【澳洲房产】卖房前先办一张纸，否则买家扣15%

澳洲卖房最容易漏掉的一步，不在选中介，而在挂牌之前：自2025年1月1日起，交割前拿不到税务局的清税证明，买家就必须从成交价里扣下15%。一套150万澳元的房子，是22.5万澳元。

多数业主想卖房，反应是找哪家中介、定什么价。这个顺序没错，但漏掉了一件会直接影响到手金额和到手时间的事。

这条预扣规则2016年设立时，本意是防止海外业主卖完房把钱汇走、不交资本利得税，当时只适用于75万澳元以上的房产，税率12.5%。2025年1月1日，税率升到15%，75万澳元的门槛同时被取消。按澳洲家园网（ACproperty）整理的税务局资料，这意味着它从只影响贵价房产，变成了每一笔房产交易都绕不开。要注意，15%按整个成交价计算，不是按利润计算。

对澳洲税务居民来说，解法很简单：向税务局申请清税证明，交给买家的律师，买家就不用扣钱。申请免费、线上办理，多数几天内发下来。麻烦在时间：个别情况可能需要长达28天，而澳洲的交割周期通常是30到60天。证明有效期12个月，所以应该在挂牌之前办，早办没有代价。

非税务居民拿不到清税证明，15%会被如实扣走。这不是罚款，多扣的部分报税结算后会退还，但要等到下一个报税年度。举个例子：90万澳元买入、150万澳元卖出，60万，预扣却按150万算，是22.5万澳元，中间的差额就被押住了。如果实际税负明显低于预扣额，可以在交割前申请变更通知调低比例，通常需要会计师提前介入。

需要说明的是，清税证明只解决预扣问题，并不代表不用交资本利得税；各州的合同与冷静期规定也不同，具体请咨询会计师和当地过户律师。

卖房真正决定你拿多少、什么时候拿到的那一步，往往发生在你见个中介之前。

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