房地产企业预计迎来土地增值税清算高潮期
第一财经日报2015/02/04 00:00
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
近日张江高科（600895.SH）一则关于会计估计变更的公告让房企颇为敏感的土地增值税话题再度浮出水面。
张江高科在公告中提及，为了能提供更稳健的会计信息，公司拟对土地增值税计提比例进行会计估计变更，通过对历年一手房销售项目进行土地增值税清算税负测算后，预计计提土地增值税税额在2.4亿元至3.2亿元区间，预计将减少2014年度当期净利1.7亿元至2.4亿元区间。
这相当于将张江高科的净利润砍掉了近三成。张江高科2014年的净利润尚不得知，但其在2011年~2013年的净利润分别为4.67亿元、3.70亿元、3.72亿元。张江高科表示，预计2014年净利润仍将保持平稳。
为何光一项土地增值税的计提变更就能“吃掉”一家企业近三成利润？土地增值税到底该怎么缴，缴多少？随着国家和地方加强对土地增值税的清算，的房地产企业会受到怎样的影响？
土地增值税如何缴？
张江高科的土地增值税计提变更前后为何出现较大差距？这与成本确认存在一定难度有关，企业在土地增值税的缴纳一般会经过预缴、计提、清算的过程。
土地增值税的征收实际是为了防止房地产的暴利，是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除土地使用权成本、开发成本等支出后的增值额，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。
土地增值税按照四级超率累进税率30%至60%进行征收。增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，土地增值税税率为 40%；增值额超过扣除项目金额 100%、 未超过扣除项目金额 200%的部分，土地增值税税率为 50%；按照土地增值税税率表，增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%。
不难看出，土地增值税税率会对房企利润产生重大影响，而且土地增值率越高，被征的土地增值税就越多。
按照规定，土地增值税是按照项目来结算。但由于我国房地产采用预售制度，在房屋销售合同签订时，房屋仍在建设中，成本是个未知数，也就无法确定增值额及征收税率。
为此，财政部于1995年发布的《土地增值税暂行条例实施细则》规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算。
在某 10房企从事过税务工作的张维（化名）对《财经日报》记者表示，开发商在与购房者签订销售合同并收到预收款时，就需要按照税务部门规定的预征率预缴土地增值税。然后，开发商会预估项目的收入、成本、增值额，按照清算口径计提土地增值税金，等到终清算时再多退少补。
张江高科就是一个典型案例。张江高科在1月5日的公告中称，在此次会计估计变更前，公司对一手房的销售，按预征率即销售收入的2%计提并预交土地增值税。但因该公司在过往土地成片开发中涉及到的巨额市政建设、公建配套等成本分摊方法和金额未得到相关主管部门的终认定，因此土地成本难以在各开发项目上精准分摊，对各销售项目的增值额及相应增值税率认定存在一定困难。
而在前不久，有关上述认定完成，这就意味着张江高科可以自估各销售项目的增值额及增值税率。于是，张江高科在新的公告中表示，公司将变更原来一手房土地增值税计提方法（即按销售收入2%计提），改为合理预计扣除成本和增值额，对公司自建的一手房按清算口径计提相应土地增值税。
不过，这依然是张江高科自己的计提，而不是终的结果。税务部门会对张江高科进行终土地增值税清算，终的清算结果可能会与该公司计提的金额有差异，该差异将在实际清算当期进行补提或冲回。
“一般来说，大型房企的计提税金与终清算的税金额度相差不会太大，因为企业开发项目多，经验丰富，对项目的收入和成本预估相对容易。而小房企，尤其是没有上市的房企，在计提方面可能就不太规范。”张维告诉记者。
“欠缴”之争
由于土地增值税采用先预缴后清算的特殊方式，曾多次引发房企是否欠缴土地增值税的争论。
