降息一线城市购房咨询激增房企资金压力缓解
中国经济网—《证券日报》2015/03/04 06:00
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
有分析指出，宽松化的货币政策将促使市场销售向好，进一步明确购房者预期，加快推动各类住房需求入市，房地产库存压力有望缓解
编者按：2月28日，央行宣布自3月1日起下调一年期存贷款基准利率0.25个百分点，并再次扩大存款利率上浮区间至1.3倍。其中一年期贷款基准利率降幅不及前次，与以往的降息相比，本次属温和降息。其对地产行业影响几何？今日本报聚焦降息对地产行业的影响，希望提供有益的价值参考。
“这几天来看房的人不少，往年正月十五之前确实没有这么多，公司也要求我们尽快回来上班。”3月2日，北京一家大型中介北三环门店的一位工作人员这样告诉记者。在这家门店，记者看到十多名工作人员正在紧张地忙碌着，几组客户则俯身看着电脑屏幕。而这一天，距离央行时隔3个月后再次宣布降息，仅仅过了2天的时间。
对此，中原地产首席分析师张大伟表示，“随着央行2月28日再次降息，北京、上海、广州、深圳这4个一线城市，购房咨询量明显上涨。其中北京3月份的头两天，整体看房量相比2月份同期(同样是周日和周一)上涨了20%。上海等城市的房地产市场也都快速恢复到了春节前的买卖热度，往年元宵节后才基本平稳的市场，在羊年次降息后便“快速恢复”。
一、二线城市3月份或迎小阳春
2015年2月28日，中国人民银行决定，自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。
而在本次降息后，当前五年以上金融机构贷款基准利率已降至十年来的低水平。按照套总价200万元、首付30%、等额本息30年按揭购房来计算，上次降息后消费者共需支付167.05万元的贷款利息，较此前节省13万元。而本次降息后，贷款利息为158.94万元，再节省8万元。市场人士普遍预计，在购房成本大幅下降的基础上，部分观望需求将入市，进一步推动成交回升。
实际上，本次降息前，一线城市的楼市表现便已经开始好转。根据中原地产市场研究部统计数据显示，2月份北京新建住宅签约套数为4678套，网签成交量环比出现大幅度下调，但同比去年2月份的2221套依然有多达一倍的涨幅。二手房方面，2月份北京二手房共成交8672套，成交均价3.05万元/平方米，略高于1月份的3.04万元/平方米，已经连续5个月环比上涨。
“从2014年四季度开始，一、二线城市的房地产市场已经明显企稳升温，在连续降息的影响下回暖程度势必加大，虽然统计局公布的1月份房价指数显示房价仍然在调整，但一线城市特别是北京等城市的二手房价格已经连续多月环比上涨，这种情况下，降息将放大市场利好，购房者对市场的预期也将明显向好。预计一、二线城市可能出现小阳春，三、四线城市的房地产市场也有出现暖冬的可能性。”张大伟称。
有分析也指出，对于整体市场而言，降准降息组合效应将持续显现，宽松化政策将促使市场销售向好，进一步明确购房者预期，加快推动各类住房需求入市，房地产库存压力有望缓解。而从历来经验看，货币政策对房地产销售的影响也是为直接的。
此外，有券商的研究报告称，央行再次降息有利于房地产市场的回暖，促进销售的提升，尤其是一些布局的龙头企业万科、招商、保利等受益更大。此次降息是继2014年11月22日降息以来的第二次降息，也再次明确了货币已进入持续宽松的通道。
房企资金压力有望缓解
对于本次降息，中指院报告认为，“经济持续下行导致实体总需求不足，房地产在高库存压力下步入调整期。2014年房地产销售及新开工下降明显、开发投资放缓，各个城市的库存压力持续加剧，多数城市的可售面积去化周期在15个月的警戒线以上，市场整体的去库存压力明显。在此前多轮利好政策叠加效应下，2014年末和2015年初，市场出现回升迹象，但也应该看到，高库存仍然是各地面对的主要问题；千方百计去库存、积极恢复市场信心、稳定房地产开发投资节奏，仍将是各级政府在稳增长过程中的主要任务之一。增强对房地产业的支持力度，维持经济发展后续动力，也已成为政府货币政策考量的重要因素”。
同时，在《2014年第四季度中国货币政策执行报告》中，央行对于房地产政策的表述已经变为：“落实好差别化住房信贷政策，改进对保障性安居工程建设的金融服务，继续支持居民家庭合理的住房消费，进一步拓宽正常化、市场化的融资渠道。进一步发挥开发性金融作用，支持棚户区改造。”而自2012年二季度以来的“坚决抑制投机投资性购房需求”的提法已被替换。同时，发改委也示，要加强投资调控，定向精准促进投资增长，增加有效投资，加大对经济社会薄弱环节的投资，提高投资效益。促投资成为2015年中央稳增长的重要手段。对于房地产业而言，放松货币政策，拓宽房地产融资渠道，有利于恢复市场各方信心，将有效改善整体投资环境。
此外，对开发企业来说，降息对其直接融资及间接融资通道均将带来积极影响，进而逐步改善未来的开发投资节奏，优化资金来源结构。而由于央行公布的基准利率仍具有较强的指导意义，再次下调贷款基准利率可望直接对金融机构贷款实际利率产生一定下拉作用。同时存款基准利率的进一步下调，也有利于降低金融机构筹资成本，带动各类市场利率和企业融资成本继续下行，对于进一步缓解企业融资成本高问题具有积极作用。本次降息将降低优质房企的直接融资成本，加之降息刺激市场销售回款加快，房企资金链压力或将得到缓解。资金面与预期全面向好将推动企业加快开工，改善房地产开发投资节奏。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也认为，此次降息不仅将在一定程度上缓解开发企业的资金压力，还可能会影响到开发商的定价策略，成为促使未来一段时间房价企稳的因素之一。