一套房子市场价就是看同小区房源近的成交价，而这种成交价网上搜不到，政府查不到，怎么查?听笔者慢慢道来。

购房者现在查房价一般爱去房产类网站搜索和去中介地铺问。而这样获取房价却常常“五花八门”：“网上搜，有的看起来很便宜的物业，打电话过去中介就说没了，然后就拿出价格差距很大的一些物业，问中介呢，都常说这价低于市场价多少多少，可实际市场价是多少还是不知道。”

实际上，在各大房产网站上挂出来的房源价格都是以“放盘价”为主。

所谓“放盘价”就是二手房业主放盘销售所期望出售价格，在市场供小于求、房价预期上涨等背景下，二手房业主放盘价一般都持平或略高于市场价，少数非诚意销售卖家甚至还会以远高于市场价的价格放盘以试探市场。此外，在各大房产网站挂出房源的人群中，绝大部分都为房产中介，为了吸引购房者点击和咨询，不少中介也为房源挂上“低价”吸引关注，这些都导致从房产网站上搜索看到的房价往往与市场实际并不符合。

目前，天津房地产市场的主管部门—天津市国土资源管理局每天都会在其网站上公布各区成交的二手房套数和均价。

但这组数据一是只有各区每天成交二手房的均价，无法查到各个楼盘的成交价格。再者，在房屋产权登记部门，买卖双方为了避税常常只以官方的评估价过户，这也导致天津国土部门统计的二手房价数据与市场成交价存在偏差。

“放盘价”不代表房价“成交价”才是市场价

而在中介门店问置业顾问呢?这就要看市民的运气。为了促进交易，不是每一个中介都会告诉买方和卖方真实的成交价和市场价。

因此，“放盘价”不等于市场价。而要了解市场真实的房价，就必须要看各个具体小区的房源真实的市场“成交价”。这种“成交价”不能是业主单方面的要价，而必须是买卖双方真实市场达成成交的价格。

同时，这种“成交价”不能以全市、一个区等为单位平均，而至少要是一个楼盘的成交均价，甚至是某一具体单位的成交价。

只有去除“放盘价”中业主心理预期因素带来的偏差，排除成交结构影响的、没有“被平均”某一具体小区的成交价，才能更真实反映各个楼盘的市场价格水平，也只有这样的“成交价”才对买卖双方有参考性。