房市隐藏重重风险 购房指南为您指路
呼和浩特市房天下2013/08/20 00:30
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
买房分期首付看上去很美实则存在风险
在楼市中，分期首付并不是新鲜事，尤其是近年来该营销方式尤为盛行。不可否认，开发商推出的这种营销方式，确实降低了购房门槛，给购房者提供了更加充裕的筹资时间，表面看来，风险也都由开发商承担。而律师认为，实际上购房者也需承担一定的风险，并非高枕无忧。“低首付”“两成首付”，在楼盘的宣传广告中，此类字眼往往更能吸引购房者关注。购房者小邓就是因为看见广告，而特意打电话到售楼部咨询，结果得知所谓的两成首付，是可以通过“分期首付”的方式购房。
【提醒】潜在隐患不容轻视
从表面情况来看，分期首付确实能够帮助难以支付首付款的购房者完成购房计划，而风险也基本上由开发商承担，而实际上对购房者来说，并非高枕无忧。
据了解，对于“分期首付”，开发商主要通过两种方式操作。一是购房者支付部分首付款后，开发商替购房者付清剩余首付款，而购房者与银行签订贷款合同，此后购房者再在约定时间内，将剩余首付款还给开发商。也就是说，开发商先借钱给购房者交给银行，并办理贷款手续。
另一种情况是，开发商以可以分期首付为由，先向购房者收取部分首付款，而后约定在短期内再缴清剩余首付款。等首付款全部付清之后，再正式签订购房合同，办理贷款手续。“真正意义上来说，先交的部分首付款类似定金性质，并非开发商垫资支付首付款给银行。”有行业人士如是说。
对于风险，福建泉中律师事务所律师郑文峰称，相对来说，种方式已经签订了购房合同，并且在房管部门备案，对购房者来说风险较小。而第二种方式，分期首付的概念较为模糊，或者只能说是首付款支付时间变宽松了，并非真正意义上的分期首付，如果开发商将该笔款项挪为他用或是资金链出现问题，那么购房者就要承担很大的风险。
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买二手房比一手房好的十大理由
一，交易简单，不容易出纠纷。
买房前到房产部门检验卖家的土地和房屋所有权证书，不会上当受骗。
二，房屋质量一目了然。
二手房（房源、代理、租房）都是经过了好几年的使用期，房子潜在的问题都已经暴露出来，很容易看出来，如：漏水，地面塌陷什么的。也可以通过探访卖家的街坊邻居，了解房子质量状况。另外，八九十年代的房子虽然户型设计不太好，但质量通常还不错。
三，房子几乎没有污染源。
新房的问题之一就是污染超标，如：甲醛，苯什么的，二手房经过几年的使用，有害物质基本挥发的差不多了，健康有保障。
四，房子周边的配套设施健全，衣食住行很方便。
五，你可以选择和什么样的人做邻居。
六，你可以选择一个拆迁风险小的地段。
买房子的风险之一就是拆迁，除了少数大城市，被拆迁的通常都是弊大于利，得不偿失。所以，买房子之前，就要把拆迁的风险考虑进去。至于哪些地段拆迁的风险大，这就仁者见仁智者见智了。最近，我这里在修路，一个新建的三层楼被拆了，房主从来都没住过的，好可惜。
七，二手房的价格便宜。
八，二手房的价格较新房更趋于多元化。
九，二手房都是现楼，不会出现“烂尾”现象。
十，用于投资的二手房比新房好。
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一些不规范中介常见的骗人方法
1、签订阴阳合同，借以赚取差价
跟房东签合同一个价，跟客户签合同一个价，不允许双方见面，假冒房东客户签字
防止办法：签定金合同时双方在场，签三方合同
2、借客户首付款，放高利贷赚取利润
假借贷款的名义，收取客户的首付款，存放中介账户里，中介公司把这笔钱放高利贷出去，最终谎称贷款办不下来，自己在高利贷挣1万的利润，到时候给客户点，以作为补偿，损失了客户购房的机会和时间，再者，万一这笔钱中介公司被别人所骗，那客户毫无保障
防止办法：首付款是打到房东手里的，不是中介公司手里的，如果信不过房东，非要放到中介公司账户里，那么可以打到中介公司对公账户里或者打到法人账户里，到银行采取冻结手续，虽然手续麻烦点，却是最安全的
3、落户
没问题，落户后肯定上这个小学，这是买的客户经常听到的房东和中介人员说的话，可是买到后面临原房东在该房屋下有无户口，是否愿意迁出，迁出后落户是否真能上心想的学校，都是问题。据本人所知，落户上哪个学校的政策是教育局的事情，而且一般来说同一地段或者小区都是每隔几年变换学区，如2010年到12年，该小区的孩子就近分配到南门外小学，而13年开始，人口的变化，学校师资，入学量和学校教室等配置比例不协调，教育局很可能把该地区划入大学路小学上学，所以落户在名校附近是对的，可是谁都无法保证划去能上某一个固定的学校，而且对于孩子来说，上中等的小学和中学比上的中小学有优越感，孩子也将更有自信
防止办法：去户政大厅了解实时落户政策，看落户和平米数有无关系等，其次在几个不错的小学附近买房即可，无需孤注一掷，必须锁定一所学校，因为孩子什么时候上学，孩子上学时该地区划分到哪个学校根本无法所知，只能做一个大概猜测
4、没问题，我们都能做
这是中介公司惯用的口头禅，客户听到这话时，顿时放心一半，心想，办不成了找你中介公司的麻烦。可是您想，您是来买房子的，不是来吵架的，也不是想追究谁责任的，对方的错误和不负责很可能成为您的损失，到后来扯皮不清，得不偿失。记着，房管局，银行又不是他家开的，关系再好的人也只能是小范围内打打擦边球而已，想彻底逆反着国家的政策办事，基本是不可能的，即便做了，那后续隐藏的风险谁来承担，10年后，当政府的人来调查说您犯法的时候，您找谁去？
防治方法：尽量按照国家法定的规矩办事，别事事想着找关系，这年头骗的都是关系户啊。
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购买二手房，教你怎样避免三大纠纷
，因房屋买卖合同无效、履行不力等情况产生的纠纷。
这类纠纷主要因房屋买卖双方主体不合格或合同标的物房屋瑕疵引起。常见情况有房屋的产权共有人未经其他共有人同意私自出卖房屋；职工不告知单位便把单位拥有产权的公房出售；房屋被列入拆迁范围等，导致房屋买卖合同的无效、无法交付履行或无法办理过户手续等法律后果，从而引发第三人或购买人将出卖人起诉至法院，并往往以中介公司存在过错为由要求其承担赔偿责任。
第二，因意向金或定金的处理争议产生的纠纷。
房屋出卖人在签订正式买卖合同前，往往要求购买人支付一定数额的意向金或定金，但若买卖双方有一方反悔，或就房屋的价格、支付方式、按揭、交易税费的承担等无法达成一致，意向金或定金的退还问题就有可能成为三方争执的焦点。
第三，因中介服务费的支付和计算产生的纠纷。
中介服务费用包括居间报酬(也称交易)和必要的居间费用。一套房屋买卖成功需要经历寻找合适房源、明确初步成交意向、订立买卖合同等诸多环节。常见纠纷主要有因买卖双方私下交易(俗称“跳单”)产生的中介服务费纠纷；买卖双方一方中途退出引起的中介服务费支付和计算纠纷；买卖双方议价不成，引起的中介费要不要承担，谁来承担，承担多少的纠纷。
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