【房知识】楼面价是什么?和房价有什么关系?
2018/10/19 18:10
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什么是楼面价？
楼面价又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格，具体是指按照商业、居住、工业等用途分别评估的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。
如何计算？
房价中的楼面土地价格计算和两个指标有关系。一是土地本身价格，二是规划容积率。土地价格，计算时要包括各种购买土地时所发生的费用；容积率，是规划总建筑面积除以土地面积。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物 (构筑物)所占面积、运动场地等等。
对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
计算公式
楼面价=土地总价/规划建筑面积
土地单价=土地总价/土地面积
容积率=规划建筑面积/土地面积
当表述中并未标注楼面价时，单位为（元/平方米）的均为土地单价，因此，上述地块的起拍地价实际为土地单价，并不是楼面价。一般来说，在挂牌信息中没有明确标注规划建筑面积的情况下，我们在计算楼面价时，按照楼面价=土地单价/容积率这一公式进行计算。
楼面价和房屋最终销售关系？
楼面价代表着一个项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。商品房的最终售价包含着楼面价，所以开发商在拿地的时候支出的土地价格会作为商品房最终售价的参考标准之一。
楼面价是房屋建造的土地成本，但房屋成本除了土地成本外，还有建安成本、勘察设计和前期工程成本、配套成本、税费成本、营销成本、开发成本等。而一般情况下，楼面价和房价呈正比例关系。
想要算房价的话，这里给大家一个参考公式。
房价=土地成本（30%）+开发费用（10%）+建安成本（20%）+税费（15%）+利润（25%）。这个公式一般是比较有说服力的，当然特殊案例也免不了。其中，开发费用是指三大费用，包括管理费用、财务费用、运营费用（也叫营销费用），管理费用一般不超过房价的3%，三项费用一般不会超过房价的10%。但近些年地产商融资紧张，一些项目借道房地产信托，融资成本自然水涨船高。
上述公式中，利润占25%，其实只能是一个大概的估算。这和地产商的策略也有关系，有些楼盘可能是暴利，譬如在三四线城市，土地成本只有几百元/平方米，而房价至少三四千元/平方米，利润都是有可能的。但也有些项目，可能利润率低到我们都难以相信，在5%以下。
此外，不同的项目利润有很大差异的。一般而言，楼盘的定案价只是提供一个成本核算上的参考，实际销售价是随行就市的，因而利润也就起伏很大。回到房价公式，在房价中，政府拿走的是土地、税收、“建安成本”中的政府规划费，地产商拿走利润，但也可以借助融资提高自有资金的。所以，本质上地产商和地方政府属于利益共同体。
在实际情况下也会有几个误区，大家需注意：
误区1.楼面价高、房价不一定高：如果市场降温，开发商为了降低风险迅速回本，可能根据自身、周边情况做出合理调整，本着只要能赚钱，少点无所谓的态度。
误区2.楼面价低、房价不一定低：如果拿地成本较低而项目开发周期较长，那么土地价值可能随着时间的增加而升高，水涨船高之下，房价也会对应拉高。
误区3.房价不必然高于楼面价：在市场情况特别不好、开发商拿地成本非常高、或者是开发商挥泪大甩卖时，房价也会出现低于楼面价的时候，假如这个时候买到房，那要恭喜您了，是千载难逢，非常少见。
期待开发商亏本卖房，还不如踏实工作攒多多的钱~
好了，不说了，小编灼灼要回去搬砖了。
悄悄回来说一句，这次流拍6宗，各大开发商拿地楼面价又都不到3000，我们是不是可以期待呼市的房价稍微降一降~
