"鄂六条"拟首套房利率至7折银行态度有待观察
第一财经日报2014/09/18 00:00
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
继限购松绑在各大城市“遍地开花”后，由省级部门牵头的第二波救市政策开始接力，如福建、四川、湖南、江西等，实时的接力者是湖北。
9月15日晚间，湖北省城乡建设厅发布《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的若干意见》（下称“鄂六条”）明确规定，要支持合理住房消费，湖北省首套房贷利率可打7折，符合相关条件的还可获得契税优惠。同时，要求各商业银行要配足个人住房贷款额度，加快受理、审批和发放，原则上要在一个月内放款。
鄂六条还定下了“调结构，去库存”的基调，要求商品住房库存较大，库存消化超过24个月的市、县，调减商品住房用地供应规模，引导住房合理消费。
首套房贷利率7折是湖北救市政策的亮点，同时也是颇受争议的一点。
在限购放开收效甚微之后，信贷政策的放松被认为是楼市回暖的关键。房贷利率7折优惠的力度不可谓不大，但各大银行必有自己的算盘，且鄂六条对于银行并不具有强制性，能在多大程度上给予购房者优惠，仍待观察。
大尺度救市
在开发商、中介、购房者对信贷政策的放松翘首企盼之时，湖北省出台的“鄂六条”可谓“及时雨”。
鄂六条包括加强市场分类调控、支持合理住房消费、改进住房供应方式、发挥金融和住房公积金支持作用等六大项二十条内容。
“调结构，去库存”成为此次救市的主基调。“鄂六条”中的条就规定，武汉市要根据市场变化适时调整放开住房限购等政策，全省其他市、县则要控制商品住房新开发总量，避免新建商品住房集中过度投放，保持市场平稳。
其中，瞩目的当属“支持合理住房消费”一条。根据规定，居民家庭贷款首次购买自住普通商品住房，首付款比例按30%执行，贷款利率的下限可扩大为基准利率的0.7倍。个人购买属于家庭普通商品住房的，减半征收契税；个人购买90平方米及以下家庭普通商品住房的，契税按1%税率征收。
而《财经日报》记者从金融搜索平台融360上查询发现，目前武汉的首套房贷利率大部分都是基准利率或基准利率上浮5%。建设银行、交通银行、农业银行、工商银行等四大行均为基准利率，中国银行、招商银行、中信银行、兴业银行、邮储银行为基准利率上浮5%，光大银行的贷款利率，为基准利率上浮10%。
不难看出，湖北省提出房贷利率可打7折，尺度很大。
此外，“鄂六条”提出要对开发商、购房者的贷款予以大力支持。
开发贷方面，湖北省城乡建设厅要求，各商业银行要积极争取开发贷款额度，留足贷款规模；对已达到预售许可条件的项目，要保证项目贷款需求，确保项目顺利竣工。
在个人住房贷款上，各商业银行要配足个人住房贷款额度，加快受理、审批和发放，对已签订贷款协议的个人住房贷款，原则上要在协议签订之日起一个月内予以放款。支持异地购房者在购房所在地商业银行办理个人住房贷款。
同时，对于选择用公积金和商业贷款这种“组合贷”购买自住普通商品住房的人，“鄂六条”提出要对商业贷款部分予以基准利率下浮优惠。
一方面是通过信贷政策的放松来促进合理住房消费，去库存；另一方面，则从源头上减少土地供应，调结构。
《财经日报》记者注意到，“鄂六条”提出，商品住房库存较大，库存消化超过24个月的市、县，要及时修订住房用地供应计划，调减商品住房用地供应规模。这一条在以往其他省份的救市政策中较少提及，这相当于从源头上减少供应，避免给原本已经高企的库存雪上加霜。
效果几何？
和已经出台救市政策的省份一样，湖北救市的原因很简单：房地产市场增速放缓，库存高企。
湖北省统计局的数据显示，今年上半年，湖北商品房销售面积完成2212.7万平方米，增长11.7%，增速较上年全年和同期分别回落19.5和23.9个百分点，其中住宅销售面积1997.9万平方米，增长10.6%，较上年全年和同期分别回落21和23.5个百分点。同时，全省待售商品房面积达到2445.5万平方米，增长22.1%。
武汉的库存压力更为严峻。武汉在7月18日曾对限购政策进行调整，新城区房屋及140平方米以上的户型不再限购，但收效甚微。目前武汉商品住宅库存达到1470万平方米，约16.3万套，业内预计整体销售周期延长至13.6个月。
上海房地产研究院研究员严跃进对《财经日报》记者表示，湖北救市说明了目前市场的一种焦虑心态，即房地产市场在救市潮下，看跌预期的扭转异常困难。对于地方政府来说，自然犯嘀咕。因为此前认为楼市成交疲软，是因为限购政策的门槛过高，很多购房者难以跨越，但现在即使降低了入市的门槛，购房者依然选择了观望的策略。
那么，湖北救市猛药能否医好渐显疲态的楼市？
业内人士分析，关键还得看银行的配合程度。
无论是贷款额度，还是贷款利率，各家银行都会有自身的利益衡量。最为关键的是，有关贷款方面的政策应该由央行、银监会发文。即便央行允许将首套房贷利率下限扩大为基准利率的0.7倍，银行也可以根据自身情况，选择打八折，只要在央行规定的范围内即可。
《财经日报》记者注意到，“鄂六条”的发文单位是湖北省城乡建设厅，文件抄送至人行武汉分行、湖北银监局。
“从文件抄送的单位来看，湖北的救市政策不仅仅是城乡建设厅的‘一家之言’，应该和金融监管部门进行过商议，如此看来，执行力可能会相对好一些。”同策咨询研究部总监张宏伟表示。
张宏伟认为，首套房贷利率7折的优惠要实现很困难，但利率下降的趋势是可见的。预计到第四季度后，湖北的银行系统会逐渐将首套房贷利率降低到基准利率的0.9倍左右。
有业内人士甚至表示，如果说轮救市的特征是松绑，那么第二波救市的特征是刺激，尺度会越来越大，包括增加购房补贴、降低公积金利用难度、要求商业银行降低房贷利率等。
截至目前，46个限购城市中仅剩北京、上海、广州、深圳、珠海、南京、三亚7城仍在执行限购。在那些已经放开限购的城市，效果多为短暂性的“小阳春”，不可持续。
中指研究院在研报中指出，展望未来，放松限购城市的增加，短期内有助于引导市场预期，带动需求释放。但限购松绑无法从根本上扭转市场供需失衡、库存量加大的局面，未来市场仍将以去库存为主基调。
可以预见的是，在福建、湖南、四川、湖北等省份救市之后，会有更多库存严重的省份加入到第二轮救市的行列中。