近一次是2013年11月，当时央视报道称，40余家房企8年来欠缴土地增值税超3.8万亿元。
随后被点名房企纷纷发公告澄清，计提部分未达到税法规定的土地增值税清算条件，公司并无欠缴土地增值税。
当时就有业内人士表示，央视的报道确实存在一定误读。按照税务部门的要求，房企已经在预售期间预缴一部分土地增值税，要到真正清算时才能够知晓并缴纳剩余的土地增值税，其间的计提是为了更真实地反映企业的利润情况，保障现金流的稳定。
按照规定，土地增值税的清算条件分两类，一是当房地产开发项目全部竣工、完成销售，或整体转让未竣工决算房地产开发项目，或直接转让土地使用权时，企业应该自行申请清算；二是已竣工验收的房地产开发项目、销售超过85%，或取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕时，主管税务机关可要求对企业进行土地增值税清算。
“但即便达到清算条件，税务部门可能会出于税收任务的调节而对企业采取延期清算。”张维告诉《财经日报》记者，如果税务部门任务很紧张，可能会抓紧清算；但若已完成任务甚至超额，税务部门可能就会延期清算，以保证来年能够顺利完成税收任务。
当然也不排除有企业“钻空子”。一位房地产业内人士向记者提到，一般而言单个项目的开发销售周期往往3年~5年甚至更长，这也拉长了项目的清算周期，一些房企为了保证企业的现金流会故意在单个项目收尾阶段留存几套单元待售，以此来延迟土地增值税的清算。
“土地增值税是影响地产公司利润的很大因素，由于税率非常高，很多公司都愿意通过合理的办法避税。有些大的项目在土地增值税上都要上1个亿，这个数字相当大。”一位西部地区地方税务局稽查人员黄明（化名）告诉记者，地产公司主流的避税方式是采用假发票、夸大广告费用，以此提高项目成本、降低增值率，进而减少土地增值税的缴纳。而清查广告费用较为困难，因为地方税务局只能清查一个地方的情况，企业在外地投放的广告费用可能就是自己说了算。
各地加强清算
不过，自2013年底以来，国家层面及各地方都在加强对土地增值税的清算工作。
2013年12月，国家税务总局发布《关于深入开展土地增值税清算工作的通知》，表示要“深入开展好土地增值税清算工作，全面提高土地增值税征管质量”，并对此提出一系列要求。例如，要求各主管税务机关准确掌握各项目开发、销售情况，对项目是否达到清算条件要做到及时掌握、有效控管；对于达到可要求清算条件的项目，要依照《土地增值税清算管理规程》的要求及时进行评估，在确认具备清算、审核条件后，通知纳税人进行清算申报。
随后，包括广东、海南、河北、湖南、吉林、新疆、大连、青岛、江西等地纷纷公布了2014年度土地增值税清算计划、调整土地增值税征收政策、制定完善规范的土地增值税征管政策文件。
整体来看，各地方土地增值税征收政策的变化主要表现在两个方面。一是预征率的提高，比如新疆自2014年4月1日起，将住宅土地增值税预征率由1%以内调整为3%以内，各个地方有一些细微的差异，但大多数地方的预征率集中在2%~5%之间。二是对清算主体的强调，例如广东在2014年7月发文，明确了房企、中介机构和税务机关在土地增值税清算中各自应该承担的责任，特别强调了土地增值税清算主体是土地增值税的纳税人，纳税人应对清算申报资料的真实性、准确性和完整性负责。
在具体操作层面，去年以来，各地方税务机关基本上是先开展排查工作，摸底当地的房地产开发项目，然后确定应清算和可清算项目。同时，进一步规范、完善清算政策、流程，统一执行清算口径，集中力量进行土地增值税清算审核。
这也意味着，房企将迎来一轮土地增值税清算高潮。一位房企内部人士对本报记者表示，其公司财务部总监正带队研究此事。
从上市房企的公开数据中也可以发现，土地增值税是房企较大的一项成本，也是影响其利润的较大因素。以毛利率处于中端水平的万科为例，其在2010年~2013年缴纳的土地增值税分别为26.7亿元、37.1亿元、46.6亿元、35.8亿元，分别占营业成本的8.9%、8.6%、7.1%、3.9%。而毛利率处于高端水平的招商地产，其在2010年~2013年缴纳的土地增值税分别占营业成本的11.7%、29.3%、21.8%、14.3%。
