广大买房者的福音:政府真的将要拯救楼市了吗
中国新闻网2014/07/24 08:45
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已有30个城市近日先后松绑或取消限购令，但如果读者认为这是政府将要拯救房地产市场的信号，那就错了，而且是大错特错。
在这里我要告诉读者，地方政府松绑或取消限购，只是为了支持民众的购房刚需而已，与救市扯不上什么关系。
至于读者希望政府未来出手大幅拯救房地产市场，甚至是立马解决民众的住房问题的话，我建议读者们想想就好了，发发白日梦也行，但我必须说的是，这个梦是很难梦想成真的。
为什么我要这样说？那是由于市场变化很快，政府的行政反应有时慢半拍，因此，如果过多运用政府的行政力量来干预房地产市场的话，即使短期内有立竿见影的效果，但长期而言往往跟不上市场变化的脚步，就容易好心办坏事。
计划往往无变化快
简单来说，那就是政府在针对房价跌时制定的政策，容易变成房价涨时的兴奋剂。而针对房价升时制定的政策，又容易变成房价跌时的毒药。
看到这，读者明白为什么政府目前不会救房市的道理吧？我再读者举个例子，读者看完就会更加明白了。
在我所处的香港，曾经出现政府干预房地产市场的著名案例，那就是香港的“八万五建屋计划”。相信很多读者不大清楚香港“八万五建屋计划”的始末，然而就是这个房地产政策，是世界经济史上行政干预市场失败的著名案例。
让我们先回到1997年以前，随着经济的持续发展、以及港人对香港未来前景的信心上涨，香港房地产市场也随着逐步火热，港人对房地产的追求有增无减，但与此同时，香港的土地供应却没有增加，这意味着楼房供应将出现供不应求的状况，在“僧多粥少”的情况下，引发香港房价屡创新高。
按照香港政府的统计数据显示，在1994年至1997年期间香港平均楼价上涨了70%。由于楼价的持续上涨，导致香港普通工薪阶层难以有足够的财力买房，即使有能力买房的民众，平均都要把月薪的74%用来偿还银行的房贷。
而那些不买房了，准备租房住的民众，也因租金连年上升而叫苦连天。这时，香港社会舆论普遍认为，房价高涨主要是由于房屋供应不足造成的，因此，舆论要求香港政府增加供应量，压抑房价的升势。
对此，香港首任特首董建华，在1997年他的首份施政报告上，出台了个要将民众从高房价这“水深火热”中解救出来的施政方案，特区政府也从此踏出了用行政手段干预楼市的步：每年兴建的公营和私营房屋单位不少于8.5万个（以公营房屋为主导，每年建屋5万个；私人房屋为辅，年建3.5万个）；希望10年内香港70%的家庭可以自置居所（1997年有约50%的家庭拥有自置居所）；港人轮候租住公屋（相当于内地的廉租房）的平均时间由6.5年缩短至3年。
八万五好心办坏事
这就是著名的“八万五建屋计划”，简称“八万五”，香港特区政府希望用行政力量，以解决民众住房难问题、消除民众的怨气。政策实施初期，一切看起来都是非常美好的，港人们都美滋滋地盼望几年后都能买上或者租上便宜的房子，特首、特区政府的官员们，也美滋滋地盼望能为民谋幸福。
但是不幸的事情发生了，计划实施过程中，由于突然遭受亚洲金融危机影响，导致香港平均房价在1997年10月19日攀上峰后（6170港元每平方英尺），在一年间突然跳水式下滑50%。这一巨变还没有等特区政府、民众反应过来，随着亚洲金融危机的结束，香港房价又突然像坐了过山车，在1999年这一年之间反弹了20%。
正当大家以为房地产开始复苏，可以松一口气的时候，噩梦其实才刚刚开始。“八万五”时期所兴建的房子开始陆续落成，其中2000年度一年内有85,710个住宅单位建成；2001年则有10万个住宅单位建成，远超85,000的目标。由于供应量大大超过需求量，加上2003年香港爆发“非典”，导致房价再次出现跳水式下跌，在2003年8月24日跌到不仅是“谷底”，简直就是大海的底部，香港平均房价由峰的6170港元每平方英尺大跌70%至仅1854港元。
看到楼价跌这么多后，虽然香港政府决定取消行政主导房市的政策，停止了“八万五”政策。但是，这种过度动用行政手段干预房地产市场，已经对房地产市场、对经济造成非常大的破坏：由于香港大部分民众买楼，都是通过向银行申请按揭购买，而且普遍是向银行借取相当于房价的70%甚至95%按揭来购买物业。但此时房价大幅下跌70%，使房地产高峰期买房的市民拥有的资产价值跌到低于负债，成了负资产。
这不仅让民众花了数十年才累积得来的财富转眼间化为乌有，而且楼市、股市大跌牵连香港百业衰退，许多已成了“负资产”的港人，由于在这期间失业，或者被大幅降低工资，导致无法供款，房子被银行强行收回拍卖，业主不但要变成“无壳蜗牛”，而且失去房子后仍然要还欠银行的债，不少人因一时想不开而烧炭、跳楼自杀，导致了无数的惨剧发生。
根据香港金融管理局的资料显示，香港负资产问题最严重的时期为2003年6月，当时共有超过10万宗负资产按揭，占所有按揭的22%，涉及金额1650亿港元，按揭金额与抵押的比例为128%，而这些贷款的无抵押部分，则约值360亿港元，意味香港银行单在按揭市场便需承担高达360亿港元的不良贷款风险，也影响了香港金融市场的稳定。
至此，可能不少读者会出现疑问，香港特区政府不就是自己多建了一些房子，为何会造成如此严重的后果呢？现在事后检讨，香港民众、特区政府都有不少值得汲取教训之处。
作为香港民众，在房价高升时，埋怨买房难；在房价下跌时，又埋怨导致财富缩水。由于无论是房价上升还是下跌，民众都把不满情绪直接指向政府，向政府施压，一厢情愿地以为只要政府出手干预房地产市场，就可以解决他们的不满。
过度干预有后遗症
作为特区政府本身，虽然一心为民，但又太过于相信自身的行政力量，认为可以通过控制公营房屋的供应，来调控房价的升跌：在房价跌的时候，削减公营房屋供应，让民众的住屋需求流向房地产市场；而在房价升的时候，就增加公营房屋，以分流房地产市场的住屋需求，从而令房价下跌。
平心而论，虽然香港特区政府这个策略理论上可行，不过由于市场变化比计划快，香港特区过度行政干预房地产市场的教训，就像病人动手术前要打麻药那样，没有麻药是不行的，但是，如果打了过多的麻药，那就不是麻醉了，而是吸毒，这样将带来更多的后遗症。
香港的这个房地产著名例子，自然会让中国内地政府明白到，如果过多利用行政干预房地产市场，会产生严重的后遗症，民众会受到更大的伤害。
因此，到了此刻，请读者告诉我，您觉得目前的情况下，政府还会出手救房地产市场吗？读者如果要买房，还是不要太过指望政府，而要看看自己的财力，是否足够买房所需。自己收入，能否轻松支付每月房贷。
