高负债率之下时代地产赴港IPO前途或又将难料
凤凰房产2013/12/03 00:00
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引言：又有内地的房企赴港IPO了。在历经6年搁浅之后，时代地产终于敲开港交所大门，计划募资近20亿港元。在意外颇多的IPO“战场”，时代地产将大获全胜还是铩羽而归，充满着悬念。不过，当时代地产招股公告中163%的负债率出现的业内人士眼前里，很多人还是为它捏了一把汗。
上市屡次遇挫6年后赴港IPO
“上市肯定是时代必经之路”。时代地产的有关人士曾如此描述公司上市的决心，为了这一天，时代地产酝酿了6年。
11月28日，时代地产终于将其赴港上市的消息度昭告天下：12月11日，它将在港交所挂牌上市，首次全球发行的总股本4.31亿股；其中10%在香港公开发售，招股价介乎3.2港元至4.5港元，并且备有15%超额配股权。计划募集资金13.8-19.4亿港元，若按中间价每股3.85港元计算，集资净额为15.48亿港元。
历史资料显示，早在2007年广州房企赴港上市的大潮中，时代地产便成功引进国际知名投行华平基金作为财务投资人，并在珠三角区域大手笔获取多块土地，旨在为上市增加更多筹码。
然而，当时代地产于2008年完成所有上市前的筹备工作后，却由于金融危机被迫暂缓上市计划。彼时时代地产项目销售情况也不乐观，资金回笼缓慢，加上华平基金当时也面临着全球金融危机和中国多个项目投资的失误，时代地产上市计划遇挫。
华平基金退出后，新湖中宝又入股，时代地产启动了资产重组和A股上市之路。2010年2月，新湖中宝投资约2亿美元认购时代地产35%股权，成为其第二大股东。当年新湖中宝方面曾表示，作为战略投资者，会帮助时代地产独立上市。
不过，时代地产上市一事再一次不了了之，直至去年的下旬，时代地产相关人士在接受媒体采访时表示，时代地产赴港上市所有筹备工作早于2008年完成，正积极筹备重启上市计划，时代地产终于在今年底敲开港交所的大门。
高负债率或成IPO不利因素
尽管把上市看作是“必经之路”，但此次时代地产的IPO能否出师告捷仍然充满悬念。
“企业一般会选择在货币宽松时IPO，这样可以获得较高市盈率。”地产行业某资深人士指出，虽说目前国际货币宽松，但香港股市IPO却处于低迷状态，机构认购的活跃度不高，市盈率放大程度有限。“如果机构认购达不到一定的比例，很可能不能成功的上市。”该人士表示。据悉，此前国内某知名房企就曾因此在赴港IPO时遭遇过滑铁卢。
相比于大环境的影响，公司本身的情况则是更重要的考察指标。
记者从时代地产的招股公告中看到，公司的负债率在最近一年显著上升。公告显示，截止今年6月底止公司的负债比率为163.6%，较去底的116.2%有所上升。截止今年9月30日，公司应偿还银行及其它渠道借款共计68亿元，其中一年内要还的款项超过17亿元。
时代地产招股书对公司最近半年的负债比率大增的解释是，以人民币4.7亿元收购非控股权益及分派人民币4.4亿元的股息导致的权益总额减少所致。
时代地产的财务总监牛霁旻则表示，相信未来陆续有结转收入，加上上市集资所得的资金，预期负债率很快会下降。
但业内人士却对如此高的负债率捏了一把汗。“163%的负债率相当高了。”广州地产圈某资深高管介绍，浙江绿城在2011年遭遇过高负债率危机，当其负债比率达到189%时，绿城选择了卖项目以自救。据悉，目前绿城的负比债率已经降至60%左右。“负债率高在机构询价时会很被动，公司存在资金紧张，债务压力大的嫌疑。”
张宏伟则指出，上市前的公司收购、拿地有可能推高短期内的负债率，虽然拿地多对于公司未来估值是一个有利因素，但163%的负债水平确实有点偏高，“风险评估要看它未来的推货量和销售情况，如果市场销售状况良好，销售业绩能超过需偿还债务的规模，则问题不大。”
据了解，公司截至9月底的合约销售额已达57亿元人民币，去年全年则为64亿元。时代地产此次募集的资金中，除56.7%用于新增项目及现有项目融资，以及支付潜在开发项目的土地收购及建筑成本，另外33.3%还将用于清还重组协议承担的8600万美元的负债。
广州刚需项目抢手豪宅去货较慢
以“生活艺术家”自诩的时代地产，其布局主要集中在了珠三角地区，其目前在售的28个项目中有27个位于广州、佛山、珠海、中山和清远，1个位于湖南长沙。未来土地储备840万平方米也位于上述这六个城市。
截至2013年6月30日，公司总资产为235亿元，2013年1-9月累计合约销售额为57亿元，合约销售面积63万平方米，毛利润为9.9亿元。
记者采访了解到，时代地产目前广州在售的项目共有4个，分别为时代外滩、时代倾城、时代南湾和时代花生II。其产品因特有的艺术气质在买家中颇有口碑，对年轻白领人群较有吸引力，时代花生II今年中秋期间开盘时人气高涨，曾创下开盘两销售七成的佳绩。
但位于番禺的时代外滩拥有江景资源，定位高端，目前均价高达33000元/平方米，全部为200平方米以上的大户型。2011年入市时因为总价门槛高曾一度出现曲高和寡的销售状况，目前该项目的去货率仍较慢。
牛霁旻介绍，截至2013年6月30日，公司总资产为235亿元，2013年1-9月累计合约销售额为57亿元，合约销售面积63万平方米，毛利润为9.9亿元。招股公告则显示，公司利润同比有所下降，从2012年6月30日的1.6亿元减少至2013年6月30日的1.57亿元，减幅达3.7%，原因是市场的推广成本及行政开支增加。
