新政:住房公积金“新规定” 异地贷款“破冰”
呼和浩特新闻网2014/10/17 07:30
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公积金改革迈新步
住房城乡建设部、财政部和人民银行联合出台住房公积金新政策，支持缴存职工购买首套和改善型自住住房，推进异地贷款业务。这是记者昨日从住房城乡建设部获悉的。
新政策主要包括，职工连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上，可申请住房公积金个人住房贷款，贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善性普通自住住房的缴存职工。住房公积金个人住房贷款发放率低于85％的设区城市，可适当提高首套自住住房贷款额度。各省、自治区、直辖市要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续。
值得关注的是，三部门明确要求降低贷款中间费用，取消住房公积金贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目。
另外，三部门还要求优化贷款办理流程、提高贷款服务效率，设区城市统筹使用资金，有条件的城市，要积极探索发展住房公积金个人住房贷款资产证券化业务。
住房城乡建设部表示，各省、自治区住房城乡建设厅要加强对各市住房公积金个人住房贷款业务的考核，定期进行现场专项检查。
截至2014年8月末，缴存住房公积金职工为1.07亿人，缴存总额7.03万亿元，职工提取总额3.49万亿元。
新规颁布新焦点
1异地购房可公积金贷款
如今，人们工作的流动性日益增强，许多人在就业地缴存公积金、却因房价过高等原因而选择回原籍购房，许多公积金费用白白缴存。
新规定提出，各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务，这样职工就可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，向户籍所在地住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款。
2 贷款缴存要求缩至半年
按照现行办法，职工需足额缴存住房公积金12个月才可申请住房公积金贷款，此次《通知》将缴存时间缩短至6个月（含）以上。同时，对于住房公积金个人住房贷款发放率低于85%的设区城市，相关部门可根据当地商品住房价格和人均住房面积等情况，适当提高首套自住住房贷款额度，加大对购房缴存职工的支持力度。
3 二套房可享公积金贷款
根据新政策，住房公积金贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工。
而2010年，有关部门出台的文件要求，实行支持首套、限制二套、严禁三套的住房公积金贷款政策。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，这体现了住房公积金对缴存职工改善住房的支持，符合其支持基本住房消费的原则。
另外，三部门要求，住房公积金个人住房贷款发放率低于85%的设区城市，可根据当地商品住房价格和人均住房面积等情况，适当提高首套自住住房贷款额度。
住房和城乡建设部住房公积金监管司司长张其光表示，住房公积金贷款额度是影响制度互助作用发挥的重要因素。适当提高首套自住住房贷款额度体现了住房公积金制度支持基本住房消费、资金充分运用等原则。据新华社电
4 公积金贷款评估担保费取消
从现有规定来看，大部分城市的个人公积金贷款主要涉及两笔费用，分别是评估费和担保服务费。
借款人在购住商品房、二手房及贷款受理机构认定的其他需要评估的房屋时，必须提供管理中心认可的机构出具的房屋评估报告，此报告需向评估机构按抵押物评估价值的3%缴纳评估费，收费300元，收费1500元。
借款申请人申请住房公积金贷款时，需提供管理中心认可的担保方式。由担保中心提供担保的，应向担保中心缴纳贷款额3%的担保服务费，收费300元。
