自贸区拟推广混合用地 用途变更挂钩补缴地价

上海自贸试验区管委会一名了解规划进展的官员披露，未来上海自贸试验区土地调整的方向，和现行土地规划编制方式可能不太一样。现在基本上工业用地就是工业用地，仓储用地就是仓储用地，未来上海自贸试验区内的土地，可能更多的会是一个混合用地、综合用地的概念。

上海自贸试验区土地二次开发的规划，正在加速制订。

4月22日，在回应有关自贸试验区土地二次开发的提问时，上海自贸试验区管委会常务副主任戴海波提到，管委会正对上海自贸试验区的规划和土地如何适应产业发展进行研究。具体办法还没出来，但总的原则，采取问题导向、需求导向，从产业实际发展需要出发，采取更加灵活便捷的管理方式，支持产业发展，“一定时候，会向社会公布。”

戴海波是在当天召开的上海市政府新闻发布会上，作出这番表述的。【自贸区试行土地流转工业用地迎价值重估机遇】

可能推广综合用地

同一天，上海证券报援引上海自贸试验区土地拍卖相关人士的话报道称，上海自贸试验区土地流转相关条例近期有望公布。

按这名土地拍卖人士的说法，上海自贸试验区的土地持有者在补缴差价后，可选择将工业用地流转为具有工业用地、商业用地与办公用地三种属性的综合用地。具体来说，土地所有者拥有的土地性质为工业用地，那土地所有者只能在土地上造两层的仓库。而流转为商业用地后，所有者可以直接造数十层楼的写字楼，并将其出租获利。

针对这一表述，戴海波回应说，土地流转多指农地，自贸区内土地是二次开发的概念。

上海自贸试验区管委会一名了解规划进展的官员告诉早报记者，相关工作他们正在抓紧做，但时间都还没有定。

方向已渐清晰

上述官员披露，未来上海自贸试验区土地调整的方向，和现行土地规划编制方式可能不太一样。现在基本上工业用地就是工业用地，仓储用地就是仓储用地，未来上海自贸试验区内的土地，可能更多的会是一个混合用地、综合用地的概念。工业用地、商业用地、办公用地在这幅地块中占多大比例，决定土地持有者要补缴多少土地款。

当然，这名官员也强调，未来上海自贸试验区内每一块地的用途分类比例，以及所做的功能定位可能都不太一样，“每块地中，商办用途土地的比例是有限制的，不是说谁想做什么，多出钱就可以做的。”【汪洋调研上海自贸区:推进改革开放的试验田】

“总的来说，是以产业需要为前提，同时要便捷。不仅仅是改变容积率或补缴土地出让金那么简单。”戴海波4月22日也说。

“关键看补缴土地价款”

官方谨慎，企业也在观望。

一名在上海自贸试验区持有近万平方米仓储用地的企业高管说，土地性质转变涉及补缴地价款，未必划算。对仓储企业来说，如果补缴的地价款过高，它们可能未必愿意去申请土地转性，因为土地性质转变后，还要涉及重新建设的成本，这个回收成本的周期就会比较长。除非企业本身有比较好的设想或者计划，单单是盖点办公楼出租，意义不大。

上海自贸试验区土地二次开发，一直备受业界关注。

早在去年11月，上海市委常委、上海市副市长、上海自贸试验区管委会主任艾宝俊在回答记者提问时就曾介绍，上海自贸试验区范围内，目前70%左右的土地是工业用地，有30%的空间发展服务业。“下一轮的发展，需要进一步创新研究土地利用高效模式，在确保生态环境友好的前提下，利用好空间。”

戴海波在4月22日的发布会上也坦言，上海自贸试验区土地面临二次开发的问题。

“我们是在4个海关特殊监管区域的基础上建设自贸区，原来的土地大部分已有企业入驻，工业用地怎么适应服务功能的拓展，有个二次开发的问题。”戴海波说，以前保税区主要是保税仓储、加工贸易和一部分物流，而上海自贸区以“国际贸易、金融服务、航运物流、专业服务、高端制造”5个方面作为主导产业，与此相适应的，产业功能的调整，必然带来形态功能的调整。【借力自贸区，上海国际金融中心建设再提速】

目前上海自贸试验区内“地主”是外高桥（600648）。

4月9日，外高桥发布的一则公告提及，该公司在上海自贸试验区内已建物业建筑面积325万平方米，在建物业建筑面积140万平方米，未建物业建筑面积384万平方米；其中，厂房仓库的建筑面积分别占比83%、54%和28%。