此次《通知》，取消了住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目。
从新政策“管窥”公积金制度改革新动向
》》为流动人口的购房需求提供支撑
对于文件首次提出“推进异地贷款业务”，国务院发展研究中心专家任兴洲表示：“这是公积金制度改革中的主要内容。以往画地为牢，这次是很大的进步。”
任兴洲说，目前，住房公积金是属地化归集使用，界限清晰。但是随着城镇化快速推进，人员流动的速度越来越快，范围越来越大，属地管理在一定程度上束缚了这种流动。
据清华大学房地产研究所所长刘洪玉介绍，根据他的团队进行的研究，在大城市和特大城市务工的农民工，绝大部分人是希望用挣到的钱回户籍所在地的中小城市或县城镇购买住房。但由于住房公积金不能异地贷款使用，所以进城务工人员通常很少使用公积金。
刘洪玉说，如果住房公积金在哪儿都可以缴、哪儿都可以用，就可以进一步扩大住房公积金制度覆盖面、提升制度的公平性，更好地服务于“住有所居”的住房政策目标，促进“三个1亿人”城镇化发展目标的实现。
上海、北京等多地公积金管理部门的负责人提出，对于异地住房消费的支持机制，应是公积金改革中需要建立的重要机制之一。
》》提高资金使用效率
公积金使用效率低，是公众诟病的一个突出问题。据有关部门统计，342个住房公积金管理中心，贷款发放率高于85％的只有49个。大部分管理中心的贷款发放率集中在50％到75％之间，有的更是低至百分之三四十。
专家认为，这一问题，与公积金分散在606个中心及分中心、各中心及分中心独立运作、不能互通有无的管理体制密切相关。
据有关调查，目前住房公积金分中心的资金利用率普遍低于所在城市的城市中心，尤其是规模相对偏小的企业分中心（铁路、煤炭、石油、石化、电力、钢铁、农垦等行业企业）更是如此。
上海财经大学房地产研究所副所长陈杰说，在现行体制下，各城市之间的公积金中心互相没有联系，房地产市场较好时公积金流动性不够，市场差时流动性过剩，但各地的公积金是“旱涝不均”，且无法调剂使用，难以形成“抗旱”“抗涝”所需的合力。
此次三部门文件要求，设区城市统筹使用资金，统一制度、统一决策、统一管理、统一核算。受访专家认为，此举是很大的突破。
刘洪玉说：“此次先在设区城市统筹使用，将来应在此基础上进一步实现省级统筹、统筹，就可以大大提高住房公积金的使用效率，有效管理流动性风险。”
》》探索政策性住房金融形态
文件提出，“有条件的城市，要积极探索发展住房公积金个人住房贷款资产证券化业务。”在受访专家看来，释放出探索政策性住房金融形态的信号。
据任兴洲介绍，关于个人住房贷款资产证券化业务，我国个别商业银行曾经在2005年和2006年做过试点，但是没有大规模推进。
专家介绍，实行住房公积金信贷资产证券化，将住房公积金管理中心持有的住房抵押贷款转化为证券，在资本市场上出售给投资者，住房公积金管理中心可以将这部分变现资金用以发放新的个人住房贷款，从而拓宽住房公积金管理中心的筹集渠道。另外，还有利于降低住房公积金管理中心的经营风险。
刘洪玉认为，如果实现住房公积金个人住房抵押贷款资产证券化，再加上异地贷款、资金统筹使用改革，以及扩大制度覆盖面、统一管理系统、合理分配增值、完善监管体系、提高透明度等改革，就可以承担起住房政策中需求端住房金融支持的任务。
“目前住房供给端的政策性住房金融随着国家开发银行住房金融事业部的建立已经大体成型，但住房需求端的政策性住房金融形态还在持续地研究探索中。”刘洪玉说。
任兴洲表示，由于这项业务专业性强，还需要一整套规范的方案，大规模推进更适宜在市场更加成熟后推出。
■“3万多亿在沉睡”系误读
由于资金成本低，住房公积金一直是普通职工购房贷款的。然而，近年来伴随住房公积金的争议也不少。一方面，有媒体报道，我国住房公积金的利用率只有50%，有3万多亿元的公积金在“沉睡”。另一方面，去年下半年以来，广州、苏州、上海等城市延长公积金贷款周期，又引发公积金“钱荒”的忧虑。
“说‘3万多亿元公积金在沉睡’，其实是一种误解。”住房城乡建设部住房公积金司司长张其光介绍，截至今年8月末，缴存住房公积金职工1.07亿人，缴存总额7.03万亿元，职工提取总额3.49万亿元，缴存余额3.54万亿元。但缴存余额不代表就是“沉睡”的资金，这部分资金用于三方面：住房公积金个人住房贷款余额2.43万亿元，保障性住房建设试点项目贷款余额431亿元，购买国债余额62亿元，合计约2.47万亿元。因此，截至8月末，住房公积金结余资金为1.07万亿元。“住房公积金的资金使用率为70%，接近商业银行水平；资金不良率0.038%，远低于商业银行，资金总体安全。”
但张其光承认，当前各地住房公积金个人住房贷款业务发展也存在不平衡的问题。我国35个大中城市的住房消费资金需求占过去一年住房消费额的30%，而资金供应分布在各个城市，所以资金的归集速度跟不上贷款速度，造成了这些城市公积金贷款“钱紧”“钱荒”。而另一部分城市对贷款条件要求过严，住房贷款发放率较低，影响了缴存职工的合法权益，也削弱了住房公积金制度的互助作用。据介绍，目前，我国282个设区城市中，有49个城市的公积金利用率超过85%，107个城市超过75%，剩下126个城市约在50%至75%。也就是说我国近一半的设区城市公积金使用率没有达到银行存贷比。
评论员文章：公积金新政勿成狭隘的救市工具
只把公积金新政当成救市工具，很可能是不全面的。在以放宽公积金提取和贷款为主要诉求的新政背后，撬动的不仅是买房需求，还有一系列的政策惯性。
日前，住建部、财政部和人民银行联合出台住房公积金新政策：职工连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上，可申请住房公积金个人住房贷款，贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工。住房公积金个人住房贷款发放率低于85%的设区城市，可适当提高首套自住住房贷款额度。各省、自治区、直辖市要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续。三部门还要求，降低贷款中间费用，取消住房公积金贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目。
许多人会把住房公积金新政视作放宽房贷限制后的后续动作，是救市工具箱中新拿出的一个工具。在客观上，公积金新政对于房地产市场确实有正面刺激作用。新政实施后，缴存公积金的职工可以更方便地提取公积金，并可能享受更高的贷款额度，这可以激发职工购买首套和改善型自住房的正常需求。此前，使用公积金贷款购买第二套住房受到政策限制。同时，由于今后可以在就业地出具公积金缴存证明，即可向户籍所在地申请住房公积金个人住房贷款，这对于不愿意或没有能力做房贷业务的银行来说，等于开辟了新的异地贷款业务，有利于提高其积极性。
但是，只把公积金新政当成救市工具，很可能是不全面的。需要看到，在以放宽公积金提取和贷款为主要诉求的新政背后，撬动的不仅是买房需求，还有一系列的政策惯性。
首先，是对存量资金的盘活。到2014年8月末，缴存住房公积金职工为1.07亿人，缴存总额7.03万亿元，职工提取总额3.49万亿元。还有数以万亿计的公积金处于低效率使用状态，其中不乏被挪作他用。事实上，在房地产领域，不仅是公积金没有得到善用，高达5000亿左右的住房公共维修基金也处于沉睡状态，甚至不知下落。当下，应对经济下行压力不能再靠增发货币的强刺激效应，盘活存量资金使之服务于经济民生，就成为更急迫的课题。因此，住房公积金新政，客观上有救市效应，主观上则有让存量资金发挥应有作用的考量。由此而带来的问题是：其他处于不明状态的存量资金，是否也需要清点唤醒？
其次，不从救市角度而从个人权利角度看，公积金本就是缴存职工的个人财富，理应有方便支取的权利。过去，这种个人权利显然被忽视了。特别是，在当下的中国职工构成结构中，流动性人口所占比重越来越大，已经成为产业工人的主体。过去基于户籍制度而设置的一系列条条框框，使得这部分人即使能够缴存公积金，也难以方便提取。公积金新政因此还有还权利于个人的效应。由此带来的问题是，其他与居民基本社会保障权利有关的设计，比如养老、医疗保险，是否也应该打破条条框框，按照公积金新政的经验加快实现异地互认和转移接续？
公积金新政应当起到这样的示范效应，而别被狭隘地当成救市工具。事实上，人员更自由地流动而个人权利得到更好的保护，才是真救市，其正面效应将远超房地产市场。
